北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2021)京民终269号
上诉人（原审被告）：中信富通融资租赁有限公司，住所地北京市通州区安顺北里18号楼安顺2街1号。
法定代表人：张毅，董事长。
委托诉讼代理人：王志强，北京市大嘉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张晓黎，北京市泽和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：阮湘，女，1959年8月10日出生，汉族，现住山西省临汾市尧都区。
委托诉讼代理人：郑秋芳，山西中正平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵琴琴，山西中正平律师事务所律师。
原审第三人：临汾市洋洲房地产开发有限公司，住所地山西省临汾市尧都区新开路北口。
法定代表人：郭月明，经理。
委托诉讼代理人：郭宝平，北京市信格律师事务所律师。
上诉人中信富通融资租赁有限公司（以下简称中信富通公司）因与被上诉人阮湘、原审第三人临汾市洋洲房地产开发有限公司（以下简称洋洲房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2020）京02民初489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。中信富通公司的委托诉讼代理人张晓黎，阮湘的委托诉讼代理人郑秋芳、赵琴琴，洋洲房地产公司的委托诉讼代理人郭宝平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中信富通公司上诉请求：1.请求依法撤销北京市第二中级人民法院（2020）京02民初489号民事判决，依法改判驳回阮湘的诉讼请求或裁定发回北京市第二中级人民法院重新审理；2.由阮湘承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院关于阮湘与李文花之间系“合同转让”关系的事实认定不清，同时认定错误，且错误适用了法律。阮湘始终未提交李文花与洋洲房地产公司签订的《认购协议》。没有证据证明李文花和阮湘达成了合同转让的合意，事实上双方签订的是二手房买卖性质的《房屋买卖合同》。阮湘和洋洲房地产公司均从未主张房屋的“转卖”是“合同转让”，而“转签”《认购协议》的本意是为了方便将来的过户登记办理。如果是合同的转让，应该是李文花同阮湘签订转让协议而非《房屋买卖合同》，或洋洲房地产公司同阮湘签订转让合同而非《认购协议》。按一审法院所认定，李文花支付了房屋款，洋洲房地产公司亦将房屋交付，且李文花已进行装修，说明李文花和洋洲房地产公司所签订的《认购协议》主要内容已履行完毕，何谈“合同权利义务的转移”？另外，李文花不具备预售转让的主体资格，根据《中华人民共和国民法典》第五百四十五条第一款第（三）项和《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，“合同转让”在法律上亦不能成立。因阮湘与李文花之间为买卖关系，与洋洲房地产公司不存在直接的买卖关系，其基于《房屋买卖合同》对李文花享有的权利是一种债权请求权，对涉案房屋不享有物权期待权。即使阮湘与李文花是转让合同关系，但其基于一审法院所认定的“合同转让”行为、自李文花处受让的“权利义务”中的“权利”是一种债权请求权而非物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条的规定，因阮湘对涉案房屋不享有物权期待权，不能排除强制执行。二、一审判决关于本案存在执行异议和复议规定第二十八条的四种情形的认定错误。1.一审判决对于“涉案房屋被查封前签订了合法有效的书面买卖合同”的事实认定及法律适用均错误。《认购协议》缺少商品房买卖合同应当具备的其余10项主要内容，且《认购协议》第四条已明确约定协议当事人旨在设立预约合同并非本约合同，一审法院的认定违反了《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第二条的规定。