政策托底、市场筑底、信心回温，房地产行业正迎来新一轮发展起点
2025年，房地产行业经历了深度的调整与洗牌。政策持续发力、销售降幅收窄、房企债务风险逐步出清……市场正在从“活下去”的生存战，转向“再出发”的竞速赛。
中信建投证券最新发布的《2026年房地产行业投资策略报告》指出：行业已经迈入新发展阶段，投资逻辑从“避险”转向“择优”，各赛道的优质企业将率先突围。
? 市场渐近见底，销售止跌回稳将近
2025年前9月，全国商品房销售面积同比下降5.5%，降幅较去年全年收窄7.4个百分点。百强房企拿地金额同比增长53%，投资信心明显回升。
报告预测：
2026年全国商品房销售面积同比下降5.2%，约为8.5亿方；
新开工面积同比下降13.6%；
竣工面积同比下降10.5%；
开发投资额同比下降9.8%。
虽然投资端仍有压力，但销售端的“止跌回稳”已近在眼前。
? 房企风险出清，债务重组取得积极进展
2020年至今，超70家房企出现债务违约，高峰期已过。2025年至今仅5家房企被动退市，较2023年的16家大幅减少。
截至2025年10月，21家出险房企的债务重组方案已获批或完成，化债总规模约1.2万亿元。房企的化债思路也从“展期”转向“削债”，财务风险显著下降。
? 优质企业率先“再出发”，三条主线值得关注
1️⃣ 开发赛道：土储聚焦核心城市 + 强产品力
新房市场份额正加速向核心城市集中。2024年六大核心城市（北上广深杭成）新房销售额占比已达24.2%，去化周期明显低于三四线城市。
代表企业：
中国金茂：产品力强，前10月销售同比增长23.6%，投资强度达52.5%。
建发国际集团：盈利能力提升，毛利率回升至12.9%，土储中核心城市占比达54%。
绿城中国：产品理念领先，土储中一二线城市占比80%，持续补仓核心城市。
滨江集团：深耕杭州，毛利率回升至12.2%，土储中杭州占比达73%。
2️⃣ 商业赛道：运营能力成核心竞争力
2025年前9月全国社零同比增长4.5%，消费市场稳步扩大。头部商业地产公司表现优于大盘，国庆期间部分商场销售额实现双位数增长。
代表企业：
华润置地：经常性业务贡献核心利润的60%，购物中心租金收入同比增长9.9%。
新城控股：商业运营收入同比增长10.8%，贡献毛利占比达77%。
龙湖集团：购物中心零售额同比增长17%，运营效率持续提升。
3️⃣ 物管赛道：回归服务主业，数智化升级提速
行业从“规模扩张”转向“内生增长”，物企更注重经营效率和盈利能力。同时，AI+机器人正成为物企提质增效的重要抓手。
代表企业：
绿城服务：归母净利润同比增长22.6%，毛利率提升至19.5%，储备面积充裕。
滨江服务：深耕杭州高端物业，在管面积同比增长19%，派息比例高达70%。
南都物业：经营稳健，积极布局AI机器人领域，投资云象机器人、云深处等科技企业。
? 投资建议：聚焦优质企业，拥抱结构性机会
报告建议，2026年房地产投资应聚焦以下三类企业：
⚠️ 风险提示
销售回暖不及预期；
施工进度放缓影响结转；
部分房企信用修复缓慢；
宏观经济波动影响购房意愿。
? 结语
房地产行业正在经历一场深刻的“洗牌”与“重塑”。过去的“规模崇拜”已不再适用，未来的赢家将是那些土储优质、产品力强、运营高效、数智化领先的企业。
2026年，不是“赌反弹”，而是“选优股”。从“活下去”到“再出发”，优质企业已经走在前面。
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