本文2026.1.3 创作于南宁。
前几期，我已系统梳理了：
②采矿业、
③制造业、
⑩金融业，
的财务核算与税务处理要点，形成了一套完整的行业财税指南体系。
本期，我将聚焦⑪房地产业，
从行业定位、核算要点、账务处理、税务规则、中类差异、风险规避等维度深度拆解，为从业者提供兼具专业性与实操性的财税指引。
一、行业核心定位、涵盖范围及核算特点：
（一）核心定位：
作为国民经济的支柱产业，房地产业以土地和建筑物为核心经营对象，涵盖房地产开发、经营、租赁、经纪服务等全链条业务，
承担着满足居民居住需求、支撑实体经济载体建设、参与城市更新与区域发展的重要职能，其发展与土地政策、金融政策、税收政策及民生保障高度关联。
（二）涵盖范围：
依据《国民经济行业分类》及行业监管框架，行业核心范围包括：
1 . 房地产开发经营：
含住宅开发、商业地产开发、工业地产开发、城市更新项目开发等；
2 . 物业管理：
含住宅物业、商业物业、工业物业的管理与服务；
3 . 房地产租赁经营：
含住宅租赁、商业地产租赁、办公用房租赁等；
4 . 房地产中介服务：
含房地产经纪、房地产评估、房地产咨询等；
5 . 其他房地产活动：
含土地整治、房屋拆迁、房地产项目代建等。
（三）核算特点：
1.开发周期长，成本归集复杂：
房地产开发项目从拿地、规划、建设到销售、交付，周期通常1-3年甚至更久，需按项目归集土地成本、建安成本、配套设施成本等，成本分摊方法（如占地面积法、建筑面积法、直接成本法）对利润核算影响显著；
2.收入确认具有特殊性：
销售模式分为预售（期房销售）和现售（现房销售），
期房销售需在满足收入确认条件（通常为房屋交付）时确认收入，
预售阶段收取的定金、房款计入“合同负债”；
租赁业务收入按租赁期分期确认，物业管理收入按履约进度确认；
3.资产结构特殊：
开发阶段形成“开发产品”“开发成本”等存货类资产；
持有运营阶段形成“投资性房地产”，可选择成本模式或公允价值模式进行后续计量；
固定资产主要为办公用房、机械设备等，占比相对较低；
4.政策依赖性极强：
税收政策（土地增值税清算、企业所得税计税毛利率、增值税预缴）、土地政策（招拍挂、划拨、出让）、预售政策（预售许可证取得条件）对财务核算与税务处理的影响贯穿全流程，2026年《增值税法》实施及最新房地产调控政策对行业核算口径提出新要求。
二、通用财务核算核心要点：
（一）资产核算：
1.固定资产：
按实际成本入账，折旧年限遵循《企业所得税法实施条例》最低标准：
房屋建筑物20年、机器设备（如施工机械）10年、与经营相关的器具/工具/家具5年、运输工具4年、电子设备（如办公电脑、销售系统）3年；
外购房屋附带土地使用权，若无法单独计价，与房屋一并作为固定资产管理；
单价不超过500万元的设备器具可一次性计入当期成本费用；
2. 无形资产：
◦ 土地使用权：
房地产开发企业用于开发商品房的土地使用权，计入“开发成本”；
用于自建办公用房或持有运营的土地使用权，计入“无形资产”，按土地使用权证注明的使用年限摊销（住宅用地70年、商业用地40年、工业用地50年等），实际摊销年限以土地使用权证登记信息为准；
◦ 房地产开发相关专利、非专利技术等，按实际成本入账，自主研发满足资本化条件的，摊销年限不得低于10年，外购无形资产最短可按2年摊销；
3. 存货核算（核心，房地产开发企业专属）：
◦ 开发成本：
核算房地产开发项目在建设过程中发生的各项成本，
包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等，需按项目、成本对象明细核算；
◦ 开发产品：
核算已完工验收、达到可销售状态的房地产项目，
按实际成本入账，销售时结转至“主营业务成本”；
4. 投资性房地产：
◦ 定义：为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产（如商业地产、写字楼、公寓等）；
◦ 后续计量：可选择成本模式或公允价值模式。
成本模式下，计提折旧或摊销，计提减值准备；
公允价值模式下，不计提折旧或摊销，公允价值变动计入当期损益（公允价值变动损益），一经选择，不得随意变更。
（二）负债核算：
1.合同负债：
房地产开发企业预售期房时，收取的购房定金、首付款、按揭款等，在房屋交付前计入“合同负债”，不确认收入，待满足收入确认条件时结转至“主营业务收入”；
2.长期借款/短期借款：
