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今天扒一家地产行业的“老大哥”——万科A（000002）！作为深耕行业40年的头部房企，它曾靠“好房子、好社区”口碑稳坐行业前列，却在行业调整期陷入亏损困境，2025年三季度归母净亏损达280.16亿元，资产负债率73.51%。但转机藏在多方支持里：大股东深铁集团真金白银输血，2025年不仅提供22亿元借款，还在业务上深度协同，叠加存量盘活成效初显，这家房企是“触底回升”还是“困局难破”？深铁赋能能扛起逆袭大旗吗？咱们用大白话拆解透～
一、公司定位：行业龙头，化险转型中的城市服务商
万科A的核心定位是“综合性城市开发与服务商”，聚焦房地产开发、物业服务、商业运营、物流仓储四大核心板块，是国内地产行业的标杆企业之一。依托40年行业积淀，打造了优质产品口碑与强大运营能力，积累了丰富的存量资产与人才资源，深度绑定城镇化进程与民生居住需求，既是传统地产开发的领军者，也是行业调整期率先推进化险转型、探索新发展模式的标杆企业。
公司坚守“以开发经营为主、以服务业为辅”的战略，早年靠规模化开发实现行业领先，当前正聚焦“改革化险、融合发展”主线，借助大股东深铁集团的资源优势，从规模扩张转向质量提升，通过盘活存量、科技赋能、业务协同三大路径，化解流动性压力，构建适配行业新周期的核心竞争力。
二、核心业务：开发筑底承压，多元业务补增量
公司以房地产开发为核心基本盘，以物业服务、商业运营、物流仓储为多元支撑，构建起“开发扛压+服务增收”的业务格局，化险阵痛与转型希望并存，具体拆解如下：
1. 房地产开发：规模收缩，交付与盘活并行
这是公司的核心业务，虽面临行业下行压力，但基本盘仍稳固。2025年前三季度实现销售金额1004.6亿元，销售面积稳居行业前列，在15个城市销售排名位列前三，多地盘活项目首开去化率超90%，市场认可度仍在线。交付端表现亮眼，前三季度按期保质完成7.4万套房交付，超50个项目实现“交付即交证”，筑牢口碑护城河。同时积极盘活存量，累计完成19个项目大宗交易，签约金额68.6亿元，2023年以来累计盘活可售货值近800亿元，为化险提供现金流支撑。
2. 物业服务（万物云）：稳健增长，科技赋能提效
作为重要的增长极，万物云持续贡献稳健收益，2025年前三季度经营服务业务全口径收入435.7亿元，同比增长1.1%。通过业内首创“弹性定价”模式拓展项目超20个，存量住宅市场拓展能力行业领先，“飞鸽”工单系统覆盖超3000个住宅项目，构建行业最大实时响应网络，靠精细化运营与科技赋能保持竞争力，毛利率虽略有下滑但仍稳定在13%以上。
3. 多元经营业务：赛道领先，协同价值凸显
商业、长租公寓、物流仓储三大板块均处于行业第一梯队，形成差异化优势。长租公寓（泊寓）运营管理超27万间，规模行业第一，超13万间纳入保障性租赁住房，项目前台GOP利润率长期保持89%以上；商业业务整体出租率超93%，客流、坪效等指标稳步增长；物流业务出租率领先行业，库内运营、运输等服务收入同比增长43%，抗周期能力凸显。
4. 深铁协同：资源加持，新质生产力破局
这是公司当前最核心的化险与增长抓手，与大股东深铁集团的融合持续深化。不仅获得22亿元借款用于偿还公开债，还在多业务线落地合作：泊寓与深铁置业签署租赁运营合作协议，携手试点“机器人搭地铁配送”项目，未来还将在TOD综合开发、工程代建、基础设施运维等领域深度协同，借助深铁的国资资源与轨道优势，开辟新的增长空间。
三、关键数据解读：亏损收窄，化险成效初显
结合2025年三季报及2024年年报核心数据，呈现“亏损仍存、现金流承压、化险有序推进”的态势，分三类核心解读：
1. 增长性：亏损收窄，边际改善信号明确
2025年前三季度实现营业总收入1613.88亿元，同比下降26.61%；归母净亏损280.16亿元，虽仍处于亏损状态，但较2024年全年494.8亿元的净亏损幅度显著收窄。亏损主要因计提93.68亿元减值准备，扣除该影响后，经营基本面的改善更为明显，叠加存量盘活与销售回暖，业绩修复逻辑逐步清晰。
2. 财务安全：负债率微降，流动性持续优化
