一、总表制 vs 分表制
总表制（老模式）
整栋楼或整个小区只有一块主表（总表）装在配电房/水泵房，供电局只认这块表，只跟这块表的名义业主结算。
供电局 ──→ 只看总表 ──→ 开票给物业公司/开发商 │ 物业公司内部抄分表 向各户分别收取特征：
供电局的客户只有一个：物业公司或开发商 业主跟供电局没有直接合同关系 业主看到的电费是物业公司"转手"收的，不是供电局直接收的 发票链条：供电局开给物业公司 → 物业公司开给业主（或者不开票）
为什么存在： 早期住宅小区开发时，电网公司不愿意为每户单独开户装表，成本高、管理麻烦。物业公司在中间充当"二传手"角色。
分表制 / 一户一表（新模式）
每家每户独立装表，直接跟供电局/自来水公司签约，自己交费自己看账单。
供电局 ──→ 每户独立电表 ──→ 直接开票给业主 │ 业主自己用APP/银行代扣缴费另外单独装一块"公区专用表"供电局 ──→ 公区电表 ──→ 开票给物业公司 │ 物业公司从物业费中列支公区水电成本特征：
业主直接是供电局的客户，电费自己交 公共区域单独装一块"公区专用表"，物业公司作为用电主体直接付费 发票链条完整：供电局直接开给每个业主，公区部分开给物业公司 物业公司不再经手业主的私人水电费，只负责公区部分
国家政策推动：
2018年国家发改委、住建部发文（发改能源〔2018〕1063号），要求新建住宅小区必须实行"一户一表" 各地也陆续出台了"合表户"改造政策，推动老旧小区从总表制改为一户一表 但改造需要电网公司、物业公司、业主三方协调，进度参差不齐
二、公摊水电费的形式有以下几种：
路径一：物业费里包含（最主流）
物业公司在定价时已经把公区水电费测算进去了。
比如某小区：
年度公区电费预算 36万 总建筑面积 5万㎡ 分摊到每平米：0.6元/㎡·月 物业费单价 3.5元/㎡·月，其中 0.6元就是公区水电的"隐性成本"
业主看到的账单上只有一行"物业费 3.5元"，不会看到公区水电的明细。
对物业公司：公区水电费就是一笔经营成本，跟保安工资、绿化养护一样，从物业费收入中列支。会计处理简单，直接进"主营业务成本"。
物业公司视角：
收入端：收物业费 3.5元/㎡ → 按"物业服务"6%开增值税发票成本端：付公区电费给供电局 → 拿到13%专票 → 进项抵扣利润端：3.5元收入 - 0.6元公区水电成本 - 其他成本 = 利润这里的关键是：物业公司收的是物业服务费，不是水电费。公区水电只是提供服务过程中消耗的成本，跟买扫把、雇保洁没本质区别。所以：
收入按6%交增值税 支付给供电局的13%专票可以正常抵扣进项 - 不存在"转售水电"的定性争议
，因为物业公司根本没向业主收水电费
路径二：代收代付，通过往来科目，购进水电取得的增值税专用发票不能抵扣。
路径三：转售性质，将支付的水电费和收到水电费分别做成本和收入。
一、转售电力（增值税法实施后无变化）
转售电力按销售货物处理，政策与新法实施前一致。
- 一般纳税人
：按 13% 的税率计算缴纳增值税。 - 小规模纳税人
：按 3% 的征收率计算缴纳增值税（至2027年12月31日可享受减按1%征收的优惠）。
二、转售自来水（增值税法及相关配套文件实施后政策变化较大）
关键变化：取消差额计税，统一简易计税。
旧政策（增值税法实施前，即2025年12月31日前）
- 物业公司
：根据国家税务总局公告2016年第54号，提供物业管理服务的纳税人转售自来水，可以选择按差额计税：以收取的水费扣除对外支付的水费后的余额为销售额，按3%征收率简易计税。 - 非物业公司（如其他企业）
：一般纳税人通常适用9%的税率。
新政策（增值税法实施后，即2026年1月1日起）统一了规则：
- 取消差额征税
：物业公司转售自来水不再适用国家税务总局公告2016年第54号的差额征税政策。即不能再以扣除对外支付水费后的余额为销售额。 - 统一简易计税
：“销售自来水”的简易计税政策不再区分是自来水公司自产还是其他市场主体（如物业公司）转售。一般纳税人可自主选择计税方式，可以选择适用简易计税方法，按照3%的征收率计算缴纳增值税。如果按照简易计税的方式，那么从自来水公司取得的增值税专用发票不能用来抵扣。 - 发票开具
：选择简易计税后，可以按3%的征收率全额开具增值税专用发票或普通发票。 - 小规模纳税人
：小规模纳税人销售自来水，按 1% 的征收率全额计税并开具发票。
