前言：城投融资租赁的市场背景
2024年，全国城投公司及其子公司共发行租赁融资8230笔，涉及财产价值共计8789亿元，虽然同比下降8%、27%，但仍是城投非标融资的重要组成部分。¹
融资租赁之所以成为城投公司的重要融资渠道，核心原因在于：
灵活性强：不强制要求抵押物，对城投评级要求相对宽松
审批速度快：相比银行贷款和债券发行效率更高
用途广泛：售后回租可盘活存量资产，直接租赁可采购设备
不计入隐债：在合规框架下可不增加地方政府隐性债务
然而，监管持续高压——2024年《金融租赁公司管理办法》正式落地，12号文、8号文持续压降构筑物租赁业务，城投融资租赁正面临全面合规大考。
一、全国城投融资租赁案例全景扫描
1.1 各省城投融资租赁规模分布（2024年数据）
根据企业预警通数据，2024年全国城投平台租赁融资金额分省份排名：
数据来源： 企业预警通，联合资信整理
核心结论： 浙江、山东、江苏三省城投融资租赁规模最大，这三省同时也是城投债发行规模前三大的省份。经济发达、信用环境较好的地区，融资租赁接受度更高。
1.2 城投融资租赁的五大典型案例
【案例一】柳州市投控集团——融资租赁置换降成本
背景： 柳州市投控集团将旗下子公司融资租赁债务本金进行置换。
操作要点：
期限：10年（通过贷款置换，将非标转为偏标准化）
利率：LPR5Y-20BP（享受政策利率优惠）
置换逻辑：以时间换空间，大幅节省融资成本
参考： 国开行批复5.55亿元，置换融资租赁非标债务，期限由3年延长至20年，融资成本大幅降低。
【案例二】山东某高新区城投——售后回租盘活园区资产
背景： 山东某高新区城投以园区内标准化厂房、设备开展售后回租。
租赁物类型：
工业厂房（含办公配套）
生产设备（如生产线、检测设备）
园区管网（需注意合规性）
操作模式：
城投将厂房设备出售给融资租赁公司 → 即时获得流动性资金→ 城投继续占有使用资产 → 按期支付租金→ 租期届满可选择回购或续租
实操价值： 盘活沉睡资产，不影响正常生产经营，将固定资产转化为流动资金。
【案例三】某省级水务集团——供水管网融资租赁
背景： 某省级水务集团以城市供水管网作为租赁物开展售后回租。
涉及资产：
城市供水主干管网
区域供水泵站设备
计量设施及监控系统
合规要点：
须确保持有的供水管网具有独立产权证明
须取得地方水务部门出具的相关资产确认文件
须通过中国人民银行征信中心动产融资统一登记公示系统进行登记
风险提示： 2022年12号文明确要求"不得将道路、市政管道、桥梁、坝、堰、水道、洞等非设备类构筑物作为租赁物"，纯市政管网属于违规租赁物，需谨慎操作。
【案例四】某市园区开发公司——产业园区设备直租
背景： 某市产业园区开发公司采购智能化园区设备，采用直接租赁模式。
设备清单：
智慧园区物联网感知系统
智慧路灯及控制系统
充电桩设备
电梯及楼宇自控设备
直租结构：
设备供应商 ←（购买）← 融资租赁公司
↓（出租）↓
园区开发公司（承租人）
优势： 园区公司直接获得设备使用权，租赁公司代付采购款，等同于融资+融物双重功能。
【案例五】某城投公司——构筑物租赁"踩坑"案例
背景： 2017年，山东某金融租赁公司因向城投公司提供以道路、市政管道等构筑物作为租赁物的融资，被监管部门点名处罚。
违规点：
租赁物为公益性市政构筑物
以公益性资产作为租赁物
涉及新增地方政府隐性债务
处罚结果： 被山东银监局行政处罚，业务开展受限。
教训： 金融租赁公司不得以公益资产作为租赁物，城投公司不得将公益性构筑物用于融资租赁。
