深圳作为粤港澳大湾区的核心引擎、社会主义先行示范区，在短短四十多年的发展历程里取得了巨大的经济成就。最近几年深圳一直在补民生与公共服务、产业配套的短板，各个区相继推出一批次的大型公共项目建设计划，并在这些项目的筹备阶段，就颇具前瞻性地提出了“运营指导设计建设”“投建运管一体化”的理念。具体到实践阶段实质就是：
项目筹划阶段就提前考虑运营方向与运营内容，保证项目建成以后的运营效果
提前测算运营投入、做好财务筹划，降低全生命周期成本
提前匹配运营商参与项目筹划、设计优化、建设管理工作
大多数公共项目按照该思路实施都取得了不错的效果，部分项目甚至孕育出一些行业内的独角兽企业，当然也有部分项目因自身问题，在前期很难开展运营筹划与财务平衡工作。
作为产业重要配套的大型博览中心就是这样的项目。博拓深度参与了深圳国际博览中心项目的建设运营方案研究，并在政府主管部门的牵头下，邀请一些知名的企业进行了市场测试，结果都不是很理想。我们结合这些项目实践，总结一下博览中心这类项目的特点供大家参考。
一、深圳国际博览中心项目简介
深圳国际博览中心项目最早选址于龙岗中心城大运公园旁，后经研究选址调整到龙岗区坂田街道雪科技城，南坪快速和环城南路之间。项目拟打造成以轻型化、特色化会展业务为核心，同时兼顾大型会议、高科技和文化创意等等产业需求的大型博览中心。
二、市场测试情况介绍及分析
（一） 市场测试反馈情况
市场测试的结果总体不理想，大部分知名的社会资本均未表现出积极的参与意向，其中在项目早期阶段，曾有一家行业头部运营商提出自己的商务条件，共提出两种方案：
方案1：通过住宅用地补偿，要求政府配置数十万㎡住宅 方案2： 商业资源补偿，要求政府配置超过100万㎡的商业物业
（二） 市场测试结果原因分析
（1）项目本身面积大、建设标准高，投资额过大，对应的投资回收期过长
（2）功能单元多，运营难度高且运营成本
（3）配套酒店、会议中心等功能单元看似盈利性强，实则经营风险非常高
（4）占据核心功能的会展单元，资产利用率低
三、博览中心类大型公共项目引入社会化运营的启示
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