预售许可证有效期满至2012年5月31日，两份《认购协议》签订于预售许可证有效期满之后，说明涉案房屋处于无证预售状态。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，《认购协议》属无效合同；《认购协议》未进行备案，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条和《城市商品房预售管理办法》第十条及《山西省建设厅关于加强商品房预（销）售管理的通知》第六条的规定，《认购协议》不具有合法性；根据与本案有关的其他61个案件的证据及庭审情况，可以得出《认购协议》实际签署时间并非在涉案房屋被查封前的高度盖然性结论。2.一审判决对于“阮湘在查封前合法占有涉案房屋”的事实认定及法律适用错误，且违反法定程序。与本案相关的案件中，洋洲房地产公司出具的费用收据存在虚开问题；与自然人有关的6个案件、与山西古县农村商业银行股份有限公司有关的14个案件、与临汾市建筑工程总公司第五建筑分公司有关的11个案件中，洋洲房地产公司均是在未实际收到房款的情况下开具收据。因此本案中洋洲房地产公司出具的费用收据不真实，不能单独作为认定事实的证据。阮湘未提交与洋洲房地产公司办理了房屋交付的证据。对于补开的2017年度的各种收据行为，阮湘未作出合理解释。另外的收据均是发生在涉案房屋被查封后。阮湘提交的证据不能形成完整有效的证据链条，未达到高度盖然性的证明标准，一审法院认定阮湘已在查封前占有涉案房屋证据不足。在阮湘未提出书面申请、现场勘验亦不属于法院依职权调查收集的证据的情况下，一审法院未通知中信富通公司即进行的现场勘验行为有悖审判中立原则且违反法定程序，并且法官只是进入案涉小区并未进入涉案房屋，现场勘验不能作为认定“占有”的依据。即使阮湘占有了涉案房屋，但一审法院亦不应无视有关未经竣工验收的房屋系非法占有的规定，作出“合法”占有的错误认定。3.一审判决对于“涉案房屋被查封前阮湘支付全部价款”的事实认定不清。对于李文花向洋洲房地产公司支付的房款，阮湘仅向法庭提交了2017年11月的房款收据，未提交任何转账或现金方式付款的证明材料。如前所述，洋洲房地产公司房款收据的开具非常随意，且其存在配合阮湘诉讼的情况，房款收据没有证明力。对于阮湘向李文花支付的所谓房款，其虽提交了三张银行交易凭证，但均不显示款项性质是案涉房款；另外41万元的支取和存入是阮湘单人操作完成，李文花未参与。因阮湘不能提供李文花同洋洲房地产公司签订的《认购协议》，也未提交李文花已向洋洲房地产公司支付房款的有效证据，说明阮湘与李文花所谓的房屋转卖根本就不存在。其虚构“转让”房屋环节，无非是造成一种涉案房屋在查封前已支付全部价款的假象，达到排除对涉案房屋执行的目的。4.一审法院关于“未能办理涉案房屋的过户登记非购房人自身原因所导致”的认定系错误认定。阮湘没有提供其有向房屋登记机关办理过户登记材料、或向洋洲房地产公司提出了办理过户登记的请求的有效证据。阮湘购买涉案房屋时距开始预售已过7年，其作为二手房屋买受人理应了解到涉案房屋无法办理过户登记手续。阮湘在明知涉案房屋存大重大瑕疵却无视风险仍然购买，说明其自身存在重大过错，属于“未能办理涉案房屋的过户登记是购房人自身原因所导致”的情形。另外，除涉案房屋在内的64套被查封房屋外的该栋楼房其他房屋购买人，已同洋洲房地产公司签订了买卖合同并办理了合同备案手续。阮湘自购买至今从未要求洋洲房地产公司同其签订商品房买卖合同，以创造出办理过户登记的前提条件，说明其对于房屋过户登记未尽到合理注意义务或处于放任态度。一审法院不应因为竣工验收问题而无视涉案房屋未办理过户登记是阮湘未尽合理注意义务问题。综上，一审判决认定事实错误，认定基本事实不清，适用法律错误，违反法定程序，请求二审法院依法支持中信富通公司的上诉请求。