二、融资租赁操作的具体项目类型分析
2.1 产业园区类项目
常见租赁物：
园区标准化厂房（含钢结构、混凝土结构）
园区生产设备（生产流水线、加工中心）
智慧园区硬件设施（监控、传感、智慧灯杆）
园区配套办公设备
合规性分析：
可操作性评估：
✅ 厂房+设备组合是产业园区融资租赁的主流模式
✅ 智慧园区设备（如充电桩）属于政策鼓励方向
⚠️ 须确保租赁物价值评估合理，不得"低值高估"
2.2 专项债配套项目
背景： 专项债项目通常要求配套市场化融资，融资租赁可作为专项债资金之外的资金补充。
适用场景：
专项债项目建设期间的设备采购
专项债项目建成后的存量设备盘活
专项债项目配套经营性资产的融资
操作要点：
专项债资金 → 项目建设
↓ 资金缺口
融资租赁 → 补充设备/经营性资产资金
合规性分析：
✅ 专项债项目中的设备采购可采用直接租赁
✅ 专项债项目形成的存量资产可做售后回租
⚠️ 不得将专项债资金形成的资产单独用于套取融资
关键文件要求：
专项债项目立项批复
专项债资金到账及使用凭证
项目形成的资产清单及产权证明
资金缺口测算说明
2.3 水利水务类项目
常见租赁物：
水厂设备（净水设备、消毒设备、加压泵组）
污水处理设备（生化池、膜处理设备）
水文监测设备
农村供水设备
合规性分析：
实操建议：
以设备资产为主，管网作为附属打包
须取得水务主管部门出具的确权文件
水费收费权可同时作为应收账款质押
2.4 保障性住房/安置房项目
常见租赁物：
保障性住房配套电梯设备
保障性住房消防设备
配套商业物业设备
停车场设备设施
合规性分析：
✅ 设备类资产可作为租赁物
⚠️ 须确保保障性住房项目手续齐全（立项、土地、规划、施工四证）
⚠️ 涉及政府回购的安置房项目需审查是否会触发隐性债务
特殊要求：
部分地区要求保障性住房须纳入省级保障房目录
须取得住建部门出具的竣工验收备案
2.5 公共交通及交通设施类
常见租赁物：
公交车辆（新能源公交车为主）
轨道交通设备（信号系统、轨道车辆关键部件）
交通智能化设备（电子警察、信号灯、监控设备）
停车场设备设施
合规性分析：
三、融资租赁核心要素：金额·成本·期限·还款方式
3.1 融资金额
影响因素：
实操经验值：
单笔融资规模：通常在5000万-5亿元之间
超大项目：可通过联合租赁方式操作，单笔可达10亿元以上
最小规模：部分租赁公司可接受单笔1000万元以上
⚠️ 注意：金融租赁公司单一客户融资集中度不得超过资本净额的30%，城投公司需提前了解合作租赁公司的资本金规模。
3.2 融资成本（利率）
综合成本区间（2024年市场参考）：
注： 综合成本=租赁利率+服务费+管理费等，实际成本因项目情况浮动
成本构成解析：
综合融资成本 = 租赁利率 + 服务费 + 担保费（如有）+ 评估费 + 其他
↓ ↓ ↓
银行同期利率 通道/服务 增信费用
+利差形成 费用1%-2%
利率定价机制：
参考基准：LPR（贷款市场报价利率）+ 加点
加点幅度：根据城投资质、租赁物质量浮动
浮动机制：多数采用固定利率，少部分采用浮动利率
3.3 融资期限
常规期限区间：
期限选择策略：
城投公司偏好3-5年中期产品，与项目周期匹配
2024年以来，城投融资租赁期限呈短期化趋势
部分项目通过"3+2"或"5+2"模式设定行权期
3.4 还款方式
主流还款方式对比：
城投公司的偏好：
✅ 等额本息是城投最常用方式，便于财务规划
✅ 季付/半年付适合有财政拨款的城投
⚠️ 气球贷在严监管环境下已受限，不建议作为主要方式