房地产开发企业为项目建设取得的银行贷款、信托贷款等，按实际收到的金额入账，
利息支出区分资本化和费用化：项目开发阶段的利息支出资本化，计入“开发成本”；项目完工后的利息支出费用化，计入“财务费用”；
3.应付账款：
核算应付施工单位的工程款、应付供应商的材料款等，按权责发生制确认，需取得合规发票作为入账依据；
4.应交税费：
核算应交的增值税、土地增值税、企业所得税、房产税、城镇土地使用税等，房地产开发企业需重点核算增值税预缴、土地增值税预征与清算、企业所得税预计毛利额缴纳等特殊税费。
（三）收入核算：
1. 房地产销售收入（核心）：
◦ 期房销售：在房屋交付给购房人，且购房人取得房屋控制权时确认收入，结转对应的“开发产品”成本；
◦ 现房销售：在签订销售合同、收取房款且房屋交付时确认收入；
◦ 销售折扣与折让：符合商业实质的折扣与折让，冲减当期销售收入；
2.租金收入：
投资性房地产出租取得的租金收入，按租赁合同约定的租赁期分期确认，计入“其他业务收入”或“主营业务收入”；
3.物业管理收入：
物业管理企业提供物业服务取得的收入，按服务合同约定的履约进度确认，计入“主营业务收入”；
4.房地产中介服务收入：
经纪、评估、咨询等服务收入，在服务完成时确认，一次性收取的服务费若涉及跨期服务，按服务期分期确认。
（四）成本费用核算：
1. 开发成本（房地产开发企业核心成本）：
◦ 土地征用及拆迁补偿费：包括土地出让金、土地契税、拆迁补偿费、青苗补偿费等；
◦ 前期工程费：包括规划设计费、勘察测绘费、三通一平费（通水、通电、通路、平整土地）等；
◦ 建筑安装工程费：包括建筑工程费、安装工程费、装修工程费等；
◦ 基础设施费：包括小区道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程费；
◦ 公共配套设施费：包括小区内的学校、幼儿园、医院、居委会、派出所等公共配套设施的建设费用；
◦ 开发间接费用：包括项目管理人员工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费等；
2. 主营业务成本：
◦ 房地产销售：结转对应的“开发产品”成本，成本结转方法需与收入确认方法匹配；
◦ 物业管理：结转对应的人工成本、物料成本、设备折旧等；
3. 期间费用：
◦ 销售费用：包括广告费、业务宣传费、销售代理费等，房地产开发企业的广告费和业务宣传费不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予税前扣除；超过部分，准予结转以后纳税年度扣除；
◦ 管理费用：包括企业管理人员工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、房产税、城镇土地使用税等；
◦ 财务费用：包括利息支出（费用化部分）、手续费、汇兑损益等。
三、典型账务处理事例：
（一）房地产开发项目拿地与前期工程核算：
某房地产开发企业通过招拍挂取得一块住宅用地，支付土地出让金10亿元，缴纳契税3000万元（税率3%），支付规划设计费500万元：
1. 支付土地出让金时：
借：开发成本—土地征用及拆迁补偿费—土地出让金 1,000,000,000
贷：银行存款1,000,000,000
2. 缴纳契税时：
借：开发成本—土地征用及拆迁补偿费—契税 30,000,000
贷：银行存款30,000,000
3. 支付规划设计费时：
借：开发成本—前期工程费—规划设计费 5,000,000
贷：银行存款5,000,000
（二）期房预售与收入确认核算：
某房地产开发企业取得预售许可证，预售期房一套，建筑面积100平方米，单价2万元/平方米，总价款200万元，购房人支付首付款60万元，剩余140万元办理银行按揭贷款，房屋于1年后交付：
1. 收取首付款时：
借：银行存款600,000
贷：合同负债—商品房预售款 600,000
2. 收到银行按揭贷款时：
借：银行存款1,400,000
贷：合同负债—商品房预售款 1,400,000
3. 房屋交付时，确认收入（假设该套房屋对应的开发产品成本为120万元）：
借：合同负债—商品房预售款 2,000,000
贷：主营业务收入—商品房销售收入 1,834,862.39（200万÷(1+9%)）
应交税费—应交增值税（销项税额） 165,137.61
4. 结转主营业务成本时：