阮湘辩称：一、一审法院认定的李文花将其与洋洲房地产公司之间的房屋买卖合同项下权利义务转移给阮湘，完全正确。首先，根据一审法院已查明的事实，李文花基于其与洋洲房地产公司签订的《认购协议》，支付房款并占有了房屋，之后又与阮湘签订《房屋买卖合同》，并将取得房屋的全部原始凭证连同房屋一并交予阮湘，之后洋洲房地产公司与阮湘换签《认购协议》，原《认购协议》收回销毁，故而阮湘未能提交李文花与洋洲房地产公司签订的《认购协议》，该事实完全符合常理。第二，李文花虽然按照其与洋洲房地产公司之间协议占有了房屋，但并未取得房屋所有权，即出卖方尚未履行转移产权至买方名下的合同主要义务，《认购协议》不存在中信富通公司所称的已履行完毕，故李文花与阮湘签订的《房屋买卖合同》，实际上转让的主要是其基于《认购协议》而对洋洲房地产公司享有的权利。同时，因李文花转让的实际上并非房屋，故而也并不因其不具备预售转让资格而导致转让无效。第三，阮湘认可，无论是李文花，还是阮湘，如仅有与洋洲房地产公司的《认购协议》，那么享有的也只是要求洋洲房地产公司履行义务的债权请求权，但事实上，本案并不仅仅只有《认购协议》，阮湘还支付了全部房款，在查封前合法占有了房屋，未办理登记也不是自身原因，且阮湘及其老母亲在临汾市无其他可居住的房屋，完全符合执行异议和复议规定第二十八条、第二十九条规定的条件，因而阮湘享有对涉案房屋的物权期待权。二、一审法院认定阮湘符合执行异议和复议规定第二十八条规定的情形，享有足以排除对涉案房屋执行的权益，完全正确。1.查封前，阮湘已就涉案房屋签订合法有效的书面买卖合同。首先，本案中，无论是李文花与洋洲房地产公司签订的《认购协议》，还是洋洲房地产公司与阮湘换签的《认购协议》，时间均在查封之前，中信富通公司所称的签署时间并非在查封前，根本无任何依据，也与事实相违背。第二，《认购协议》已包含了交易双方、涉案房屋基本情况、房款及付款方式等商品房买卖合同的基本内容，同时阮湘也已支付全部房款，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，《认购协议》应认定为书面房屋买卖合同。第三，中信富通公司所称的《认购协议》第四条表明双方旨在设立预约合同，纯属其臆想。至于预售许可证过期问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定的关于商品房预售合同无效的情形，仅指自始未取得商品房预售许可证，这与商品房预售许可证过了有效期有本质区别。国家之所以规定商品房预售许可证是签订商品房预售合同的条件，是因为预售合同订立时，买卖的房屋尚在建设之中，故而国家对商品房预售行为有特殊的要求和规定，旨在保护消费者的利益。取得商品房预售许可证的企业，自取得许可证之日起即具备商品房预售资格，这种资格不单因时间??的经过而改变，相关部门设定预售证期限，也只是为了便于行政管理。预售许可过期违反也仅是管理性规范，未违反法律法规的效力性规定，因而，商品房预售许可证过期不影响合同的效力。2.查封之前，阮湘已合法占有涉案房屋。首先，中信富通公司所称的收据虚开问题，一直都是其主观臆想，其一再辩称收据的开具时间虚假，却又不敢申请鉴定证明其主张，足以证明其只是在狡辩。何况，本案中，还存在与各方当事人均无利益关联的临汾市广播电视网络中心开具的专用票据，足以证明查封之前，阮湘也已住涉案房屋。第二，关于现场勘验，完全是一审法院本着对事实负责的精神，依职权而为，完全符合法定程序。第三，执行异议和复议规定第二十八条规定的“已合法占有该不动产”中的“合法占有”是指买受人通过合法的方式取得对不动产的占有，有合同依据，也指出卖人自愿将不动产移交买受人占有，并非买受人非法强占不动产。本案中，虽然案涉楼盘未经竣工验收，但阮湘是基于合法有效的《认购协议》占有涉案房屋，洋洲房地产公司是正常办理交房手续的，故而不存在非法之说。对此，（2020）最高法民终760号判决书也作出“合法占有”的认定。至于未竣工验收不得交付使用的规定，仅是行政部门对开发商的要求，其目的是保护商品房买受人的权利，所产生的法律后果是开发商是否应当受到行政处罚和业主是否向开发商主张赔偿责任，并不影响开发商向业主交房这一合同履行行为的效力，交房的行为是有效的，业主对房屋的占有也是合法的。