四、增信措施与担保抵押操作
4.1 增信措施体系
城投融资租赁的增信措施主要分为三大类：
A. 保证担保（人保）
常见形式：
城投母公司提供连带责任保证担保
关联方（兄弟城投公司）互保
引入第三方担保公司（AA+以上主体）
操作要点：
1. 担保方须具有代偿能力的AA+及以上主体
2. 须提供担保方内部决议（股东会/董事会决议）
3. 须核查担保方是否在隐债监测平台名单内
4. 担保合同须办理强制执行公证
B. 抵押担保（物保）
可接受抵押物类型：
✅ 土地及地上建筑物（须有产权证）
✅ 股权（城投持有的上市公司股权）
✅ 应收账款（须在征信中心登记）
✅ 收费权/特许经营权（须合法取得）
抵押率参考：
C. 质押担保
常见形式：
应收账款质押（未来收益权质押）
股权质押
收费权质押（须办理登记）
4.2 资产转移与所有权安排
融资租赁的核心法律特征是租赁物所有权归属出租人，到期后转移给承租人。
所有权转移的三种模式：
"资产转移但控制权保留"的操作——售后回租的特殊安排：
城投（承租人）→ 设备出售给租赁公司 → 立即租回使用 → 所有权在租赁期归出租人
↓
城投仍实际控制使用
⚠️ 关键风险：若城投公司进入破产程序，租赁物可能被认定为破产财产，需提前做好风险隔离安排。
4.3 底层资产的选择与确认
优质底层资产的特征：
特定化：能够明确识别和描述
有价值：具有经济价值，可处置变现
权属清晰：产权明确，无争议
可产生收益：能产生持续现金流（可选）
城投公司可用的底层资产清单：
五、法律风险与避坑指南
? 高危预警：融资租赁是审计署、纪检部门重点关注的业务领域，多个"踩坑"案例值得城投公司和租赁公司共同警惕。
5.1 五大高危"踩坑"点
? 踩坑一：以公益性构筑物作为租赁物违规表现：
将道路、市政管道、桥梁、坝、堰等作为租赁物
将学校、医院、公园等公益性资产注入租赁物
将农村公路、市政绿化等打包进租赁物
监管依据：
《中国银保监会办公厅关于加强金融租赁公司融资租赁业务合规监管有关问题的通知》（银保监办发〔2022〕12号）
明确"不得将非设备类构筑物作为租赁物"
后果：
融资租赁合同被认定无效
涉及新增隐性债务，被审计署追责
相关责任人员面临纪律处分
避坑指南：
✅ 只选择具有独立产权、可处置的设备类资产
✅ 产权证载明的资产类型须为非公益性用途
✅ 对租赁物清单进行逐项合规性审查
✅ 必要时聘请律所出具租赁物合规性法律意见书
? 踩坑二：虚构租赁物或低值高估
违规表现：
租赁物根本不存在
采购发票金额与评估报告严重不符
同一资产重复融资
以报废设备冒充正常设备
法律后果：
《民法典》第737条："当事人以虚构租赁物方式订立的融资租赁合同无效"
法院可能直接认定合同为借贷法律关系
出租人丧失租金请求权保障
典型案例：
（2022）沪74民终959号：承租人单方虚构租赁物，法院认定构成欺诈，出租人有权请求撤销而非直接认定无效。
（2021）京民终127号：租赁物"低值高估"明显，法院直接认定合同为借贷法律关系。
避坑指南：
✅ 要求承租人提供采购合同、发票、付款凭证等原始文件
✅ 实地现场核验设备，拍照录像存档
✅ 聘请有资质的第三方评估机构出具评估报告
✅ 在租赁物显著位置设置永久性标识（激光雕刻等）
✅ 通过中登网动产融资统一登记系统办理登记
? 踩坑三：涉及新增地方政府隐性债务
违规表现：
地方政府出具担保函、安慰函、承诺函
以财政资金偿还租金
租赁物为无收益的纯公益性项目
还款来源依赖财政拨付
核心红线：
