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第362期的问答如期推出，本次精选2026.4.25-2026.5.9的问题，个人观点，仅供参考。
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新房、二手房
1、万科·棠月东方176㎡，还是买万科500里189平米二手，对比一下，总价300万左右，你觉得如何？
答：看情况，棠月东方优势在于户型和楼间距，户型270°全景舱，设计更优秀，高得房率实际176平米下来比189平米二手实际面积还大一些。
同时，这一栋楼的间距为小区最好，70~80米左右，是目前会展板块所有地块中楼间距最舒服的。
就产品来说，肯定是新一代的棠月东方更好一些。
看了一下500里189平米二手，300万只能买到低楼层，这更没必要嘛。
2、您好，翠湖边上班，就想买近一点好住一点的三房，预算200万以内，推荐哪里呢？
答：建投春城洪府可以关注下，梁家河站旁边，位置优秀，最小127平米，高得房率，板楼，不过可能最便宜也要220万以上。
旁边的人民路1979，同样位置，还有少量房源，房价1.2万左右，缺点是塔楼+高密度。
北二环/教场板块，建投轩楹学府，低容积率，高得房率，不过125户型已售罄，143户型最便宜的230左右。
重点可看二手，围绕一号线西北延师大站附近，版筑翠园，虽是塔楼，但密度尚可，户型赠送率高，1.3万多可以买到；金通苑，西站立交旁的单位房，板楼，一万二三，舒适度不错；一环白塔路附近，七彩俊园也可关注，内部空间环境好，118平米刚好200万内拿下。
3、大华锦绣麓城怎么样？
答：已经签约盘龙小学（已开学）+师大附属盘龙中学（在建），书包配套强。房子中等，常规刚需盘，两梯六户，还凑合，精装修，价格适中，1万出头。
与其他同价格段的书包房对比，锦绣麓城位置是离城中心比较近的，性价比不错，通过景泰街2公里到二环，北三环2公里可到世博，缺点是周边没有连片开发、离地铁远。
4、外地人来昆明定居，请教一下金科江湖海和1903怎么选？
答：公园1903，为海埂片区，传统富人区，自带商业，临近五号线（五六百米），全区域低密度，发展更成熟，已成熟也意味着未来不会有大变化。小区楼层矮，洋房舒适度更高，但有一定房龄（10年+），户型设计一般，窗户小，小区内已有做商用。
江湖海，为会展片区，新兴富人区，临近王府井，临近五号线（五六百米），但离市中心更远，区域开发密度更高，可容纳人口更多，也临近滇池湿地公园。小区房龄更新（5年+），户型更好，管理更好，部分可观滇，高低楼层错落。
两者各有千秋，1903的商业丰富度更高，江湖海的生态属性更强，哪个更打动你选哪个。
5、金茂府怎么样，现在价格到了差不多1.3了。
答：近期金茂府不少特价房源推出，2楼价格1.3万多，14、18楼价格1.4万多。
板楼，户型和精装配置都不错，这个价格是不错的，但户型最小都是143平米，豪宅定位，单价便宜但总价还是高的。
小区地段不错，环城南路旁边，旁边就是好悦天地，处于比较市中心+繁华便利位置。缺点是小区密度大，低楼层本身采光一般，又是旧规产品公摊偏大，去年起同区域的华润润府也是类似1.4w以价换量，竞争之下，价格就卖不高了。
6、老师，昆明位置好、小区环境优美、绿化和物业好、户型、朝向、采光、生活配套好的电梯低密洋房，100多平有什么推荐。
答：
如果预算不差，推荐看下滇池路附近的俊发九夏云水二手，总高8层，143平米户型240-260万，内部小区环境优美，户型不错，旁边是采莲河，环境优美；预算再高点，可看滇池草海与船房河附近的华夏四季，环境优美，143平米户型270万+，户型不错。（预算达不到这么高的话，也可往滇池板块周边看，一万三四也可买到不错的小区，但房龄10年+）
如果预算低一些（1万出头），又想要环境好+生活便利，建议看呈贡，中交锦绣雅郡，11层，单价一万一二，地铁旁边，户型好，次新。
7、在昆明火车站附近上班，需要学校，小学和初中，想买洋房，环境好点的，是买龙湖山海原著好？还是买昆明火车站附近的保利天珺好？不知道怎么苑了，请老师讲解一下各自优缺点。如果是你，你会选择哪个楼盘？
答：我倾向于选洋房，龙湖，优点，产品低密度，比保利的高层更舒服，周边宜居性更高，临近1903商业，生活便利度高，同时区域认可度+房价支撑强，这里可以读昆三中度假实验学校（这个学校最近才挂牌昆三中，教学情况待定）
保利最大优势在于离市区更近（离你上班也近），对标市中心其他楼盘，保利天珺容积率只有3.1，是不错的，产品也好，临近宝海公园，内部公区设计强（各种园林+会所啥的），但跟洋房比高层还是差一些，学校有配套但还没开学（签约星耀教育集团，教学情况同样待定）。
8、呈贡淏园对应的小学、中学是？目前多少一平方呀？谢谢你
答：白龙潭俊园淏园，划片中华小学本部+昆三中，是非常好的学校搭配。小区除了学校配套优点外，整体密度低，因是单位房小区
小区管理好，物业便宜+维护到位。缺点是，房龄也有点大了（20年左右），又没有电梯，所以高楼层便宜的10000左右，低楼层的1.1-1.3万之间看装修。
9、您好，想咨询一下武成小学本部、云大附中一二一校区附近的新楼盘哪个比较值得入手？翠湖一品对面新建的楼盘大约什么时候能交房？
答：武成本部、云附周边新楼盘，目前很少，小菜园附近大华翠湖映，但小户型卖完了，目前最小150多，价格2.5万+，这个是比较近的了；往北两三公里，建投轩楹学府，1.6万~1.9万；往南环城西路这里，义承丹霞翠屿，四代宅，2万左右。（但这几个都不能读武成本部哈，武成本部划片没有新楼盘）
翠湖一品对面的新楼盘，是一二一TOD项目（义承拿地），但目前没有入市消息，看今年四季度会不会入市了。
10、您好，90万以内的新盘，南市区有没有推荐，最好交通便利
答：90万以内的新盘，南市区只有远一点的新螺蛳湾片区有，绿城云筑臻邸（4号线广卫站）、金地未来城（四号线玉缘路站旁边）可以考虑，都有小户型。
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