编者按:目前，物博会参访团正紧张地交流学习中。协会副会长兼秘书长纪木春在学习之余，写出自己的一些思考，供物业同仁抛砖引玉，分享共勉。
新形势下物业行业发展方向的思考
——太原市物业管理协会副会长兼秘书长：纪木春
作为物业管理行业最主要的上游产业，近几年，房地产的发展形势持续严峻。查阅国家统计局《2023年上半年全国房地产市场基本情况》报告，全国房地产开发投资同比下降7.9%，房屋施工面积同比下降6.6%，商品房销售面积同比下降5.3%。报告显示，今年6月份的房地产开发景气指数为94.06，什么概念呢？通常情况下，国房景气指数100点是最合适的景气水平，95至105点之间为适度景气水平，105以上为偏高景气水平，95以下为较低景气水平。房地产业持续走低，过去咱们物业行业野蛮生长的生态，应该说，已经彻底不存在了。
我认为，探讨物业行业发展方向，首要任务应当是要先搞清楚，新形势下，我们面临的主要问题是什么。
第一，发展模式方面。受限于房地产业持续萎缩，过去靠规模取胜的传统发展模式，已不再适用，拓展“物业+”新型发展模式虽初见成效但，仍远未打通产业链条，整个行业突破传统壁垒的共识还没有真正形成，转型发展滞后于行业生态的急剧转变。
第二，市场环境方面。一方面是物业企业成本的不断攀升，一方面是物业服务费调价机制的举步维艰，在这两重因素的夹缝中，物业企业不得不持续压缩成本，甚至降低服务质量，业主对立情绪高涨、社会评价度降低、物业企业难以为继，而新的物业多元化需求得不到满足，更进一步加剧了这一矛盾的尖锐程度。
第三，用工短缺方面。技术从业人员群体，在整个社会层面来看，是很明显的负增长趋势，物业行业的用工待遇普遍不高，用工短缺现象尤为严重。这个问题，不仅卡住了当前物业行业的脖子，从长远看，更是决定将来整个行业未来的一个最关键因素，到任何时候，在各生产要素中，人都是占主导地位的。
就这些问题，我作了一些思考。
第一，积极推动“物业+”探索走实走深。这块，我主要分享两个思路，一是积极介入城市管理痛点区域，关注老龄化、学生托管难等社会问题，将物业企业的功能定位，由“三保一维护”拓展为生活难题的方案提供方。比如说，房地产低迷，我们可以用较低的成本来解决场地问题，为居家养老提供食堂服务（智能机器人炒菜）、养老健康服务，为忙于打拼的年轻人托管需求来提供集中接送服务、临时看护服务。二是跳出居民小区、产业园区和场馆码头等传统平台，进入规模较大、发展成熟度较高的产业园区。这些区域在早期发展中单纯注重“生产功能发展”，导致产业发展与城市发展相对割裂，物业企业应思考如何作为政府的辅助角色，提供商业、休闲、教育、康养、社交等生活配套功能，最终推动产业园区向产业社区转变，为物业行业发展赢得一个更为广阔的平台。
第二，坚决打破物业费作为主要收入来源的传统观念。物业费调价机制的建立，目前来看，还要经过一个比较艰难的阶段，物业企业要首先从思想上，摒弃传统观念。解决该问题的核心，我认为就在于“提升+拓展”。一是提升基础服务能力，从专业化到品质化，从获得感到满意度，从“三保一维护”到设施设备管理，都要有一个系统性的质的提升，让业主真正认可物业服务的价值，首先解决物业费收缴难问题，这是物业企业的立身之本。二是拓展增值服务，关注并分析物业服务消费群体结构的变化和消费需求的迭代升级，小到对安全、舒适、便捷需求度更高的各类定制服务，大到节能改造、建筑物安全鉴定等全生命周期服务，能否充分把握消费转型带来的创新机会和增值空间，这是下一发展阶段拉开物业企业差距的一个重要因素。
第三，强化科技赋能的精准度和扁平化。在这里，要明确一个前提，物业服务根本不可能完全离开技术工人，至少在基础服务范畴内是如此。技术从业人员短缺，叠加物业行业对年轻劳动力的吸引力不足等因素，用工短缺现象下一步会愈演愈烈。在从业群体规模缩小的大环境下，从业人员必然向高技能高素质复合型的发展，留下他们，最有效的方式就是提高待遇，也就是说，有限的人力成本，要集中到最必需的岗位上。
现在，物业企业就要甄别，哪些岗位可以通过技术创新、科技赋能实现智能化、自动化，比如说园区安全巡查，无人机航摄预警技术完全可以实现，再比如保洁清扫等简单重复的工作，AI智能机器人完全可以替代。再一个，甄别哪些服务可以通过大数据、物联网实现信息化、网络化，比如数字化管理平台，就能够解决故障保修和进度查询等设施设备运行状态分析和信息透明化问题，再比如智能门禁、智能安防，就能够解决远程监控、自动化管理等问题。这项工作已经刻不容缓，下一阶段，能否留得住复合型技术工人，应用好新技术、新设备，是物业企业生存发展的关键战略支点。
各位同仁，当下的物业管理行业，需要迅速补上变革转型这一历史欠账，正在经历着三个不同的时代变迁：从“企业时代”向“业主时代”转换，从“淘金拓荒”时代向“减法经营”时代演变，从“价格竞争”时代向“价值竞争”时代进化，在物业管理行业，发展和创新是永恒的主题。
我们要在专注于做好基础服务的同时，关注人工智能、物联网等技术创新带来的新模式新业态，关注房屋伴随着城市住房房龄不断增长，建筑物本体的管理与维护的服务需求增强。现在房屋管理的重要性及难度将大幅上升，这要求物业企业匹配新的服务能力；同时，也是物业在居住相关领域开展全生命周期服务海量市场的机会。关注第一批独生子女父母将集体进入中高龄带来的社会性养老需求，关注每一项对物业服务产业链条能起到打通、拓展作用的国家政策、社会现象和新兴科技。
我相信，在信息爆炸与行业渗透的新常态下，我们只要传承好物业人艰苦奋斗的优秀品质，建立起兼收并蓄锐意改革的创新机制，物业行业一定能再次谱写辉煌篇章！
来源:太原物协