中发〔2018〕27号文：严禁新增隐性债务
35号文"335指标"：城投新增融资须满足市场化条件
47号文：对12个重点省份严控新建政府投资项目
后果：
地方政府承担连带偿还责任（属违规担保）
相关责任人面临党纪政务处分
审计署后督检查发现问题
避坑指南：
✅ 确保还款来源为城投公司市场化经营收入
✅ 不得要求地方政府出具任何形式的担保或承诺
✅ 须在合同中明确"市场化融资"属性
✅ 须核查城投公司是否已"退平台"
✅ 须通过隐债监测平台查询承租人是否涉及隐债
? 踩坑四：担保措施违规——违规抵押/担保
违规表现：
以政府办公楼、学校、医院等公益资产抵押
抵押物所有权存在瑕疵（已出售未过户、查封等）
抵押登记手续不完善
合规要点：
✅ 可接受抵押的资产：城投自有土地/房产、持有的股权等
❌ 不得抵押的资产：公益性资产、已设置抵押的资产、权属争议资产
? 踩坑五：合规文件缺失/不合规
常见文件缺失：
城投公司内部决议缺失（未提供股东会/董事会决议）
担保方内部决议缺失
租赁物产权证明文件不完整
特种行业资质文件缺失（如需）
实操建议：
✅ 建立完整的尽调文件清单，逐项核对
✅ 对重点文件（产权证、批复、决议）进行原件核验
✅ 做好全程录像公证，固定证据
✅ 必要时聘请第三方机构进行尽调复核
5.2 融资租赁与刑事风险
城投公司实控人/高管可能涉及的刑事风险：
⚠️ 2023年以来，城投非标违约多发，部分城投公司高管因违规融资被追责，务必合规操作。
5.3 合规审查清单（城投实操版）
项目启动前——10项必查：
□ 1. 核查城投公司是否在隐债监测平台名单内
□ 2. 核查城投公司是否已公告"退平台"
□ 3. 确认城投公司主体评级和最新财务报表
□ 4. 确认地方政府最新财政状况
□ 5. 确认项目已取得立项批复
□ 6. 确认租赁物为非公益性资产
□ 7. 确认租赁物具有完整产权证明
□ 8. 确认租赁物评估价值合理性
□ 9. 确认还款来源为市场化经营收入
□ 10. 确认不涉及财政兜底/担保承诺
合同签署前——8项必核：
□ 1. 城投公司内部决议（股东会/董事会）已出具
□ 2. 担保方内部决议已出具（如有担保）
□ 3. 租赁物产权证原件已核对
□ 4. 租赁物评估报告已取得
□ 5. 中登网登记已办理
□ 6. 合同条款已由律所审核
□ 7. 公证手续已办理（如需要）
□ 8. 租金偿还账户已开设并确认
六、当前监管政策与合规框架
6.1 核心监管文件一览
6.2 "335指标"对融资租赁的影响
"35号文"明确城投新增融资须满足：
3：3000亿元以上资产
3：30%以上营业收入
5：5倍以上货币资金覆盖短债
对融资租赁的影响：
城投公司融资能力受限，可投放额度减少
弱资质城投（非名单内优质城投）融资租赁空间进一步压缩
租赁公司对城投客户资质审核更严格
6.3 12号文构筑物租赁压降要求
压降范围：
❌ 道路（不含设备设施）
❌ 市政管道（给排水、燃气、热力）
❌ 桥梁、坝、堰、水道、洞
❌ 非设备类在建工程
❌ 涉嫌新增隐性债务的构筑物
❌ 被处置后影响公共服务供应的构筑物
存量业务处理：
存量构筑物租赁业务自然结清
不得展期或续作
到期后不得新增构筑物租赁业务
七、融资租赁操作全流程（可落地执行版）
第一阶段：项目接触与尽调（1-2周）
Step 1：项目接洽
├── 与城投公司初步沟通融资需求
├── 了解城投公司基本情况（评级、资产、收入）
└── 判断项目是否符合基本准入条件
Step 2：资料收集
├── 城投公司营业执照、财务报表