借：主营业务成本—商品房销售成本 1,200,000
贷：开发产品—住宅 1,200,000
（三）投资性房地产租赁核算：
某房地产企业将一栋写字楼作为投资性房地产，采用成本模式计量，原值5亿元，预计使用年限50年，净残值率为0，年租金收入1000万元（含税，税率9%）：
1. 每月计提折旧时（月折旧额=5亿÷50÷12≈833,333.33元）：
借：其他业务成本833,333.33
贷：投资性房地产累计折旧833,333.33
2. 收取租金时：
借：银行存款10,000,000
贷：其他业务收入9,174,311.93（1000万÷(1+9%)）
应交税费—应交增值税（销项税额） 825,688.07
（四）土地增值税预缴与清算核算：
某房地产开发企业预售住宅项目，取得预售收入10亿元（含税，税率9%），当地土地增值税预征率为2%：
1. 预缴土地增值税时（不含税收入=10亿÷(1+9%)≈9.174亿元，预征税额=9.174亿×2%≈1834.8万元）：
借：应交税费—应交土地增值税 18,348,000
贷：银行存款18,348,000
2. 项目完工后进行土地增值税清算，经核算应缴土地增值税5000万元，已预缴1834.8万元，补缴3165.2万元：
借：税金及附加50,000,000
贷：应交税费—应交土地增值税 50,000,000
3. 补缴土地增值税时：
借：应交税费—应交土地增值税 31,652,000
贷：银行存款31,652,000
四、通用税务处理核心要点：
（一）增值税处理：
（依据2026年1月1日施行《中华人民共和国增值税法》及实施条例）
1. 税率适用：
• 房地产销售（一般计税方法）：适用9%税率；
• 房地产租赁（一般计税方法）：适用9%税率；
• 物业管理服务、房地产中介服务（一般计税方法）：适用6%税率；
• 小规模纳税人及一般纳税人选择简易计税方法的：征收率3%
（《中华人民共和国增值税法》第十一条 适用简易计税方法计算缴纳增值税的征收率为百分之三。增值税法2026年1月1日施行）
2. 特殊计税方法：
• 房地产开发企业一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可选择简易计税方法，
以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得抵扣进项税额；
• 一般纳税人销售自行开发的房地产新项目，采用一般计税方法，
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷(1+9%)，
当期允许扣除的土地价款包括土地出让金、拆迁补偿费等（以省级以上财政部门监制的财政票据为凭）；
3. 预缴政策：
• 房地产开发企业预售期房：
一般计税方法下，预缴增值税=预收款÷(1+9%)×3%；
简易计税方法下，预缴增值税=预收款÷(1+3%)×3%（《中华人民共和国增值税法》第十一条 适用简易计税方法计算缴纳增值税的征收率为百分之三。增值税法2026年1月1日施行）。
• 房地产租赁：
异地（不动产所在地与机构所在地不在同一县市区）出租需预缴，本地不预缴。
纳税人出租不动产，预收租金的，
预缴增值税=预收租金÷(1+适用税率9%/征收率3%)×3%（《中华人民共和国增值税法》第十一条 适用简易计税方法计算缴纳增值税的征收率为百分之三。增值税法2026年1月1日施行）。
4. 优惠政策：
• 个人销售自建自用住房、购买2年以上（含2年）的住房对外销售：免征增值税；
• 物业管理企业为居民提供的公共停车服务、电梯维护服务等，符合条件的可享受小微企业增值税优惠政策；
• 跨境房地产服务（如境外企业委托境内企业进行房地产评估），完全在境外消费的，适用增值税免税政策（以当地主管税务机关政策为准）；
5. 进项抵扣：
• 一般计税方法下，房地产开发企业购进的建筑服务、材料、设备、咨询服务等，取得合规增值税专用发票的，进项税额可抵扣；
• 用于简易计税项目、免税项目、集体福利或个人消费的购进货物、服务，进项税额不得抵扣；
• 土地价款对应的进项税额未单独体现，通过销售额扣除土地价款的方式实现抵扣效果。
（二）企业所得税处理：
1. 税率适用：
• 一般企业：25%法定税率；
• 小型微利企业：符合条件的享受20%税率，叠加应纳税所得额减计优惠；
• 高新技术企业（如房地产科技公司、绿色建筑开发企业）：15%优惠税率；
