买房人绕开中介公司，与卖方签订买卖合同不构成违约？
作者｜刘铭然 北京德和衡律师事务所
编者按
现实生活中房屋买卖交易，是影响人们生活甚至家庭生活的重要事项。房屋买卖中介合同属于非常常见的日常使用合同。在房屋买卖交易过程中，因为买卖房屋交易信息不对称，因此买房人更多依靠房屋中介获取房源信息，但同时也存在买房人通过中介获取房源信息后，直接联系卖房人，跳过中介自行交易的行为，因此一些房屋中介在于买卖双方交易前与其签订居间（中介）合同，约定如果发生“跳单”行为，则买房人构成违约，需要承担高额的违约责任。本文以我最近办理的实务案件为契机，梳理了大量同类案件的裁判规则，结合最高人民法院指导案例，对该合同法律问题进行分析。
裁判要点
房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定形式合法有效。但是，当卖方将同一个房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为没有利用先前与之签约的中介公司的房源信息，不构成违约。
案情介绍
一、陶某与上海中原某物业顾问公司签订《房地产求购确认书》，后上海中原某物业顾问公司向陶某提供上海市虹口区株洲路某号房屋信息。
二、涉案房屋原产权人李某某委托多家房屋销售中介公司出售房屋。
三、陶某第一次通过上海某房地产经济公司查看该房屋，一个月后上海某房地产顾问公司带陶某之妻曹某某查看该房屋，后中原公司带陶某看该房屋并签订《房地产求购确认书》，该确认书规定，陶某在验看该房屋后六个月内，陶某或者其有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会条件，但并未通过中原公司与第三方达成买卖交易的，陶某应当按照与出卖方就该房屋买卖达成的实际成交价的 1%，向中原公司支付违约金。
四、该房屋中原公司报价 165 万元，上海某顾问公司报价 145 万元并积极与陶某协商，后陶某在上海某顾问公司居间下，与卖方签订买卖合同，成交价 138 万元。中原公司遂诉致法院，要求陶某依据《确认书》支付违约金 16.5 万元。
五、上海市虹口区人民法院做出（2009）虹民三（民）初字第 912号民事判决，判决陶某于判决书生效之日起十日内向中原公司支付违约金 13.8 万元。宣判后，陶某上诉，上海市第二中级法院做出（2009）沪二中民二（民）终字第 1508 号民事判决：一、撤销上海市虹口区人民法院（2009）虹民三（民）初字第 912号民事判决；二、中原公司要求陶某支付违约金的诉讼请求，不予支持。
裁判理由
当卖方将同一个房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为没有利用先前与之签约的中介公司的房源信息，本案中，陶某并未利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。
实务经验总结
笔者将本案梳理的实务要点总结，以供实务参考。
第一，对于房屋中介公司而言，房屋买卖的交易行为本就具有不确定性，房屋出卖方与多加房屋中介公司挂牌房屋出售信息，买房人可以通过多种渠道获取该信息，因此如果房屋中介公司与出卖方签订独家销售协议，只能通过一家房屋销售中介公司对外发布信息，则对房屋买受人构成约束。
第二，对于房屋买受人而言，虽然与房屋销售中介公司签订协议，但是房屋出卖人为获取更高成交机会，势必会选择多家房屋中介公司销售房屋，买房人可以对同一房产信息多对比，选择价格、服务最优的公司交易。
法律依据
《中国画人民共和国合同法》第四百二十四条（《民法典》第961 条）
说明
该案件被最高人民法院确定为首批指导性案例，向全国法院发布，具有很强的指导性。
