郁亮卸任凸显的企业自救迷局与行业困境
万科集团创始人之一郁亮近日正式宣布卸任董事长职务，官方理由是“到龄退休”（郁亮出生于1965年）。作为中国房地产黄金时代的标志性人物，郁亮的离任不仅引发市场震动，更揭开了这家行业巨头在当前行业深度调整期中面临的真实困境。
中国房地产市场自2021年起进入深度调整期，曾经高歌猛进的发展模式已成历史。根据国家统计局最新发布的数据，2025年1-6月，全国房地产开发投资同比下降12.3%，较2024年同期的下降10.1%进一步扩大。商品房销售面积同比下降14.2%，销售额下降18.7%，市场信心持续低迷。
万科的业绩数据同样印证了这一趋势。根据万科2025年第一季度财报，公司实现营业收入580.2亿元，同比下降28.4%；归母净利润18.9亿元，同比骤降56.7%。合同销售面积414.6万平方米，同比下降32.1%；合同销售金额628.7亿元，同比下降40.3%。这些数据创下了万科上市以来的同期最差记录。面对行业下行压力，万科近年来展开了一系列自救行动，但实际效果有限。尽管万科早在数年前就提出向“城乡建设与生活服务商”转型，但非开发业务的盈利能力仍未达预期。2025年一季度财报显示，万物云（物业服务）营收同比增长15.6%，但净利润率仅为5.2%；物流仓储业务营收增长22.3%，但对集团整体利润贡献仍不足10%。万纬物流、长租公寓等新业务仍处于投入期，远未形成强有力的“第二增长曲线”。面对流动性压力，万科自2024年起启动资产处置计划，但进展缓慢。据统计，2024年全年万科仅完成约120亿元资产出售，远低于年初设定的300亿元目标。2025年上半年，计划处置的商业地产、酒店等项目多数仍处于“待售”状态，买方市场观望情绪浓厚。截至2025年第一季度末，万科总有息负债为3245.8亿元，其中一年内到期的有息负债占比达32.6%，短期偿债压力显著。尽管万科通过发行中期票据、获取银团贷款等方式缓解流动性，但融资成本不断攀升。2025年3月，万科发行的3年期中期票据票面利率达5.8%，较2023年同期发行的同类债券利率高出近200个基点。郁亮履职万科期间，恰逢中国房地产高速发展的黄金时代。然而，随着“房住不炒”政策定位的确立和人口结构变化，房地产行业高杠杆、高周转、高增长的商业模式已难以为继。郁亮的离任，象征着这种旧有发展模式的终结。面对行业新常态，万科需要新的领导思维。郁亮时代坚持的“聚焦主航道、巩固提升基本盘”策略，在行业深度调整期显得应对不足。公司可能需要更激进、更灵活的转型策略，包括加快资产处置、业务重组和管理架构调整。郁亮作为万科长期以来的“稳定器”，他的离任将直接影响投资者和市场对万科的信心。2025年4月以来，万科债券价格波动加剧，多只美元债价格跌至面值的70%以下，反映出市场对公司前景的担忧。万科尚未公布明确的接班人计划，领导层真空期可能加剧公司战略方向的不确定性。如何平稳过渡并保持战略连续性，将是万科面临的首要考验。根据万科债券募集说明书披露，万科即将面临约450亿元的债务到期，在当前融资环境趋紧的背景下，如何保障资金链安全成为当务之急。深圳地铁输血效果不彰，万科需要重新审视其多元化战略的有效性，可能需要对长租公寓、商业地产等重资产、长周期业务进行战略调整，集中资源在更具确定性的领域。郁亮的卸任，标志着一个房地产时代的落幕。他的离任不仅是一位企业领导人的更迭，更折射出整个行业面临的深刻变革。万科的自救努力未能扭转业绩下滑趋势，反映出在行业系统性调整面前，单个企业的应对空间十分有限。房地产行业正经历从规模扩张到质量提升、从高杠杆驱动到可持续经营的根本转变。万科的困境与自救困局，为整个行业提供了值得深思的案例：在行业拐点时期，企业不仅需要应对策略，更需要从根本上重塑商业模式和价值创造逻辑。郁亮时代已经结束，万科的未来将取决于能否找到适合新发展阶段的领导者和战略方向。无论结果如何，这都将是中国房地产转型史上的重要一页。