3.阮湘已支付全部房款。如一审法院已查明的，阮湘提供了向李文花账户转账的银行凭证、李文花出具的购房款收据以及洋洲房地产公司向其换开的购房款收据，这足以认定阮湘已支付全部价款，虽然因客观限制，未能提供李文花向洋洲房地产公司支付房款的转账凭证，但根据中信富通公司一再强调的高度盖然性规则，也应当认定房款已支付，否则洋洲房地产公司不会给阮湘换开购房款收据。4.未办理过户登记，非因阮湘自身原因。执行异议和复议规定第二十八条第（四）项规定的是“非买受人自身原因未办理过户登记”，而非要求买受人必须向登记机关要求办理过户登记，本案中，根据一审法院调查核实的情况，涉案房屋之所以未能办理过户登记，是因涉案房屋所在楼盘未能通过竣工验收，房屋过户登记存在客观障碍，该障碍并非阮湘导致的，不能归结于阮湘原因。中信富通公司所称理由，过分加重了阮湘义务，超出法律规定的限度。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，符合法定程序。请求二审法院驳回中信富通公司的上诉，维持一审判决。
洋洲房地产公司述称，不同意中信富通公司的上诉请求、上诉理由，同意阮湘的答辩意见及理由，洋洲房地产公司认为应驳回中信富通公司的上诉，维持一审判决。
阮湘向一审法院起诉请求：1.排除对山西省临汾市解放东路盛世华庭小区1号楼1单元1504号房屋（以下简称涉案房屋）的执行，并解除查封；2.诉讼费由中信富通公司承担。
一审法院认定事实：
一、关于涉案房屋执行及执行异议的相关情况
北京市第二中级人民法院在审理（2018）京02民初70号中信富通公司与临汾市洋洲石油供应有限公司、临汾市亿鑫源混凝土搅拌有限公司、临汾市尧都区尧尔欣经贸有限公司、吉文杰、许六斤、郭亮芳、吕建斌、赵志芳、洋洲房地产公司、海南兴隆太阳河投资有限公司融资租赁合同纠纷一案中，依据中信富通公司的诉讼保全申请，作出了（2018）京02民初70号民事裁定书。北京市第二中级人民法院据此于2018年6月21日查封了洋洲房地产公司位于山西省临汾市解放东路洋洲花园盛世华庭包括涉案房屋在内的64套房屋。北京市第二中级人民法院于2018年11月26日作出（2018）京02民初70号民事判决书，判决临汾市洋洲石油供应有限公司、洋洲房地产公司等承担相应的法律责任。临汾市洋洲石油供应有限公司不服该判决，向北京市高级人民法院提起上诉。北京市高级人民法院于2020年4月21日作出（2019）京民终495号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”2020年6月17日，北京市第二中级人民法院对涉案房屋进行续封。
2020年8月，中信富通公司向北京市第二中级人民法院申请强制执行。阮湘向北京市第二中级人民法院提出案外人执行异议，北京市第二中级人民法院作出（2020）京02执异260号执行裁定书，裁定驳回了阮湘的异议请求。后阮湘提起本案诉讼。
二、关于阮湘主张其享有足以排除强制执行权益的情况
（一）关于阮湘与案外人李文花之间买卖涉案房屋情况
阮湘主张，其于2018年5月21日自案外人李文花处购买了涉案房屋，并向李文花支付了购房款67万元。阮湘提供了如下证据以证明其主张：1.李文花作为卖方与阮湘作为买方于2018年5月21日签订的《房屋买卖合同》，其中第十一条约定：房价67万元整包含室内所有家具家电。2.阮湘于2018年5月21日向李文花的账户共计支付67万元的3张银行凭证。3.李文花于2018年5月21日出具的收到购房款67万元的收据。
（二）关于签订《认购协议》情况
阮湘称，其向李文花购买了涉案房屋后，随即与洋洲房地产公司补签了《认购协议》，落款时间为李文花与洋洲房地产公司签订合同的时间。阮湘提交了落款时间为2017年11月17日、洋洲房地产公司作为出卖方、阮湘作为认购方签订的《认购协议》，载明：一、认购物业：认购方通过对出卖方所开发的“盛世华庭˙福苑”项目充分的了解后，选择购买该项目1号楼1单元1504号房。建筑面积约110.06平方米（注：最终面积以房产部门测绘数据为准）。二、房款：单价5599元/m2；总价616226元。上述价格以建筑面积计算。三、付款方式：认购方按以下第1种方式付款。1.一次性付款：选择该付款方式，认购方须在签署本《认购协议》时支付全部总房款。四、双方承诺共同遵守如下约定：3.本认购协议为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同》后，认购协议书自动作废。