2. 特殊计税规则（房地产开发企业核心）：
• 预售阶段：
企业销售未完工开发产品取得的收入，应按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
预计计税毛利率由省、自治区、直辖市税务局确定（通常住宅项目不低于10%，商业项目不低于15%，其他项目不低于5%）；
• 完工阶段：
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额；
3. 成本扣除：
• 开发成本：
按税法规定的成本对象、成本归集范围、成本分摊方法计算的计税成本，准予在税前扣除；
• 期间费用：
销售费用、管理费用、财务费用按税法规定扣除，其中广告费和业务宣传费、业务招待费的扣除标准与一般企业一致；
• 税金及附加：
增值税以外的各项税金及附加（如土地增值税、房产税、城镇土地使用税等），准予在税前扣除；
4. 优惠政策：
• 企业从事国家重点扶持的公共基础设施项目投资经营的所得，自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，“三免三减半”；
• 企业从事符合条件的环境保护、节能节水项目的所得，自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，“三免三减半”；
• 绿色建筑开发企业，符合条件的研发费用可按100%比例享受加计扣除；购置并实际使用环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的，该专用设备的投资额的10%可以从企业当年的应纳税额中抵免；
• 房地产企业参与城市更新、保障性住房建设的，可享受地方政府制定的企业所得税优惠政策（以当地主管税务机关规定为准）；
5.优惠办理方式：
企业所得税优惠事项实行“自行判别、申报享受、相关资料留存备查”的全国统一办理方式，无需提前备案（依据国家税务总局公告2018年第23号）。
（三）土地增值税处理（房地产业专属核心税种）：
1.征税范围：
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人；
2. 计税方法：
• 预征：
房地产开发企业在项目销售阶段，按预收款的一定比例预征土地增值税，预征率由省、自治区、直辖市税务局确定（住宅项目通常1%-3%，商业项目2%-5%）；
• 清算：
房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的，纳税人应进行土地增值税清算。
主管税务机关可要求纳税人进行清算的情形包括：
已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
3. 扣除项目：
• 取得土地使用权所支付的金额：包括土地出让金、契税等；
• 房地产开发成本：包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等；
• 房地产开发费用：包括销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出：
（1）. 凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。
（2）. 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除；
• 与转让房地产有关的税金：包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等（增值税不包含在内）；
• 加计扣除：对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除；
4. 税率：土地增值税实行四级超率累进税率：
• 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；
• 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%，速算扣除系数5%；
• 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%，速算扣除系数15%；
• 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除系数35%；
