这不是一篇唱衰物业行业的文章，而是一份基于真实数据的行业观察。当 “物业撤场” 从偶发事件演变为全国性现象，我们需要冷静分析数据背后的真相 —— 这究竟是行业的至暗时刻，还是迈向高质量发展的必经之路？

? 从 “赶不走” 到 “主动撤”：行业正在经历什么？

2026 年 3 月底，杭州临安区北樾府小区 1584 户业主收到万科物业告知函 —— 这家头部企业将于 4 月 30 日正式退出。这座交付不足四年的中高端小区，近两年物业累计亏损 129.78 万元，收缴率从高峰期的92% 跌至 76%。

几乎同一时间，湖州安吉恒隆城小区业主也被告知：品尚物业因累计亏损数百万元，将提前 4 个月结束服务。[数据来源：凤凰网报道]

这不是孤例。据克而瑞物管统计，2025 年全国物业撤场项目达 173 个。其中64.7%的撤场案例属于物业企业 “主动撤出” 或 “到期不续”，这一比例高于因服务问题导致的 “被动解聘”。[数据来源：克而瑞物管《2025 年中国物业退场潮深度观察》]

更值得关注的是，头部企业开始出现在撤场名单中。据《经济观察报》报道，碧桂园服务、中海物业、彩生活、永升服务和世茂服务等头部企业，2025 年累计退出规模超过千万平方米。中海物业在 2025 年财报中披露，约满 / 退盘项目总面积达5560 万平方米，较 2024 年同比增长25%。 [数据来源：中海物业 2025 年度业绩公告]

“主动退出” 堪称物企 2025 年财报的 “年度词汇” [数据来源：第一财经]

? 数据透视：三重指标揭示行业真相

 ? 收缴率：从 “93%” 到 “71%”，五年下滑 22 个百分点

物业费收缴率是衡量行业健康度的核心指标。

• 克而瑞物管：2025 年全国物业服务企业（500 强）平均收缴率已降至 71%，连续四年下滑
• 亿翰物研：上市物企 50 强的物业费收缴率从 2021 年的93% 跌至 2025 年的 77%，五年累计下滑 16 个百分点
• 中物智库：2025 年百强物企住宅物业费收缴率跌至82.3%，较上年减少 2.4 个百分点
• 中国物业管理协会：2026 年一季度全国住宅物业平均收缴率仅 71.2%

分企业规模来看：

• 上市物企收缴率约为78%
• 中小物企普遍低于 65%
• 部分老旧小区、安置小区跌破 50%

行业公认的 “生死线” 是：收缴率低于 85% 基本保本，低于 70% 必然亏损。 [数据来源：中国物业管理协会]

典型案例：

• 浙江湖州安吉恒隆城小区：2026 年一季度物业费收缴率仅16.5%，100 户业主只有 17 户正常缴费，累计欠费近 300 万元
• 广州南沙横沥岛某小区：截至 2026 年 2 月底，物业费收缴率只有26.41%，累计欠费 122 万多元，物业直接发公告终止服务

? 撤场率：头部企业带头收缩，2025 年全年 173 个

• 中指研究院：2024—2025 年，全国 TOP50 品牌物业在管项目主动撤场率同比上升 37%，住宅项目占比超八成
• 克而瑞物管：2025 年 1—9 月，全国公开撤场案例就超过 120 起，同比直接翻番
• 中指研究院：2026 年一季度，全国公开披露的物业撤场项目已达173 个，基本追平 2025 年全年总量。按当前节奏推算，2026 年全年撤场数量有望突破 1600 个 [数据来源：中指研究院、克而瑞物管一季度联合监测]

头部企业撤退规模：

• 碧桂园服务：2025 年全年主动退出在管面积超 8000 万平方米
• 中海物业：2025 年退出在管面积达5560 万平方米
• 彩生活：终止管理面积超 6000 万平方米
• 永升服务：退场签约面积约4200 万平方米
• 融创服务：累计撤场及已决策推进撤场中的项目共59 个

? 亏损面：超三分之一项目亏损，老旧小区超六成

• 中指研究院：2026 年一季度，全国住宅物业项目亏损面突破 35%，老旧小区超 60%
• 亿翰物研：上市物企 50 强平均毛利率从 2021 年的 30% 下滑至 2025 年的约 20%，四年累计下滑超 10 个百分点

物业撤场的直接后果也体现在法律纠纷上：

•2026 年一季度：全国法院新收一审物业服务合同纠纷案件达29.47 万件，同比上涨37.28%，平均每天超 3200 起纠纷进入司法程序   [数据来源：小强有话说]

? 财务数据：上市物企的日子也不好过

碧桂园服务 2025 年财报：

• 营业收入：483.54 亿元，同比增长 9.9%，创历史新高
• 净利润：5.99 亿元，同比暴跌 68.1%
• 计提商誉减值约 9.69 亿元，金融资产及合同资产减值损失 15.40 亿元
• 应收账款高达188.07 亿元

万物云 2025 年财报：

• 营业收入：372.7 亿元，同比增长 2.7%
• 净利润：7.72 亿元，同比下降 38%
• 毛利率降至12.2%
• 就关联方应收款计提减值 7.4 亿元

中海物业 2025 年财报：

• 收益：149.6 亿元，同比增长 6.0%
• 毛利率：15.0%
• 在管面积达 4.78 亿平方米

综合来看，2025 年 57 家上市物企整体营收增速仅 4.49%，近半数企业营收下滑。  [数据来源：中物智库]