洋洲房地产公司与阮湘均认可双方后续未签署正式的《商品房买卖合同》。
中信富通公司对《认购协议》的形式真实性认可，但是对其关联性、合法性和证明目的均不认可。中信富通公司认为，《认购协议》的签署时间、内容均与常理不符，鉴于洋洲房地产公司对阮湘权利毫无保留地认可，中信富通公司怀疑《认购协议》并非于查封前签署；《认购协议》属于商品房预约合同，并非商品房预售或买卖合同；即使《认购协议》被认定为《商品房买卖合同》，该《认购协议》并未备案，也不具有合法性。阮湘主张，虽然洋洲房地产公司没有与其签订《商品房买卖合同》，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，《认购协议》已经具有了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且洋洲房地产公司已经按照约定收受了购房款，《认购协议》应当认定为商品房买卖合同。洋洲房地产公司认可涉案《认购协议》就是商品房买卖合同。
（三）关于支付购房款情况
阮湘主张洋洲房地产公司向其补开了购房款收据，收据载明：入账日期为2017年11月17日，金额为616226元，交款单位为阮湘，收款事由为盛世华庭小区1号楼1单元1504号房款（5599元/m2110.06m2）。
（四）关于涉案房屋占有使用情况
阮湘主张，洋洲房地产公司于2017年11月向李文花交付涉案房屋后，李文花进行了装修，其于2018年5月21日向李文花支付购房款当天即占有涉案房屋，李文花向其移交了涉案房屋有关的手续、装修票据等。为证明其主张，阮湘提供了如下证据：1.李文花购买瓷砖、花洒等物品的收款收据、送货单，均载明了涉案房屋地址；2.临汾市广播电视网络中心于2018年5月28日向其开具的专用收据，载明：用户地址为涉案房屋地址，预存收费498元，数字电视用户卡费用2元；3.盛世华庭物业办向其补开的收到物业费、暖气费、装修押金等费用的收据3张，均载明入账日期为2017年11月18日，交款单位为阮湘1-1504。
（五）关于未办理过户登记的原因
经洋洲房地产公司申请，山西省临汾市建设局于2010年11月29日向洋洲房地产公司颁发了涉案楼盘的预售许可证，有效期限为2010年11月29日至2011年5月25日，又于2011年7月19日向洋洲房地产公司出具了商品房预售许可证延期决定书，将上述期限延期至2012年5月31日。后该预售许可期限未再延期。
洋洲房地产公司、阮湘均未办理涉案房屋的物权登记手续。对于未办理涉案房屋的物权登记手续的原因，阮湘主张系因涉案房屋在其购买后不到一个月就被法院查封所致。洋洲房地产公司主张，由于山西省临汾市当地的房产局变更为不动产局，业务停办了很长时间，后来又因房产局移交业务，直至后来出现房屋查封，综合导致了涉案房屋未能办理网签，涉案房屋所属的楼盘至今未能竣工验收，因此未能办理物权登记手续。
为此，一审法院于2020年11月17日至19日前往山西省临汾市就涉案房屋所属楼盘未竣工验收、涉案房屋未办理网签及未办理物权登记手续的原因等情况进行调查并就涉案房屋居住使用情况进行现场核实。
山西省临汾市规划和自然资源局相关工作人员反馈，因2009年7月洋洲房地产公司未按照规划审批建设涉案楼盘，于2016年3月14日被规划执法部门处以729483.3元的罚款，洋洲房地产公司缴纳了罚款，至今洋洲房地产公司未提交涉案楼盘的竣工验收规划方面的申请。山西省临汾市房地产服务中心相关工作人员反馈，2012年确实存在过一次系统升级，但在很短的时间内就恢复相关网签业务办理，不存在洋洲房地产公司所述的很长一段时间未能办理网签的情况。同时根据网签登记系统显示，山西省临汾市自2011年至今，每月都有办理网签的记录；涉案楼盘当时可以办理网签，并且查询到在2011年6月、9月涉案楼盘大量办理网签的记录。
