地产公司融资纠纷应诉思路探讨
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2026-01-05 09:08:57
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地产公司融资纠纷应诉思路探讨【近几年，为了保交楼，大量房地产项目公司在开发建设过程中不得不对工程款保持正常甚至提前支付，因此竣工备案时，房地产项目公司往往工程债务所剩无几，但仍欠巨额融资借款。此时因房价下降，房地产项目公司剩余资产往往无法覆盖融资余额，引发融资纠纷……】 银行和信托、资管公司等金融主体，历来风控都做得很好，一般不会出现抵押物余额小于债权余额的情况，但是一旦涉及“保交楼”叠加房价巨跌，这些金融主体的风控就失效了，以下主要从诉讼减损要点、其他注意要点两个方面来探讨房地产项目公司在与银行、信托、资管公司等金融主体之间融资纠纷应对时的思路。 一、诉讼减损要点主要包括：降低本金、降低利率、保护资产、担保限缩等。 1. 关于降低本金： 首先，地产公司在应诉时，针对银行除了正常利息以外，以手续费、中收费、融资承诺费、财务顾问费等名义向房地产公司收取的额外费用，均应主张从融资借款本金中进行扣除。可以参考2025年成渝金融法院和杭州中院的以下两个判例。 2025年4月3日成渝金融法院在某银行与某房地产开发公司融资纠纷一案的二审判决中认为，“根据《中华人民共和国商业银行法》第五十条规定，商业银行办理业务、提供服务应按照规定收取手续费，收费项目和标准由银行业监管机构、人民银行分别会同国务院价格主管部门制定。商业银行在银团贷款以外向借款人收取融资承诺费缺乏依据。某银行主张，本案中的融资承诺费1000万元是其提前筹备资金的资金占用费，具有服务费性质，但为依约提供贷款而调配筹集相应资金，是金融机构应承担的经营成本，某银行将其转化为有偿服务另行收取融资承诺费，增加了借款人的融资成本，应将该融资承诺费从借款本金中扣除。” 2025年9月11日浙江省高级人民法院发布的《浙江法院助力破解企业融资难、融资贵典型案例》中第三个案例中认为，“银行与贷款企业在贷款发放过程中，通过签订《专项财务顾问服务协议》的方式向企业收取财务顾问费，但未举证证明提供了实质性的财务顾问服务内容，所收取的财务顾问费应当属于变相加收的利息，违反了商业银行收费应当遵循的息费分离、质价相符原则。本案中，人民法院充分发挥司法审判的引导作用，对某银行以财务顾问费名义收取的利息加以规范，将该部分款项作为某地产公司的还款予以抵扣，从而有效降低企业融资成本，提升企业融资透明度，助力企业破解融资难、融资贵问题。” 其次，地产公司在融资借款及展期时，最好可以争取到“先本后息”，在展期或诉讼过程中协商先归还一部分款项时，最好可以争取明确先归还的部分款项全部作为归还本金计算。 2. 关于降低利率： 首先，根据《最高人民法院印发〈关于进一步加强金融审判工作的若干意见〉的通知》（法发［2017］22号）规定，经金融监管部门批准设立的从事贷款业务的金融机构及其分支机构因发放贷款业务引发的借款合同纠纷中，金融机构最终所取得的利息、罚息、违约金的总和不应超过以欠付本金为基数，按年利率24％计算实际欠款期限所得的金额。 其次，关于信托机构融资，其中金融机构认购的“通道类信托”，通常是金融机构为了规避监管而选择通过信托的渠道向外投资，合同是否有效，取决于该规避监管的行为是否具有“严重性”。如果不严重，则通常会被认定合同有效，但若是投资方向严重违反监管规定，法院可能以扰乱金融监管秩序，违背公序良俗为由判定合同无效。笔者在代理的扬州某个房地产项目的信托融资纠纷案件中，以这个理由主张合同无效，应当按民间借贷认定，最高利率不得高于同期银行LPR的四倍，目前案件一审尚未判决，还未知晓是否会被法院采信。 可以先参考人民法院案例库中一个案件的两审判决：郑州中院（2021）豫01民初45号民事判决认定应按照年利率14.25%计算利息；河南省高院（2021）豫民终949号民事判决认定应按照年利率24％计算利息，并认为：“本案系信托通道业务，实为借款合同纠纷，各当事人之间签订的合同均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同内容全面履行合同义务。根据涉案资金信托贷款合同及补充合同、借（贷）款相关要素确认凭证等约定，某投资公司通过丁信托公司向某银行贷款人民币2亿元，于2020年6月24日届满。