5. 优惠政策：
• 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；
• 因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税；
• 个人销售住房，免征土地增值税。
（四）其他税费：
• 房产税：
◦ 从价计征：按房产原值一次减除10%-30%后的余值计征，税率1.2%；
◦ 从租计征：按房产租金收入计征，税率12%；个人出租住房，减按4%税率征收；
• 城镇土地使用税：
按纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收，税额标准由省、自治区、直辖市人民政府确定；
房地产开发企业在项目开发期间，按实际占用的土地面积缴纳城镇土地使用税，项目完工后，已销售的部分对应的土地面积，不再缴纳城镇土地使用税；
• 契税：
在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，税率为3%-5%，具体税率由省、自治区、直辖市人民政府确定。房地产开发企业取得土地使用权，应缴纳契税；
• 印花税：
依据《中华人民共和国印花税法》，
◦ 买卖合同、建筑安装工程承包合同：税率0.3‰；
◦ 借款合同：税率0.05‰；
◦ 产权转移书据（如土地使用权转让、房屋销售）：税率0.5‰；
◦ 财产租赁合同：税率1‰；
◦ 营业账簿：对实收资本（股本）+ 资本公积合计金额征收印花税，税率：0.25‰；
• 城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加：
按实际缴纳的增值税税额的7%（市区）、5%（县城/镇）、1%（其他地区），3%，2%缴纳。
五、行业中类核心差异速览及财税处理要点：
（一）房地产开发经营：
房地产开发经营是房地产业的核心业态，以项目开发为核心，涵盖拿地、建设、销售/持有全流程，
核心特点是资金密集、周期长、政策敏感度高。
财务核算方面，
需重点关注开发成本的归集与分摊、收入确认的时点、利息支出的资本化与费用化划分；
投资性房地产的后续计量模式选择（成本模式或公允价值模式）对利润和税负影响较大。
税务处理上，
增值税预缴与一般计税方法下的土地价款扣除、企业所得税预计毛利额与实际毛利额的调整、土地增值税的预征与清算是三大核心难点；
普通标准住宅的土地增值税免税政策、保障性住房的税收优惠政策需精准适用。
（二）物业管理：
物业管理以提供物业服务为核心，收入来源包括物业费、停车费、增值服务费等，
核心特点是收入稳定但利润率较低，成本以人工成本为主。
财务核算中，
需按服务项目归集成本，区分住宅物业与商业物业的收费标准和成本结构；
预收的物业费需按服务期分期确认收入。
税务处理上，
物业管理服务适用6%增值税税率，小规模纳税人适用3%征收率；
符合条件的小微企业可享受增值税和企业所得税优惠；
代收的水电费、取暖费等，若不垫付资金、仅收取手续费，可不计入销售额缴纳增值税。
（三）房地产租赁经营：
房地产租赁经营以持有房地产并出租为核心，涵盖商业地产、写字楼、住宅等租赁业务，
核心特点是收入稳定、资产流动性差，后续计量模式对财务报表影响显著。
财务核算中，
投资性房地产的成本模式与公允价值模式选择是关键：
成本模式下需计提折旧和减值，利润波动较小；
公允价值模式下，公允价值变动直接影响当期利润，无需计提折旧。
税务处理上，
不动产租赁适用9%增值税税率；
房产税按从价或从租计征，不同的计税方式对税负影响较大；
租赁期内的租金收入需按权责发生制确认企业所得税应税收入。
（四）房地产中介服务：
房地产中介服务以提供经纪、评估、咨询等服务为核心，
核心特点是轻资产、高流动性，收入与房地产市场活跃度高度相关。
财务核算中，
服务收入在服务完成时确认，成本以人工成本和办公费用为主；
代收的房款、定金等，需通过往来科目核算，不得计入收入。
税务处理上，
中介服务适用6%增值税税率，小规模纳税人适用3%征收率；
个人（含自然人、个体工商户）从事房地产经纪业务，可按小规模纳税人缴纳增值税（但若个体工商户超过500万元标准，应转一般纳税人）。
六、财税风险避坑指南及应对方案：
（一）开发成本归集与分摊风险：
风险：
未按税法规定的成本对象归集开发成本，随意扩大或缩小成本范围；