洋洲房地产公司和阮湘均认可，涉案楼盘已办理网签的房屋未在（2018）京02民初70号案件被查封房屋范围内。
一审法院认为，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条的规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据查明事实，涉案房屋系被执行人洋洲房地产公司开发建设，后洋洲房地产公司将房屋出售给李文花，李文花在办理物权登记前又转卖给阮湘，洋洲房地产公司与阮湘补签了《认购协议》，但双方亦未办理物权登记，故涉案房屋仍属于洋洲房地产公司所有。现案外人阮湘主张其符合执行异议和复议规定第二十八条的情形，对执行标的涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其应承担举证证明责任。
执行异议和复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”一审法院参照上述规定，具体分析如下：
第一，阮湘是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。首先，从法律关系来看。涉案房屋系洋洲房地产公司先卖与李文花，李文花又转卖给阮湘，因李文花转卖房屋时并未办理物权登记取得房屋所有权，故洋洲房地产公司与阮湘补签了《认购协议》。根据各方的交易模式，李文花的房屋“转卖”行为，系将其与洋洲房地产公司之间房屋买卖合同项下的权利义务转移给阮湘。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。洋洲房地产公司与阮湘补签《认购协议》，应视为其同意李文花转移权利义务。故《认购协议》对洋洲房地产公司与阮湘具有约束力，双方成立合同关系。其次，从合同性质来看。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。涉案《认购协议》虽为认购协议，但已经包含了交易双方、涉案房屋基本情况、购房款及付款方式等商品房买卖合同的基本内容，体现了阮湘与洋洲房地产公司之间买卖涉案房屋的真实意思表示。同时，阮湘提供了向李文花账户转账的银行凭证、李文花出具的购房款收据以及洋洲房地产公司向其补开的购房款收据等，足以认定洋洲房地产公司已经收取了阮湘的购房款。故涉案《认购协议》可以认定为书面房屋买卖合同。再次，关于合同签订时间。洋洲房地产公司与阮湘补签的《认购协议》落款时间为2017年11月17日，双方均认可该时间为根据李文花与洋洲房地产公司签订合同时间倒签的时间。但无论是洋洲房地产公司与李文花签约购房的时间，还是阮湘与李文花签订《房屋买卖合同》的时间，均在涉案房屋被查封之前。同时，结合阮湘于2018年5月21日向李文花支付购房款等情形，可以认定洋洲房地产公司与阮湘签订《认购协议》的真实时间亦系在法院查封之前。最后，因洋洲房地产公司与阮湘实际签订的《认购协议》系双方真实意思表示，且内容不存在我国法律、行政法规规定的无效之情形，故认定阮湘与洋洲房地产公司在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。
第二，阮湘是否在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋。阮湘主张，洋洲房地产公司于2017年11月向李文花交付涉案房屋后，李文花进行了装修，其于2018年5月21日向李文花支付购房款当天即占有涉案房屋。虽然阮湘未提交其与李文花或者李文花与洋洲房地产公司之间办理房屋交付手续的相关证据，但是根据阮湘与李文花签订的《房屋买卖合同》第十一条约定“房价67万元整包含室内所有家具家电”，以及其提交的盛世华庭物业办向其出具的入账日期为2017年11月18日的物业费、暖气费等收据，特别是临汾市广播电视网络中心于2018年5月28日向其开具的专用收据等证据，再结合一审法院对实际居住使用状况进行现场勘验的情况，可以认定阮湘在法院查封之前已合法占有涉案房屋。