? 深挖原因：为什么会出现这个局面？

 ⚖️ 收入锁死，成本暴涨 —— 剪刀差越来越大

物业是典型的劳动密集型行业，成本刚性极强。

收入端：

• 2025 年 12 月，二十城物业服务均价为2.72 元 / 平方米 / 月，同比下跌 0.23%
• 过去十年全国重点城市物业费累计上涨 31.4%，但同期人力成本涨幅远超这一水平
• 多地出台物业费政府指导价，进一步压缩涨价空间

成本端：

• 人力成本占物业总支出60%—70%，是最大的刚性支出
• 近五年最低工资年均上涨5%—8%，社保缴纳趋严
• 随着小区房龄增长，设施设备进入 “老年期”，维保费用成倍增长

据中国物业管理协会数据：

• 5 年以下房龄小区：年均维护成本约0.8-1.2 元 /㎡
• 10—15 年房龄小区：年均维护成本攀升至1.5-2.0 元 /㎡
• 15 年以上房龄小区：年均维护成本飙升至2.5-4.0 元 /㎡

? 收缴困境 —— 信任危机的恶性循环

中物智库数据显示：2025 年行业住宅物业服务满意度仅73.2 分，创近年新低。 [数据来源：中物智库]

满意度下滑的原因包括：

• 公共收益长期处于 “黑箱” 状态，物业服务成本构成不透明
• 业主对费用去向存疑，不愿缴费
• 收缴率降低让物业难以持续投入，形成恶性循环

克而瑞物管指出，收缴困境源于 “政策、市场与业主行为的三重挤压”：

1.物业费政府指导价政策影响业主预期

2.居民收入预期不稳定，延迟或拒绝缴费

3.部分业主存在 “不降不缴” 或 “服务未明显改善就不缴费” 的观望心态          [数据来源：克而瑞物管研究报告]

?️ 开发商遗留问题 —— 物业成了 “接盘侠”

• 新房交付后的质量缺陷、维修问题转嫁给物业
• 烂尾楼或延期交付项目，空置率高但物业仍需提供基础服务
• 开发商 “输血” 停止后，问题项目彻底暴露

? 行业逻辑重构 —— 从 “规模为王” 到 “质量优先”

过去十几年，物业行业奉行 “规模为王”。为冲上市业绩，不管项目赚不赚钱，低价甚至亏本也要接。

行业走向：寒冬还是洗牌？

⏳ 短期看：行业确实面临 “至暗时刻”

•收缴率持续下滑，亏损项目增加

•头部企业主动撤场，行业信心受挫

•法律纠纷激增，社会矛盾加剧

长期看：这是行业走向成熟的“成人礼”

三种模式将成主流：          

✅ 质价相符模式（主流）：服务明码标价，优质优价         

 ✅ 规模化集约模式（头部物企）：区域深耕，密度效应          

✅ 自治 / 托管模式（老旧小区）：政府补贴兜底，保障基本服务

? 破局之道：各方如何应对？

 ? 物业企业：透明化、精细化、科技赋能

透明化运营：

• 定期公示物业费收支和公共收益明细
• 建立账本公开机制，重建信任基础

弹性定价模式：

• 万科物业已在多个项目试点 “弹性定价” 模式
• 基础服务 + 增值服务分层，满足不同需求
• 2025 年万物云通过 “弹性定价” 模式成功新增 51 个住宅项目，占存量市场拓展的约两成

科技降本：

• 碧桂园服务：已投入清洁机器人1053 台，覆盖 200 多个项目
• 万物云：上线超1400 个 AI 智能体，行政开支同比下降 10.1%
• 科技赋能可有效降低对人力的过度依赖

优化项目结构：

• 果断退出持续亏损且无法扭亏的项目
• 聚焦高密度区域，提升单位人效

? 业主与社区：理性维权，成立有效治理机制

成立 / 改选业委会：

• 业委会是业主与物业平等对话的组织基础
• 推广 “党建引领三方协同” 机制（社区、业委会、物业）

理性协商，合理付费：

• 正视 “质价相符” 的市场规律
• 拒绝 “低价高配” 的幻想
• 用拒缴对抗服务不佳，只会两败俱伤

应对撤场四步走：

• 收到撤场通知后立即启动应急，联系街道社区
• 成立应急小组，公示欠费名单
• 制定合理标准，公开招标选聘新物业
• 全程监督交接，确保服务不断档

? 政策层面：完善规则，推动行业规范化

• 简化维修基金使用流程：当前维修基金使用需双三分之二业主同意，程序复杂，导致问题久拖不决
• 明确各方权责边界：开发商遗留问题不应全由物业 “背锅”，需建立清晰的责任分担机制
• 推进 “质价相符” 的市场规则：推行物业服务等级标准，建立信用评价体系，让 “优质优价” 有据可依
• 公共收益新规：2026 年以来，各地陆续出台物业公共收益管理办法，明确公共收益归业主所有，物业可扣除的合理成本不超过 30%，且需按季度公示。这一规定将从制度层面缓解信息不对称问题

✍️ 没有永远的暴利，也没有永远的对立

物业撤场潮，不是行业的崩塌，而是低价高配时代的终结，是质价相符理性时代的开启。

这场变革的核心根源在于：成本刚性上涨、物业费长期停滞、收缴率持续下滑、收支彻底倒挂。

短期看，这是行业告别粗放扩张、回归经营本质过程中的阵痛。但从长远看，它也是重构社区治理生态的重要契机。

• 对于物业企业：必须彻底改变 “重扩张、轻服务” 的模式，以优质服务为核心竞争力
• 对于业主：只有接受合理付费，才能拥有稳定服务和保值的房产
• 对于政策层面：唯有通过重构基于 “质价相符” 的市场规则，才能推动行业走向更规范、健康、可持续发展

没有永远的暴利，也没有永远的对立。只有各方都回归理性、尊重规则、正视现实，才能找到共赢的出路。

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