以下内容节选自《房地产全流程税收筹划与风险应对》（中国法制出版社2024年第2次印刷，作者牛鲁鹏）“第2章房地产融资借款环节”第38页“三、融资借款相关税收政策”一节全文。
房地产企业除利用自有资金外，只要发生融资借款业务，不论具体采用何种融资方式，三大主税的税务处理原则上都要遵循如下税收规定。
1.增值税。
《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税[2016]36号附件1之“附”）第一条第（五）项“金融服务”规定：贷款，是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。各种占用、拆借资金取得的收入，包括金融商品持有期间（含到期）利息（保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等）收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入，以及融资性售后返租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入，按照贷款服务缴纳增值税。
《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016]36号附件1）第二十七条明确，贷款服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税[2016〕36号附件2）第一条第（四）项补充规定：“纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。”需要指出的是，目前即使通过银行融资，也需要取得合法凭证。2018年8月30日，在“国家税务总局2018年第三季度税收政策解读新闻发布会”中，国家税务总局所得税司负责人提到：“对方为已办理税务登记的增值税纳税人，企业支出以对方开具的发票作为税前扣除凭证；也就是，凡对方能够开具增值税发票的，必须以发票作为扣除凭证。以往一些企业（如银行）用利息单代替发票给予企业，而没有按照规定开具发票，《企业所得税税前扣除凭证管理办法》发布后，必须统一按照规定开具发票。否则,相关企业发生的利息，将无法税前扣除。”目前实务中仍有一些金融机构试图以利息清单蒙混过关，企业应提高警惕避免取得不合规票据而造成损失。
2.土地增值税。
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用再按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
需要注意的是，纳税人向金融机构支付的非利息支出以及因逾期还款，金融机构收取的超过贷款期限的利息、罚息等款项，不得作为利息支出扣除。
3.企业所得税。
《关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）“一、关于金融企业同期同类贷款利率确定问题”规定：根据《企业所得税实施条例》第三十八条的规定，非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予税前扣除。鉴于目前我国对金融企业利率要求的具体情况，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。
“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率，既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。对于“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，四川省税务局2019年8月22日在《关于答复省十二届政协二次会议第0475号提案的函》中指出：并不必然是金融机构或其他第三方提供的具有法律效力的证明材料，也可以是企业通过公开渠道获取的信息或私下收集的材料，包括网页截图、金融机构对其他企业的贷款合同复印件等非正式材料。