资产规模稳步收缩，2025年三季度末资产合计11365.95亿元，负债合计8355.64亿元，资产负债率73.51%，较年初的73.48%基本持平，略低于行业部分同行。流动性方面，虽经营活动现金流净额为-58.89亿元，但通过大宗交易、存量盘活回收现金超百亿，2027年前已无境外公开债到期，叠加深铁集团的资金支持，偿债压力逐步缓解，资金链安全性提升。
3. 运营效率：降本增效，科技赋能成果显著
公司全力推进降本增效，开发业务实现管理费用、营销费用双下降，多元经营业务行政开支同步缩减。科技赋能持续落地，首创的图纸大模型服务内外部项目超1000个，智能巡检累计超32万次，泊寓运营实现全面自动化，靠精细化管理与技术应用提升运营效率，为后续盈利修复筑牢基础。
四、行业趋势：政策托底，地产赛道迎分化重构
当前房地产行业处于“政策托底+存量主导+模式重构”的关键阶段，万科A精准踩中政策与行业趋势，机遇明确：
1. 政策持续托底，化险获得多方支持
2024年9月以来，房地产政策持续释放稳定信号，市场止跌企稳趋势明显，“白名单”贷款、经营性物业贷款等融资协调机制发力，为万科融资模式转型提供支撑。广东省、深圳市及金融机构均明确表示支持万科稳妥处置风险，叠加深铁集团的国资背书，为公司化险创造了良好外部环境。
2. 存量时代来临，运营能力成核心竞争力
行业从增量扩张转向存量竞争，城市有机更新、存量资产盘活成为主流方向。万科凭借丰富的存量资产储备、成熟的运营经验，以及REITs、Pre-REITs等创新工具的应用，有望在存量市场占据优势，多元经营业务的抗周期能力也将持续凸显。
3. 协同发展成趋势，新质生产力开辟增量
与国资平台深度协同、科技赋能地产开发与服务，成为行业新趋势。万科与深铁在TOD、轨道物流等领域的合作，精准契合城市发展需求，既能借助国资资源化解风险，又能通过模式创新打造新质生产力，开辟差异化增长路径。
五、风险提示：四大核心挑战需警惕
尽管化险成效初显，但万科A仍面临行业共性与自身发展的双重挑战，核心风险集中在四方面：
1. 业绩亏损与减值压力风险
前三季度大额减值准备对利润侵蚀明显，若后续房地产销售复苏不及预期，或存量资产盘活进度放缓，可能导致亏损持续扩大，进一步影响净资产与融资能力。
2. 流动性与债务偿还风险
虽已优化债务结构、无境外债短期到期压力，但经营现金流仍为负，存量债务规模依然较大。若行业融资环境收紧，或资产盘活回款不及预期，可能面临流动性紧张的风险。
3. 行业竞争与销售复苏风险
地产市场需求仍较疲软，消费者更注重质价比与体验感，行业竞争白热化。若公司销售金额持续下滑，或项目去化率不及预期，将进一步加剧现金流压力，拖累化险进程。
4. 协同整合与业务转型风险
与深铁集团的协同虽已落地多个项目，但文化、管理、业务整合仍需时间，若整合效果不及预期，可能导致合作收益不达目标。同时，从传统开发向“开发+运营”转型过程中，存在模式适配、人才储备等方面的挑战。
六、总结：化险路上的地产龙头，值不值得潜伏？
综合来看，万科A是地产行业调整期“化险转型的标杆”：核心价值在于40年行业积淀的品牌与运营能力、深铁集团的国资资源加持、存量盘活与多元业务的抗周期韧性，叠加政策托底与边际改善信号，长期触底回升逻辑清晰；但短期面临亏损、流动性压力、行业竞争等多重挑战，化险之路仍需时间，更适合能承受周期波动、看好行业长期修复的投资者。
? 关注逻辑：深铁协同赋能+存量盘活成效+多元业务稳健+政策托底加持；
⚠️ 警惕风险：业绩持续亏损、流动性压力、销售复苏不及预期、协同整合风险。
新手科普彩蛋：TOD综合开发模式
TOD模式是以公共交通为核心（如地铁、轻轨），在站点周边进行商业、住宅、办公、休闲等多元业态融合开发的模式，能实现“交通+地产+运营”的协同增值。万科与深铁的深度合作，核心就是聚焦TOD开发，借助深铁的轨道资源，打造集居住、消费、通勤于一体的综合社区，既契合城市发展需求，又能通过多元业态提升项目盈利空间，是地产行业新周期的重要发展方向。
? 互动时间：你觉得万科A能靠深铁协同彻底走出亏损困境吗？地产龙头的估值修复机会值得把握吗？欢迎评论区聊观点！想扒其他上市公司的，留言告诉我，下一篇优先安排～
最后提醒：本文仅为公司分析，不构成任何投资建议。市场有风险，入市需谨慎。
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