成本分摊方法选择不当（如将商业地产成本分摊到住宅项目），导致住宅项目成本虚增、利润虚减；
公共配套设施费未按规定分摊到各成本对象，或提前结转成本。
应对：
建立开发成本管理制度，明确成本对象的划分标准和审批流程，留存成本对象划分依据文档；
选择符合税法规定的成本分摊方法（占地面积法、建筑面积法、直接成本法等），并保持一贯性，不得随意变更；
公共配套设施费需在完工后按实际成本分摊到各成本对象，未完工的公共配套设施，可按预算成本预提，待实际发生时调整。
（二）收入确认风险：
风险：
期房销售在预售阶段提前确认收入，或在房屋交付后延迟确认收入；
将销售折扣与折让直接冲减开发成本，未冲减销售收入；
租金收入未按租赁期分期确认，一次性计入当期收入；
物业管理企业将预收的物业费一次性确认收入。
应对：
严格遵循《企业会计准则第14号—收入》确认房地产销售收入，以房屋交付、购房人取得控制权为收入确认时点；
销售折扣与折让需取得合规证明材料，冲减当期销售收入；
租金收入和物业费收入需按合同约定的服务期分期确认，建立收入确认台账；
定期对收入确认情况进行自查，确保收入确认时点与税法规定一致。
（三）税收优惠适用风险：
风险：
普通标准住宅的增值额超过扣除项目金额20%，仍违规享受土地增值税免税政策；
房地产老项目错误选择一般计税方法，导致进项税额无法抵扣且税负增加；
保障性住房项目未取得住房和城乡建设部门的项目认定或未按规定留存备查资料，将无法享受税收优惠；
误将非免税的房地产服务计入免税范围。
应对：
精准界定普通标准住宅的认定标准（容积率、建筑面积、销售价格等），在土地增值税清算前测算增值额，确保符合免税条件；
梳理房地产项目的开工时间，准确判断老项目与新项目，选择适用的计税方法；
先向住房和城乡建设部门完成保障性住房项目认定，税务申报时自行享受优惠并按要求留存相关证明材料；
单独核算免税收入与应税收入，留存免税业务的合同、审批文件等资料。
（四）土地增值税清算风险：
风险：
未按规定的时间和条件进行土地增值税清算，导致税务机关加收滞纳金；
扣除项目凭证不合规（如土地出让金无财政票据、工程款无合规发票），导致扣除项目金额被调减；
加计扣除适用范围错误（如对非房地产开发企业或转让存量房的项目加计扣除）；
普通标准住宅与非普通标准住宅未分开核算，导致无法享受免税政策。
应对：
建立土地增值税清算台账，跟踪项目销售进度，在达到清算条件时及时向主管税务机关申请清算；
加强成本凭证管理，确保土地出让金、工程款、配套设施费等扣除项目取得合规凭证；
准确界定加计扣除的适用范围，仅对从事房地产开发的纳税人转让新建房的项目适用加计扣除；
普通标准住宅与非普通标准住宅需分开核算收入和扣除项目，若无法分开核算，不得享受免税政策。
（五）增值税预缴与进项抵扣风险：
风险：
房地产开发企业预售期房时，未按规定的预征率预缴增值税，导致税务机关处罚；
一般计税方法下，扣除的土地价款超出规定范围（如扣除拆迁补偿费无合规凭证），导致销售额计算错误；
进项税额抵扣范围错误（如将用于简易计税项目的建筑服务进项税额抵扣）；
未按规定分摊应税与免税项目的共同进项税额。
应对：
建立增值税预缴台账，按项目、按期间计算并预缴增值税，确保预缴金额准确；
严格按税法规定的范围扣除土地价款，留存土地出让金、拆迁补偿费等合规凭证；
建立进项税额抵扣台账，明确简易计税项目、免税项目的进项税额不得抵扣；
对同时用于应税和免税项目无法划分的进项税额，按销售额比例合理分摊，及时做进项税额转出。
（六）房产税与城镇土地使用税风险：
风险：
投资性房地产采用公允价值模式计量，未按规定缴纳房产税（仍按原值计征或未计征）；
房地产开发企业在项目完工后，未及时核减已销售部分对应的城镇土地使用税计税面积，导致多缴税款；
个人出租住房未按4%的优惠税率缴纳房产税，仍按12%税率缴纳。
应对：
无论投资性房地产采用何种后续计量模式，房产税均需按税法规定的计税依据（原值或租金收入）缴纳，建立房产税计算台账；
房地产开发企业在项目销售后，及时向主管税务机关申报核减城镇土地使用税计税面积，留存销售合同、交付凭证等资料；
个人出租住房的，需向主管税务机关备案，享受房产税4%的优惠税率。
附：本文核心政策依据
（一）增值税
1 . 《中华人民共和国增值税法》（2026年1月1日起施行）
作为增值税领域基本法律，明确房地产销售、租赁、物业管理、中介服务的增值税征税范围、税率、征收率及计税方法，规范土地价款扣除、预缴政策、免税优惠等特殊规则。