├── 拟租赁物清单及产权证明
├── 项目立项/批复文件
├── 城投公司内部决议
└── 担保方资料（如有）
Step 3：尽职调查
├── 现场核实租赁物（拍照、录像）
├── 核查隐债监测平台
├── 核查企业信用报告
├── 评估租赁物价值
└── 确认还款来源
第二阶段：方案设计与合同签署（2-3周）
Step 4：方案设计
├── 确定融资规模（通常为评估值60%-80%）
├── 确定融资期限（3-5年为主）
├── 确定还款方式（等额本息为主）
├── 确定增信措施（保证担保+抵押/质押）
└── 内部审批（租赁公司审批会）
Step 5：合同签署
├── 融资租赁合同
├── 保证担保合同（如有）
├── 抵押/质押合同（如有）
├── 资产转让合同（售后回租）
└── 相关决议文件
第三阶段：资产交割与放款（1-2周）
Step 6：资产交割
├── 动产：完成交付确认，标识安装
├── 不动产：完成过户登记或转让公证
├── 设备：现场移交确认
└── 中登网登记办理
Step 7：抵押质押登记
├── 不动产抵押登记（不动产登记中心）
├── 动产抵押登记（市场监督管理局）
├── 应收账款质押登记（征信中心）
└── 股权质押登记（如需）
Step 8：放款
├── 确认所有登记完成
├── 确认相关费用缴纳
├── 签订放款确认书
└── 资金到账
第四阶段：贷后管理
Step 9：存续期管理
├── 每期租金回收监控
├── 年度租赁物核查（实地走访）
├── 租赁物价值跟踪
├── 城投公司舆情监控
└── 提前60天启动到期还款或续授信安排
八、2025年城投融资租赁趋势研判
8.1 趋势一：监管持续高压，整改加速
《金融租赁公司管理办法》（2024年新规）全面实施，注册资本金提高至10亿元
2025年将是对"假租赁、真贷款"问题集中整治的关键年份
构筑物租赁清退将加速推进
8.2 趋势二：城投业务占比持续下降
2024年城投公司融资租赁占比已从2021年22%下降至10%
租赁公司加速向产业类、制造业、绿色能源方向转型
城投公司的"非标"融资渠道将进一步收窄
8.3 趋势三：合规门槛大幅提高
租赁物须严格符合设备类要求
隐性债务"高压线"更加明确
租赁公司对城投客户实行名单制管理
高负债省份（12省）城投融资租赁几近暂停
8.4 趋势四：标准化融资工具替代效应明显
城投债发行成本持续走低（3%-4%区间）
再融资债券置换高成本非标加速
城投ABS/ABN成为新的融资渠道
融资租赁更多作为"过桥"工具而非长期融资
结语：合规是底线，务实是根本
政府平台公司的融资租赁业务，本质上是将"沉睡"的存量设备资产转化为"流动"的资金血液。在当前严监管形势下：
核心建议：
能标准则标准——优先选择银行贷款、城投债等标准化渠道
非标配比合理——综合成本超过10%的非标业务须严格评估
合规留痕到位——所有决策流程、审计痕迹要完整归档
提前规划到期——做好"借新还旧"和再融资安排
踩坑红线不碰——构筑物、公益性资产、隐性债务一律不操作
融资租赁是工具，不是万能药。只有在合规框架内、匹配项目实际、具备可操作性，才能真正为城投公司提供有效的资金支持。
⚠️ 免责声明 本文内容综合公开信息整理，仅供行业研究参考，不构成任何投资建议或操作建议。城投融资业务涉及法律法规及监管政策复杂，具体项目操作请务必咨询专业律师、金融顾问及有关主管部门，确保合法合规。
END
来源/德维产投
编辑/冯琦琦
审核/张培元
出品/秘书处
