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柴强:房地产估价在住房租赁企业融资发展中的切入点!

 作者：本站编辑  2025-12-30 11:56:43  0

中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强

　　国家提出发展住房租赁市场要培育和发展专业化、机构化、规模化的住房租赁企业，这就需要加大对住房租赁企业的金融支持力度，解决它们发展所需要的资金，这是目前发展住房租赁市场最突出的问题之一。

　　在该估价中需要将租赁房源分为两种类型，一是自持型，二是转租型。相应的有房地产投资信托基金（REITs），适用于自持型。此外就是未来租赁收入现金流或租赁收益证券化（ABS），适用于转租型。

　　对于房地产投资信托基金估价，中国房地产估价师与房地产经纪人学会于2015年9月印发了《房地产投资信托基金物业评估指引（试行）》，对如何做好这种估价作了较全面系统的规定，明确了三项评估内容和三大环节。三项评估内容即信托物业状况评价、信托物业市场调研、信托物业价值评估。三大环节即发行上市、运营管理（包括收购、经营、出售信托物业）、退出市场以及相关信息披露的需要等。还提出了一些新的估价原则和要求，如应遵循一致性原则和一贯性原则，评估方法以收益法为主。对于自持型的，如果采用比较法估价的话，与传统的比较法估价不完全一样，要区分分散销售（散售或零售）和整幢销售（整售）两种情形，因为这两种情形下的市场价格差异很大。对于其中的集中式租赁住房，通常是整售的市场价格评估，其市场价格要低一些。

　　对于未来租赁收入现金流或租赁收益证券化的估价，与前面所讲的租赁收益权质押估价类似，当然也有某些特别之处。

　　（二）住房租赁收益权质押估价 评估公司股权转让

2017年5月公布的《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，实际上就是落实2016年12月中央经济工作会议提出的要加快住房租赁市场立法。这个征求意见稿第五条规定，住房租赁企业“可依法将住房租赁相关收益设立质权”。这也就是住房租赁企业可以拿租赁收益权来融资，就像收费公路、桥梁等的收费权那样，虽然公路、桥梁不是你的，但你有收取过路费、过桥费的权利，这个收费权可以拿来质押贷款。预计将来正式出台的条例，仍然会有这样的规定。

　　住房租赁收益权质押主要是解决转租型，即俗话所说的二房东型住房租赁企业的融资问题，目前大多数住房租赁企业属于这种类型。租赁收益权质押估价，类似于“承租人权益价值”评估，采用的方法也主要是收益法，但它的收益里面不仅是合同租金与市场租金的差额这个部分，要比它多得多。

　　目前，住房租赁企业靠什么赚钱？第一个是包租的收益，即给业主较低的租金，而向租客收取较高的租金。这个相当于合同租金与市场租金的差额。第二个是空置期。业主委托租赁企业转租，租赁企业通常要业主每年给它一个20天或30天甚至40天的装修和寻找租客的时间。如果租赁经营搞得好，实际的空置期没有这么长。第三个是向租客收取押金的收益。接下来是租金“长收短付”，即通常每次会向租客收取未来3个月甚至半年的租金，加上前面所说的押金，即为通常所说的“押一付三”。但对业主一般是按月支付租金。这样就会形成资金池，并带来有关收益。再一个就是提供各种增值服务，如统一装饰装修、配置家具家电、提供保洁服务等等。此外，还有“N+1”带来的租金收益，即将客厅打隔断改为可出租的房间来获取收益。当然，还有一些其他收益和想象中的未来发展空间，因为可以通过住房租赁这个“入口”和居民的其他消费连接起来。上述就是目前住房租赁收益权估价中，收益测算的一些特别之处。

　　（三）住房租赁企业股权转让、并购、上市等中的估价股权转让

　　住房租赁企业股权转让、并购、上市等，目前也比较活跃，其中的估价主要是住房租赁企业价值评估。住房租赁企业价值包含的内容很多，如包含租赁住房（自持型）本身资产的价值，租赁收益权（转租型）的价值，以及品牌、商誉、特许经营权、管理团队、员工队伍、房源客源基础，债权债务等的价值，评估方法也是以收益法为主。

　　估价中最关键的是要把握影响住房租赁企业价值的主要因素：一是品牌，二是规模。目前投资者比较看重规模，即运营管理的住房套数或间数。三是现金流的大小，四是成长性。此外还有管理团队、运营管理的互联网技术平台等。特别是运营管理的互联网技术平台，因为住房租赁企业如果搞好了，规模将是非常大的，但它相对于房地产开发、买卖经纪却是薄利的，需要精细化管理，这就要依靠互联网技术平台，否则住房租赁经营管理这个瓶颈就很难突破。

　　（四）住房租赁企业自持的住房等房地产抵押估价

　　这里的房地产抵押估价与通常的房地产抵押估价是相同的，无须多说。但需要强调的是，房地产抵押估价可以甚至应当同时给出抵押房地产的市场价格、市场价值、抵押价值和抵押净值等，并对这些价格和价值的内涵及其关系作出说明，为金融机构提供更多的价格价值信息，供它们选择使用。目前，住房租赁企业拥有住房的情况还不多见，未来会有一些房地产开发企业、国有企业开发建设租赁住房，成立住房租赁企业从事住房租赁活动，住房租赁企业拥有住房的情况将越来越多。

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