适用于房地产业所有增值税纳税人，是行业增值税处理的核心依据。
2 . 《中华人民共和国增值税法实施条例》（2026年1月1日施行），
作为新法配套文件，细化房企预缴流程、税率适用、视同销售判定等实操口径，保障新法平稳落地执行。
3 . 《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号），
房企增值税核心征管文件，规范预收款预缴、纳税义务发生时间，
其中简易计税等条款自2026年起，需按照《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的规定，按新法调整为3%征收率衔接适用。
4 . 《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件1、附件2（财税〔2016〕36号） ，
营改增基础框架文件，房地产开发企业应税交易（视同销售）、进项抵扣等规则与《中华人民共和国增值税法》无冲突的部分，仍为2026年实操核心依据。
（二）企业所得税
1 . 《中华人民共和国企业所得税法》及实施条例
明确房地产开发企业预售收入的预计毛利额计税规则、开发产品完工后的实际毛利额调整方法、成本扣除标准等核心内容，规范物业管理、租赁、中介服务的收入确认与成本扣除规则。是房地产业企业所得税处理的基础性法律依据。
2 . 《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号），
房企开发业务专属文件，细化房地产开发企业的企业所得税处理规则，包括成本对象的划分、开发成本的归集与分摊、收入确认的时点、预计计税毛利率的适用等，是房地产开发企业企业所得税核算的实操指南。
3 . 《国家税务总局关于印发《跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理办法》的公告》（国家税务总局公告2012年第57号），
规范房企跨地区经营汇总纳税流程，明确分支机构税款分摊规则，适配集团化开发模式征管需求。
4 . 《国家税务总局关于发布〈企业所得税税前扣除凭证管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2018年第28号），
明确房企税前扣除凭证合规要求，涵盖成本票据类型、留存标准及异常凭证处理，规避扣除类税务风险。
5 . 《国家税务总局关于发布修订后的〈企业所得税优惠政策事项办理办法〉的公告》（2018年第23号）
明确企业所得税优惠“自行判别、申报享受、资料留存备查”的办理方式，适用于房地产业所有税收优惠事项，简化申报流程，降低合规成本。
（三）土地增值税
1 . 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则
明确土地增值税的征税范围、计税方法、扣除项目、税率及优惠政策，规范房地产开发企业的预征与清算程序。是房地产业专属核心税种的处理依据，其清算规则对行业税负影响重大。
2 . 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号），
土增税清算核心文件，明确清算触发条件、收入与扣除项目具体判定标准，规范普通住宅与非普通住宅分别核算要求，是清算申报直接依据。
3 . 《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号） ，
土增税清算全流程管理规范，涵盖项目跟踪监控、清算资料报送、税务审核流程及核定征收适用情形，保障清算合规推进。
4 . 《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号），
营改增后土增税衔接关键文件，明确应税收入、预征计征依据、税金扣除口径的调整规则，适配增值税政策变化。
5 . 《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号），
解决房企实操具体问题，包括合作建房税务处理、利息支出扣除方式、代收费用计税口径及旧房评估价格确定等。
6 . 《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》（国家税务总局公告2026年第3号，2026年1月1日起施行），
