行业之窗 | 克而瑞举办长租房企业经营模式和盈利能力研讨会
作者：本站编辑
2023-07-28 23:15:58
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近年来，随着住房租赁利好政策的频发，我国住房租赁行业正进入快速发展阶段。2022年，行业迎来了实质性拐点——保租房公募REITs的上市，为行业打通了“投融建管退”的闭环。去年开始，不少租赁运营商开始实现盈利。如何发挥自身运营价值来实现盈利的持续增长，将成为企业需要研究的课题之一。为了能更好地展现租赁运营企业的运营价值，7月28日，“长租房企业经营模式和盈利能力研讨会”在上海克而瑞集团总部成功召开。与会嘉宾包括：建信住房租赁私募基金管理有限公司投资管理一部总经理 白廉中银资产管理有限公司资产证券化部助理副总裁 董嘉杰上海中城联盟投资管理股份有限公司金融市场部总经理 周航会议伊始，克而瑞租售总经理王伟，发布了《中国住房租赁行业发展现状及租赁企业盈利能力研究报告》。从行业变化、发展现状、企业盈利能力探讨三个方面进行深入分享。1、行业变化：经过多年的发展，我国房地产行业由“商品房主导旧模式”向“租住并行新模式”转变；长租房市场构成从商业化房源为主，过渡到保租房和商业化房源并驾齐驱的状态；企业从被动做租赁转向主动，民企主动拿地通过多种方式切入住房租赁赛道。住房租赁行业公募REITs落地，四只保租房公募REITs市场热度下降，目前与最高位价格下跌均超过10%；稳定运营的项目备受资本关注，加速资产退出。2、发展现状：各地保租房筹集压力仍处高位，以集中新建为主向配建为主转变，改建、代理经租转保的重要性提升。新增租赁相关土地整体供应量降低，拿地企业更加多元。租赁社区项目加速入市，机构化长租房规模持续增长，国家队占比提升，租金城市分化严重；个人房源量价齐跌。核心城市出租率相对稳定，整体保持在90%上下。金融创新提速，2023年上半年长租公寓物业成交74.1亿，成交金额大幅提升。从业主体更加多元，新进品牌明显增多。3、企业盈利能力探讨：住房租赁行业的轻中重三种商业模式各有侧重，目前国内企业更偏向轻重两端；国外典型租赁企业也以轻重模式为主，重资产模式资产回报率可达8%以上。租金、出租率决定了项目的EBITDA-U，目前上海租赁市场这两指标整体均下降；经测算，国内租赁企业轻、重资产项目运营十年平均EBITDA率均不超过6%。对比国内外租赁企业的盈利能力，资产退出获得的资本升值收益至关重要。目前重资产主要退出方式是大宗交易和REITs上市，央企两种方式均能涉及，而国家队企业以REITs退出为主；租赁企业的轻资产运营管理可与基金公司的资管投资相结合，共同提升资产价值。城家品牌战略投资和资本市场部副总裁秦婷婷分享了城家目前的业务模式以及自身的企业定位。城家目前的业务模式以轻资产管理为主，城家积极发展类资管业务，培养与各类重资产投资人在实际业务中的信任感，与投资人、行业和政策共同发展。城家公寓愿意做比较难的事情，从500块一张床的蓝领公寓到35000一个月的奢华公寓，城家一直在做品牌的全产品线，培养项目的储备能力，在未来能够为更多的业主和资金方进行服务。不同投资方的诉求和标的的标准都不相同，城家与不同投资方合作，作为运营商最大的挑战是自身的运营能力、品牌力以及与资方的对话能力。城家与思睿合作，思睿的诉求是希望找到价值被低估的资产，能够实现好的收益率，期待市场化退出；与险资合作方合作，险资更多的是期望能够永久持有产权，更多关注的是项目的持续性和长期稳定性，希望能够投一些大社区项目。城家自我定义是服务商，为资方和业主对接各种资源，城家致力于为不同投资人进行投资匹配。除此以外，未来在城家具备足够的项目和匹配能力的情况下，能够在补充主营业务外，开辟资管赛道，为客户取得更高的收益。城家坚信长租房运营是可以赚钱的，需要运营商更有耐心，长期做耕耘，一定能取得收获。思睿集团地产投资部董事总经理冯墨讲述了与城家的合作。思睿集团是一家成立于2021年的专业资产管理公司，对于投资机构来说永远需要考虑的是收益和风险，为客户提供资产配置服务。2019年之前市场有大量股权投资，但近几年，在房地产行业不那么好的形势下，从长期收益和稳定性来看，长租公寓是一个比较好的赛道。投资机构比较看重底层资产，资产的选择决定了80%的成功率，所以思睿是非常希望运营商能够在前期参与进来一起探讨。投资是逐利的，希望有人能和我们一起做下去，实际在看资产时，有很高的收益的资产是机会型的资产，对投资决策和资金要求有很高的要求。拿到好的资产怎样进行快速运营和退出，对投资机构的能力要求越来越高，需要不断加深对行业的了解，从而达成更好的合作和对话机制。思睿投资比较关心两个点：收益来源是什么，是不是有持续性？投资过程中有哪些风险，保底的表现是什么？从底线逻辑上来说，长三角的流动人口、租金支付能力较好，对客户来说，当下，长租公寓是一个可以穿越周期的资产配置，能够在未来的很长时间内有稳定的现金流。目前，思睿比较关注小而美的资产退出方式，暂时不考虑大社区类的资产，未来，可能会看更多的资产品类。在接下来的讨论环节，中外投资机构、基金公司、券商、央国企资产方等与会代表共同对住房租赁项目的运营效率提升、对租赁项目投资所关注的核心要素、拥有各类存量的资产方如何参与到租赁行业中更好地提升资产价值、住房租赁金融产品在二级市场的表现以及投资者投资倾向等方面做了深入的研究探讨。至此，长租房企业经营模式和盈利能力研讨会圆满落幕，目前的长租房仍处于起步发展阶段，克而瑞租售也希望与业内多方主体一起共同努力，为住房租赁行业的持续健康发展贡献各自的一份力量！