第三，阮湘是否已支付全部价款。如前所述，根据阮湘提供的向李文花账户转账的银行凭证、李文花出具的购房款收据以及洋洲房地产公司向其补开的购房款收据等，一审法院认定阮湘已支付全部价款。
第四，本案是否系因买受人自身原因未办理过户登记。根据一审法院调查核实情况，涉案楼盘因未按照规划审批违法建设，被相关部门予以行政处罚，至今洋洲房地产公司也未提交涉案楼盘的竣工验收规划申请，故涉案楼盘未能通过竣工验收，显然涉案房屋存在办理过户登记的客观障碍。同时综合考虑无论是李文花还是阮湘的购房时间与房屋被查封时间均相隔不久，故一审法院认定本案并非因买受人自身原因未办理过户登记。
综上分析，本案现有证据能够证明阮湘符合执行异议和复议规定第二十八条规定的情形，享有足以排除对涉案房屋执行的权益。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”现阮湘要求一审法院停止对涉案房屋的执行并解除对涉案房屋的查封，理由成立，一审法院对其诉讼请求予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决：停止对涉案房屋的强制执行。
本院经审理查明，一审审理期间，阮湘提交了一份李文花（卖方，甲方）与阮湘（买方，乙方）于2018年5月21日签订的《房屋买卖合同》，约定：“建筑面积为110m2，甲乙双方同意以全款方式付款，并约定在开发商改名后，支付房款附属设施装潢及家具家电价款：总计67万元整……第十一条双方约定的其他事项：上述房价67万元整包含室内所有家具家电……”，临汾市尧都区安信居房产经纪有限公司作为见证方在合同上加盖公章。同日，阮湘向李文花转款67万元，李文花也开具了收据，载明“收款事由购盛世华庭1-1-1504房屋款”。
2018年5月21日，临汾市尧都区安信居房产经纪有限公司向阮湘出具收款收据，收款事由注明：购盛世华庭1-1-1504房屋中介费。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，关于阮湘与李文花之间系“合同转让”法律关系的问题，一审法院认定正确，应予维持。具体理由如下：首先，阮湘虽未能提交李文花同洋洲房地产公司签订的《认购协议》，但其提交的阮湘与洋洲房地产公司签订的《认购协议》、阮湘与李文花签订的《房屋买卖合同》、阮湘向李文花账户转账的银行凭证、李文花出具的购房款收据、洋洲房地产公司向阮湘补开的购房款收据以及临汾市尧都区安信居房产经纪有限公司向阮湘出具的房屋中介费收款收据，可以形成完整的证据链，证明涉案房屋系洋洲房地产公司先卖与李文花，李文花未办理物权登记取得房屋所有权，后李文花又转卖给阮湘，洋洲房地产公司与阮湘补签了《认购协议》的交易事实。其次，李文花虽然按照其与洋洲房地产公司签订的《认购协议》实际占有了涉案房屋，但并未办理物权登记手续，未取得涉案房屋所有权，即作为出卖方的洋洲房地产公司尚未履行将房屋产权转移至李文花名下的合同义务，故李文花与洋洲房地产公司之间的《认购协议》尚未履行完毕。李文花因尚未取得房屋所有权，其与阮湘签订《房屋买卖合同》的行为亦非转让预售房屋，故不违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定。第三，在与李文花签订《房屋买卖合同》并支付价款后，阮湘又与洋洲房地产公司补签了《认购协议》，应视为洋洲房地产公司同意李文花转移原《认购协议》项下的权利义务。故一审法院关于“李文花的房屋‘转卖’行为，系将其与洋洲房地产公司之间房屋买卖合同项下的权利义务转移给阮湘”的认定正确。
