做物流的老赵来找我。他进门就说：“哥，我名下有两套房，一套自住，一套空着。我想贷200万扩大车队，应该没问题吧？有房子还怕什么？”
一、银行喜欢的房子，有几个特点：
第一，产权清晰。房子是你自己的名字，没有共有人纠纷，没有继承纠纷，没有离婚财产分割。房子是你的，就是你的。有争议的房子，银行不敢碰。
第二，没有抵押或只有按揭。房子没有被其他机构抵押过。如果有按揭，还剩多少？按揭太多，能抵押的净值就少了。
第三，房龄新。房龄20年以内，银行最喜欢。20-30年，还能接受。30年以上，很多银行不收了。
第四，位置好。城市核心区、成熟商圈、优质学区，银行最认。偏远郊区、三四线小城，银行会打折。
第五，性质是住宅。普通商品住宅，抵押率最高，70%左右。商铺、写字楼、厂房，抵押率低，50%-60%。小产权房、未满5年的经适房，银行基本不收。
二、有房子，能贷多少？
银行不是按你买房的价格算，也不是按市场成交价算。银行会指定评估公司，给你的房子打分。评估价通常比市场价低10%-20%。住宅的抵押率一般是评估价的70%。商铺、写字楼是50%-60%。厂房更低，40%-50%。老的两套房，市场价总共大概500万。评估价打个折，算450万。按70%算，能贷315万左右。但他还有按揭没还完。房子还有欠银行的钱，这部分要扣掉。按揭还剩80万，315万减80万，剩235万。
三、有房子的人，银行对征信和流水的要求会降低吗？
没有房子的人，征信不好、流水不够，直接被拒。有房子的人，征信有点问题，银行会问：什么问题？严重吗？能解释吗？流水中等，银行会说：有房子兜底，流水够还月供就行。
但有几种情况，有房子也没用。征信有当前逾期，银行会说：先把逾期还了再来。征信有呆账、法院执行，银行会说：先把法律问题解决了。房子有共有人不同意抵押，银行会说：让共有人来签字。
四、有房子但流水不够，怎么办？
信用贷看流水，流水不够就不贷。抵押贷看房子，房子够硬，流水够还月供就行。想贷200万，10年期，月供大概2万左右。银行会看你的流水能不能覆盖2万。不一定需要你有20万的月流水，有3-5万就行。
五、房子有按揭，还能再抵押吗？
房子有按揭，但你已经还了一部分，房子的价值大于欠银行的钱。多出来的那部分，可以再次抵押。比如房子评估价300万，按揭还剩100万。剩下的200万净值，按70%计算，能再贷140万左右。不是所有银行都做二抵，你需要找专门做这个业务的银行。
房子是你的资产，但不是全部。把征信养好、流水养好，房子才能发挥最大作用。
下一篇预告：《按揭房还能再抵押吗？这三种方式可以》如果你也有房子，想知道能贷多少、需要什么条件——私信发送【有房子】，我帮你算算你的房子能贷多少，告诉你该走哪条路。
“融资贷款”是个专业事情，我们会根据您的条件，为你提供免费的融资咨询，综合规划，为您推荐最优质最合适的融资产品，为你解决资金周转需求！
我们不为任何一个单独产品做广告，坚决站在您的角度，量身定制最适合您的融资方案，比你临时随意融资节约30%-50%利息及成本费用！
