巴菲特本人曾公开表示过，对房地产行业不太懂，很多人以为他不会来投这个行业，然而事实是，如今伯克希尔已构建起巨大的房地产帝国：手握全美第二大房地产中介平台，一家房屋预制企业，两家头部房地产商股票，并即将斥资85亿美元全资收购高端建筑商，完成收购后，伯克希尔旗下企业提供的房屋将覆盖刚需、改善、高端全系列，并提供中介及金融服务。
今天这篇文章我将全面回顾伯克希尔在房地产领域的投资记录，希望以一个全面的视角来透视伯克希尔的投资逻辑，从而为我们看待房产领域企业提供思路。
按照第一笔对房地产行业的投资来看，伯克希尔在房地产行业的投资从1985年开始，截至2026年，已经横跨41个年头。
翻看其中的投资记录，可以分为两段来看，在2017年之前的商业地产REITs之前，为巴菲特本人主导，在2017年之后的投资，是由伯克希尔的投资经理主导，而非巴菲特本人直接发起。
一、巴菲特主导的6次记录
这六次投资覆盖的业务范围包含保障房租赁、房屋抵押贷款、房屋中介、预制房销售及抵押贷款。
1.1985年NHP投资
NHP是由
美国zf发起的多户型租赁住房（公寓）的开发、联合发行、所有权管理和物业管理企业，具有zf背景。
对NHP的投资并非巴菲特主动寻求，当时NHP作为优质房屋租赁整合商面临股权结构优化需求，巴菲特参股50%， NHP 仍保持独立运营，且有特殊的政府治理结构。
因此这次的投资经历是巴菲特对房地产行业的首次尝试。持有三年后，股权被黑石收购随即退出。
2.1988-1991房地美房利美投资
这两家企业你们应该都不陌生，著名的次贷危机推手，很多人不知道的是，早在次贷危机20年前，房地美上市之初，巴菲特就已涉足。
房地美与房利美为美国住房抵押贷款二级市场双寡头，为政府支持企业（GSE），享有政府隐性信用担保，准入壁垒极高。当时两家企业市场估值偏低，市盈率仅7–10 倍，具备充足安全边际。
这次的投资虽然和房地产相关，但是本质上来讲，巴菲特投的是金融，投的是高回报率，这是他一贯的投资策略。
3.1998-1999年HomeServices of America
1998年，巴菲特在伯克希尔通过收购 MidAmerican Energy（后更名为伯克希尔哈撒韦能源）间接获得。巴菲特坦言当时"几乎没注意到"这块房地产业务。
又是一次“非主动投资”。
尽管非主动看好，在获得房产中介业务10年后，巴菲特在2002年股东信中首次专门提及 HomeServices，宣布将其定位为重要业务，同年代理房产交易规模达370亿美元，成为全美第二大住宅经纪公司。
经过10年发展后，2012年HomeServices收购Prudential和Real Living 品牌的经纪特许网络，大幅扩展全国覆盖范围，并于2013年将整体品牌统一升级为 Berkshire Hathaway HomeServices。
中介业务算是无心插柳柳成荫的典型代表，但仔细想想，房屋中介业务本身就是轻资产高回报业务，特别是当规模扩大形成网络效应后，更是妥妥的现金流资产，这也是巴菲特最擅长的投资领域。
4.2003Clayton Homes（克莱顿房屋）
2000-2003年，美国预制房屋行业陷入几十年来最严重的衰退周期，美联储连续13次降息引发的行业泡沫破灭，行业融资渠道枯竭，预制房屋销量低迷，多数企业经营惨淡，克莱顿也受波及，2003年第三财季盈利下降10%，估值处于历史低位，形成天然安全边际。
克莱顿房屋并非单一房屋制造商，除了预制房屋制造，公司的另一重要板块业务：预制房屋融资服务，这是公司核心现金流来源之一。克莱顿房屋通过旗下子公司范德比尔特抵押贷款（Vanderbilt Mortgage）、21世纪抵押贷款（21st Mortgage），为购房者提供抵押贷款发放、还款管理、信贷咨询等服务，同时通过HomeFirst Agency提供房屋保险服务，解决消费者购房资金难题，提升客户转化率和粘性，形成“制造-销售-融资-保险”的完整闭环，是公司核心竞争力之一。