关于阮湘与洋洲房地产公司是否在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案买受人阮湘与洋洲房地产公司之间虽未最终签订商品房买卖合同，且《认购协议》中约定了“本认购协议为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同》后，认购协议书自动作废”，但双方签订的《认购协议》具备了双方当事人的基本情况、房屋位置、面积、房屋单价、房屋总价款及付款方式、双方权利义务等《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的基本条款及主要内容，足以使双方的商品房交易行为处于明确稳定的状态，且阮湘提交了相关支付凭证及收款收据，证明其已经支付了《认购协议》约定的涉案房屋购房款，洋洲房地产公司对该事实亦予以认可，故本院可以认定涉案《认购协议》的性质为商品房买卖合同。对于《认购协议》签订的时间，阮湘及洋洲房地产公司均认可协议上的时间为倒签的时间，故应以阮湘与李文花签订《房屋买卖合同》的时间为准，该时间在涉案房屋被查封之前。关于阮湘与洋洲房地产公司是在涉案项目商品房预售许可证到期后才签订《认购协议》，且《认购协议》未进行备案登记的问题，因商品房预售实行预售许可制度及《城市商品房预售管理办法》第十条、《山西省建设厅关于加强商品房预（销）售管理的通知》第六条关于备案登记的规定，均是规制房地产开发商的销售行为，故并不当然致使合同无效。《认购协议》系阮湘与洋洲房地产公司真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。中信富通公司关于一审判决对于“涉案房屋被查封前签订了合法的书面买卖合同”的事实认定及法律适用均错误的上诉意见于法无据，本院不予采信。
关于阮湘是否在人民法院查封前合法占有涉案房屋的问题。本院认为，执行异议和复议规定第二十八条第（二）项规定的合法占有是指对不动产的支配和管理，应以是否实际控制不动产为标准。一审法院已经查明，阮湘与李文花签订的《房屋买卖合同》第十一条约定“房价67万元整包含室内所有家具家电”，即阮湘支付房款后即可直接入住，阮湘还提交了临汾市广播电视网络中心于2018年5月28日向其开具的数字电视收费专用收据，上述证据可以证明阮湘在人民法院查封前已实际控制使用了涉案房屋，实现了对涉案房屋的占有。阮湘基于《认购协议》占有涉案房屋，涉案房屋虽未经竣工验收，但系洋洲房地产公司违反相关规定导致交房行为有瑕疵，不能据此推翻阮湘已对涉案房屋实际占有的事实，亦不能阻却阮湘基于《认购协议》占有涉案房屋的合法性。故一审法院认定阮湘在法院查封之前已合法占有涉案房屋并无不当。中信富通公司该项上诉理由不能成立，本院不予支持。同时，经本院审查，一审法院进行现场勘验，符合法定程序，中信富通公司关于一审法院违反法定程序的上诉意见，于法无据，本院不予采信。
关于阮湘是否已支付了全部价款的问题。据已查明的案件事实，阮湘与洋洲房地产公司签订的《认购协议》约定，涉案房屋建筑面积约110.06平方米、房屋单价5599元/m2、总价616226元。阮湘与李文花签订的《房屋买卖合同》约定，房屋建筑面积110㎡，成交价67万元。在《房屋买卖合同》签订当日，阮湘向李文花的账户共计支付67万元。李文花亦于同日出具收到购房款67万元的收据。后洋洲房地产公司向阮湘补开了购房款收据。因此，阮湘在涉案房屋被查封前已支付了涉案房屋的全部价款。中信富通公司关于一审法院对于“涉案房屋被查封前阮湘支付全部价款”的事实认定不清的上诉意见亦不成立，本院不予支持。
关于是否因阮湘自身原因未办理过户登记的问题。一审法院查明，因未按照规划审批建设涉案楼盘，洋洲房地产公司于2016年3月14日被规划执法部门处以罚款，洋洲房地产公司缴纳了罚款，但至今未提交涉案楼盘的竣工验收规划方面的申请。即涉案项目未办理竣工验收手续，不具备产权证办理条件。故涉案房屋未办理所有权证并非买受人阮湘的自身原因。
综上所述，中信富通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由中信富通融资租赁有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 丰
审 判 员 魏 欣
审 判 员 龚晓娓
二〇二一年七月三十日
法官助理 龚亚东
法官助理 宋 莹
书 记 员 于 静
书 记 员 张佳慧
书 记 员 辛 硕