规范预征起止时间、计税依据，明确红线外配建支出、尾盘销售、税金扣除及新旧政策衔接规则，统一征管口径。
（四）其他税种：
1 . 房产税
《中华人民共和国房产税暂行条例》（2011年修订），
房企持有房产期间计税基础，明确纳税义务发生时间、计税依据（从价1.2%/从租12%）及地方减免政策适用，规范自用与出租房产税务处理。
2 . 城镇土地使用税
《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（2019年修订），
房企占用土地期间计税依据，明确纳税义务发生时间、税额标准及土地等级划分规则，适配开发期与持有期土地税务管理。
3 . 契税法
《中华人民共和国契税法》— 2021年9月1日施行，
房企拿地环节核心法律，明确契税计税依据（含土地出让金、配套费等）、税率（3%-5%）及减免条件，规范土地使用权出让/转让契税征管。
4 . 印花税法
《中华人民共和国印花税法》— 2022年7月1日施行，
房企拿地、交易环节核心法律，明确产权转移书据、建筑安装合同等税目适用，规范计税依据与优惠政策适用。
5 . 城建税法
《中华人民共和国城市维护建设税法》— 2021年9月1日施行，
房企增值税附加税核心法律，明确以实际缴纳增值税为计税依据，税率按纳税人所在地分7%、5%、1%，规范征管与减免规则。
6 . 耕地占用税
《中华人民共和国耕地占用税法》— 2019年9月1日施行，
房企占用耕地拿地环节核心法律，明确计税依据、税率及军事/学校等特定项目减免条件，规范纳税义务发生时间与申报流程。
（五）会计准则：
1 . 《企业会计准则第14号—收入》（2017年修订）
规范房地产销售收入、租金收入、物业管理收入的确认原则、时点和方法，明确合同负债的核算规则，是房地产业收入核算的基础性准则。
2 . 《企业会计准则第3号—投资性房地产》
规范投资性房地产的确认、计量和披露，明确成本模式与公允价值模式的后续计量规则，是房地产租赁经营企业财务核算的核心准则。
最后，（行业财务税务）系列预告：
截止本期，我已完成了：
A类农林牧渔业（第一产业）、
B类采矿业（第二产业）、
C类制造业（第二产业）、
D类电力/热力/燃气及水生产和供应业（第二产业）、
E类建筑业（第二产业）、
F类批发和零售业（本类及后续均属第三产业）、
G类交通运输/仓储和邮政业、
H类住宿和餐饮业、
I类信息传输/软件和信息技术服务业、
J类金融业、
K类房地产业
的核心财税要点梳理，
后续，我将按顺序更新：
L类租赁和商务服务业、
M类科学研究和技术服务业、
N类水利/环境和公共设施管理业、
O类居民服务/修理和其他服务业、
P类教育、
Q类卫生和社会工作、
R类文化/体育和娱乐业、
S类公共管理/社会保障和社会组织、
T类国际组织
的财税核心指南系列内容，持续为读者输出各行业财务税务干货，愿能帮到更多人。
转载说明：
本文为原创财税干货分享，
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（本文完）
2026.1.3于广西南宁落笔。
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广西南宁人，广西大学财务管理专业，会计师、财税专家、狮王领袖，擅长企业管理和自我管理，践行强势文化和强势思维。
公司规划：
1.公司财税规划: 合规梳理、筹划、预算管控、财务架构搭建、调整优化(1年顾问费: 9.8万)
2.公司财务规划: 目标、预算、筹资、投资、核算、内控、流程、税务、分析、审计、团队(9.8万/年顾问费)
3.公司战略规划: 愿景使命、内外部分析、战略选择、战略实施、战略控制(9.8万/年顾问费)
4.公司营销规划: 用户分析、目标、品牌定位、营销策略、渠道推广(9.8万/年顾问费)
5.公司经营规划: 市场行业分析、目标、业务板块、资源配置、运营执行、风险管控、调整优化(9.8万/年顾问费)
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1.个人身体心灵: (1)生理: 作息、饮食、运动，(2)心理: 心态、性格、情绪价值、想象力、热爱激情，(3)精神: 内在觉醒、向内求、内在的根、认知、价值追寻(1年顾问费:9.8万)
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