因此，这次投资虽然属于房屋制造商，但更为关键的是，克莱顿房屋的金融业务为其重要的现金流基础，使其相较于传统房地产企业更能抵御周期变化，极具韧性。
这次的投资时机也是典型的逆向投资，在低谷期捡优质龙头。
截至2026年，克莱顿已成为全球最大的预制房屋制造商与融资服务商，年营收超100亿美元，年化回报率约11%-13%，持续为伯克希尔贡献稳定现金流和分红，是集团“现金牛”资产的核心代表之一，即便经历2008年次贷危机，仍表现出较强的韧性，未出现重大经营波动。
5.2017年STORE Capital（商业地产REITs）
在2003年出手后，巴菲特再次投资房地产相关领域已是14年后，这次出手颇具意外的是，投资的是商业地产REITs。
通常意义上，REITs的投资回报率更多的是和债券回报率进行比较，而商业地产REITs十分依赖底层资产的收益稳定性，想要获得稳定收益，对底层资产要求极高，这个类型的投资品在伯克希尔的投资历程中也算是独一份的存在。
STORE Capital是专注于单租户运营不动产，经营模式较为独特，巴菲特曾表示：STORE Capital 的三重净租赁模式非常符合我们的投资理念，它能够提供稳定的现金流，并且对经济周期有很强的抵抗力，投资时市盈率仅为12倍，股息率超过5%，远高于市场平均水平。
该笔投资持有期约5年，在2022年新加坡主权基金GIC与Oak Street 宣布以约140亿美元全现金收购 STORE，伯克希尔随即清仓退出。
总结以上6次的投资记录来看，其实巴菲特买的不是房子，而是其他东西：
1.危机中的行业龙头：在行业不景气高峰时入场，专等市场恐慌时刻——2003年预制房危机超低克莱顿房屋；
2.轻资产的交易平台：不买土地和砖头，否则极易在周期底部时被成本拖垮，轻资产模式带来的高资产回报率才是长持标的；
3.周期性底部的战术持仓：对于安全边际极高的标的，同样可以建仓，但卖出逻辑完全不一样，不是长持，而是在估值修复后果断卖出。
本质上，巴菲特的投资逻辑仍然是价值投资，只是披上了房产的外衣而已。
二、非巴菲特主导的5次房地产相关投资记录
在2003年Q2，伯克希尔一口气投资了三家房地产商，分别是D.R. Horton、Lennar、NVR，三家均是美国房屋制造商龙头，其中D.R. Horton买入约597万股、Lennar约15万股、NVR约1.1万股，合计超8亿美元。
三家企业的排名如下：
D.R. Horton全美交房量第一，产品以22–40万美金刚需为主，产品覆盖美国36州126 个城市；Lennar全美交房量第二，产品25–50万刚需 + 入门改善，产品覆盖33州全美的热门城市群；
NVR全美交房量第四，产品以35–80万改善为主，产品聚焦东海岸核心城市。
很明显，这样的投资方式与巴菲特重仓押注个股的手法完全不一样，同一季度对同一行业的龙头企业进行投资，更像是对行业贝塔的获取，投资的是美国住宅库存稀缺、利率见顶后的需求释放逻辑。
令人疑惑的是，在重仓D.R. Horton两个季度后，便迅速获利卖出；随后在2025年再次短暂持仓，以亏损退出。
伯克希尔对于同样企业如此的摇摆不定，实在罕见，可以断定，绝非巴菲特本人的操作手法，巴菲特早年在股东信中多次批评频繁交易的做法，交易次数的增加是拖垮回报率的最常见原因之一，毫无益处。
因此，对于这次房地产行业的重仓不做过多分析，更像是在押注行业周期，这与巴菲特本人的投资策略并不完全一致。
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