某投资公司逾期未偿还本金，截至2020年6月24日，尚有应付未付利息7058333.33元，上述本息应予偿还。关于2020年6月24日之后的利息罚息，某投资公司因未能按照合同约定归还贷款本金及利息,已构成违约,应按照合同约定支付利息、罚息以及复利、违约金等。某银行作为原合同当事人丁信托公司的权利义务承继人，起诉某投资公司主张本金、利息、罚息、复利、违约金具有合同依据，依法应予以支持。关于利息、罚息、复利、违约金的计算标准问题。某银行主张的利息、罚息、复利、违约金总和已超50%，某投资公司认为某银行同时主张利息、复利、罚息、违约金显著背离实际损失，不应支持其关于复利、违约金的请求，某银行亦未能证明其实际损失，故对某银行主张的利息、罚息、复利、违约金总和超出24%的部分不予支持。” 再次，关于罚息，按照人民银行的规定，现行银行贷款罚息利率可以按照借款合同载明的贷款利率基础上浮动30%至50%。也就是说，各银行的贷款逾期罚息利率可以自行在30%―50%之间浮动。地产公司在应诉时，应关注罚息利率避免超过贷款利率基础上浮50%这一范围。 最后，关于复利，《人民币利率管理规定》第二十条：“短期贷款对贷款期内不能按期支付的利息按贷款合同利率按季或按月计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利”；第二十一条“长期贷款对贷款期内不能按期支付的利息按合同利率按季计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利”。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条第2款规定：“对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利”。但需要注意的是，非金融机构不具备复利计收的主体资格，因此对于地产公司的非金融机构借款，应诉时需关注避免计算复利。 3. 关于保护资产： 地产公司在融资时，提供给融资方的担保一般包括：所属集团公司及其他关键主体的信用担保、持股平台公司的股权质押担保、项目公司自身的资产抵押担保等，这种情况下，要保护的资产涵盖范围就比较广了。 首先，从房地产项目公司自身的资产保护来看，最关键的就是避免司法拍卖或减少最终被司法拍卖的商品房或车位数量，以便减少货值折损。主要有两个思路，一个是向法院和融资机构沟通，争取获得继续销售被保全的商品房和车位的机会，回款定向用于归还融资机构借款本金及支付必要的经营开支；一个是和融资机构沟通，争取能够实现以物抵债。现实中，两个思路都很难，笔者在代理的无锡某个房地产项目的银行开发贷借款纠纷案中，与法院和银行深入沟通了第一个思路，形成了可以降低银行和地产公司损失的具体“动卖”方案，并在项目属地政法委和住建等领导的协调下，由银行的代理律师积极向银行进行推动，但是因为过程中银行管理人员的变动，银行“新官不理旧账”没有人愿意对能够降低损失的双赢方案进行拍板，最终未能落实。 其次，从持股平台公司的股权保护来看，其实地产公司不是很在乎这个股权，因为房地产项目公司已经资不抵债了，所以这个股权价值≈0，甚至是负的。 最后，从所属集团公司及其他关键主体的保护来看，考虑所属集团公司或所谓的关键主体公司（区域平台公司、事业部平台公司等）名下除了持有的各持股平台公司股权或房地产项目公司股权外，基本上也不会有其他的有价值资产，所以主要是保护这些主体所持有的资大于债的房地产项目公司及其持股平台公司的股权，至于如何保护，只能是八仙过海，各显神通了。 4. 关于担保限缩： 笔者并未实际代理过类似的案件，但是有比较优秀的地产公司法务同行处理过，在房地产公司融资纠纷案件的诉讼过程中，通过让渡房地产项目公司股权、房地产项目操盘权等条件，获得融资机构豁免连带担保主体部分担保责任的机会，这对于想要化解地产集团公司债务的地产公司，还是比较有意义的，可以降低地产集团公司债务余额，但是有得有失，需要个案进行衡量。 二、其他注意要点主要包括：债权清偿顺位、公证债权文书、无法清偿的债权敞口和合规等。 1. 关于债权清偿顺位： 根据《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）第三百九十四条的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就抵押财产优先受偿。根据上述法律法规，银行、信托等抵押权人对抵押财产享有优先受偿权，但是这一抵押权并非绝对的优先权，还受到其他权利的限制，常见的包括施工单位的建设工程价款优先受偿权、购房人对所购房屋享有的物权期待权等。在和融资机构的谈判过程中，如果能够妥善处理与施工单位、购房人之间的关系，并以施工单位的建设工程价款优先受偿权、购房人对所购房屋享有的物权期待权等与融资机构协商，可以争取实现减少现金支出、“溢价工抵”、同等资产化解更多债务的目标。 根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十六条规定，承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。同时，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第四十二条规定，发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。上述条款意味着：一方面，发包人与承包人有权约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，另一方面，约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权不得损害建筑工人利益。 笔者代理的无锡某项目一个案件中，总包单位起诉房地产项目公司要求支付工程款，并主张了建设工程价款优先受偿权，该项目开发贷银行作为有独立请求权的第三人参加了诉讼，并提交了总包单位出具的《放弃建设工程价款优先受偿权承诺函》，一审法院判决认定《放弃建设工程价款优先受偿权承诺函》因损害建筑工人利益而无效，后银行提起了上诉。这一案件中，笔者与总包单位协商在一审开庭笔录中确认，总包单位同意工抵约1000万元左右的商品房，但是要实现工抵，需要银行配合解押，考虑一审法院认定总包单位放弃建设工程价款优先受偿权无效，如二审维持原判，则有机会与银行谈判，争取银行同意上述商品房工抵，以避免总包单位从银行的抵押物中“抢走”更多的商品房（如不工抵则对商品房进行司法拍卖，折价情况下势必会导致银行抵押商品房减少更多）。如果银行从商业角度考虑，不再“新官不理旧账”，最终谈判能够达成一致，则可以通过这个案件实现工抵化债，避免司法拍卖造成的货值大幅折损，也就实现了地产公司保资产的化债目标。 2. 关于债权公证文书： 笔者前段时间在审核一个房地产项目融资展期的合同等文件时，发现融资机构要求办理债权文书公证，于是提示了以下风险：办理了强制执行公证之后，债权人不再需要通过繁琐的诉讼程序来实现债权，一旦债务人不按期履约或履约不适当，债权人可以直接向公证机构申请出具执行证书并据此向人民法院申请强制执行，而地产公司作为债务人失去了合理利用一审、二审诉讼审理程序争取时间和谈判空间的机会；债权人可以节约成本，无需支付诉讼费及律师费等费用。 3. 关于无法清偿的债权敞口和合规： 地产公司和融资机构在融资纠纷诉讼案件中，核心关注点有相同，也有不同，求同存异就非常重要。地产公司最关心的，一般是上文提到的降低本金、降低利率、保护资产、担保限缩等利益点，而融资机构最关心的，除了减小无法清偿的债权敞口外，就是合规（不担责）了。 首先，对于无法清偿的债权敞口的减小，实务中是有很多案例的，比如在引入司法评估后，在不低于评估价的基础上，允许地产公司继续销售被保全/抵押房源，并将销售回款定向用于归还融资机构借款（在案件审理阶段和执行阶段都可以尝试）；又比如在无法避免施工单位建设工程价款优先受偿权在先顺位的情况下，允许地产公司以“溢价工抵”的方式化解更多的顺位在先工程债务，减少司法拍卖折价和现金流出等。 其次，对于融资机构的合规（不担责）需求，可以尝试争取属地政府、法院出面就“保交楼”或维稳等事宜进行协调出具会议纪要，适时引入评估机构或司法鉴定机构等出具相应的文件支撑融资机构内部决策，向融资机构内部更高层级提交书面报告或具体的化债方案作为支撑文件等方式。 笔者办理的房地产公司融资纠纷案件不多，能够分享的也不多，希望经验更加丰富的地产法务或律师朋友可以在留言处分享更多的地产公司融资纠纷应诉思路，以便大家共同探讨，谢谢。
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