以下数据来源于：
一、房地产行业发展情况
（一）概况
2025年，中国住宅市场在政策持续优化调整与宏观经济复杂环境的双重作用下，总体呈现出“量价企稳、结构分化、预期重塑”的复杂态势。市场告别了过去的高速增长模式，进入一个以“止跌回稳”为核心、推动高质量发展的新阶段。
展望2026年，预计市场将继续在巩固调整中寻求新供求平衡，政策将以巩固稳中有进态势、防范化解风险为主要方向，住宅市场成交规模将在低位筑底的基础上存在结构性回暖可能，而价格整体预计将保持窄幅盘整，城市间的分化将进一步加剧。城市更新、好房子将成为行业重要的亮点，绿色、智能、健康、安全的产品将获得溢价，社区配套和服务的重要性凸显。
（二）开发投资、开工、竣工、成交、销售、开发规模
2025年商品房成交规模降幅较2024年显著收窄，预计全年销售面积达8.9亿平方米、销售金额8.4万亿元，分别同比下降9%和13%，其中销售面积降幅较上年收窄约4个百分点。房地产行业仍处于止跌回稳的关键周期，考虑到2024年下半年行业交易量基数已大幅抬升，2025年新房交易量同比降窄的表现符合市场较佳预期。
2025年房地产开发投资规模加速下行，预计全年同比下降17%，连续四年保持下降态势。这一变化主要源于两方面：一是新开工规模连续下行导致新建项目投资减少；二是开发投资与新开工降幅的差距持续拉近（2025年开发投资降幅较新开工降幅低4个百分点，差距较上年缩小8个百分点），反映出在建项目加速出清，相关投资快速回落，这也是行业摆脱旧库存桎梏、迈向新阶段的积极信号。
在控增量方面，全国新开工面积连续四年低于新房销售面积，竣工面积降幅较上年大幅收窄。2025年新开工面积预计同比下降20%左右，降至6亿平方米，连续第四年新开工面积低于新房销售规模，全年开工销售比预计降至66%的历史新低。
这一趋势与中央“严控增量”的政策要求高度契合；
竣工方面，2025年预计全年竣工面积6亿平方米，同比下降18%。尽管新开工与竣工面积因统计口径差异不可直接对比，但从同比增速变化可捕捉积极信号：2025年竣工面积累计同比降幅控制在20%以内，显著小于三年前新开工40%的同比降幅，充分印证项目化险、保交房工作取得实质进展。
同时，供求关系相关指标持续改善：一是新开工销售比持续走低，10月、11月降至63%的历史最低水平，相当于每卖出100套房子即去化37套库存；二是投资销售比持续优化，下半年房地产开发投资降幅扩大并快速接近新房成交金额，全年开发投资有望与新房成交金额持平，结束2021年以来投资高于销售的调整期；三是库存规模持续回落，至11月末商品房待售面积较年初减少4585万平方米。
（三）供需格局
2025年新增供应持续缩量，成交规模同比再降18%，但降幅显著收窄。
据克而瑞监测数据显示，全国重点30城市新建商品住宅新增供应面积已不足1亿平仅约9265万平方米，同比再减少9%，新房供应约束可见一斑，预计这种情况仍将在未来2-3年内持续存在，直至达成新的供求平衡。同样的数据显示，全国重点30城市新建商品住宅成交面积约1.16亿平方米。至此，全年新房供求比约0.81，已经连续三年保持在0.8左右，说明整体新房市场供不应求持续去库存。
一季度仍处政策预期发酵期，市场承接了2024年四季度升温态势，1-2月受春节长假影响，成交规模阶段回落但市场热度保持，节后3月“小阳春”即创下年内成交小高峰，百城新房成交面积达2196万平方米，环比增长56%。4月底中央政治局会议定调后，首付比例、利率下限突破历史低位，核心城市限购松绑等政策“组合拳”效应在5月中下旬至6月集中爆发，刚需和部分改善需求迅速入场，5月和6月百城新房成交面积连续2个月出现环比6%增长，带动二季度同比降幅急速收窄至10.2%。7、8月成交量较6月高点回落。随着“金九银十”销售旺季到来，各项目加快推盘节奏和加大营销活动力度，以价换量赢来市场热度回升。随着年末房企冲刺业绩，供应放量且优惠力度加大，12月成交温和复苏，推动四季度百城新房成交面积环比小幅增长4%，12月新房成交面积环比增18%。
（四）土地市场
2025年，土地市场持续践行去库存目标，截至2025年12月25日，全国300城土地成交建筑面积同比下滑11%。预计全年成交建面下降至10亿平方米左右，可售土地建面低于商品房成交。就城市视角来看，千万平方米级别的城市数量进一步减少，地方正在进一步收缩非市场化土地的出让规模。土拍热度方面，得益于杭州、成都、上海等地出让了众多优质新规宅地的拉动，2025年上半年成交了大量热门宅地，全年溢价率达到5.3%，实现低位回升。
市场热度方面，2025年土地交易规模虽然持续缩量，但优质高单价地块成交占比上升，部分确定性较强的低密新规类宅地，以及定向回购的保障房地块实现高溢价出让。2025年招拍挂土地平均溢价率达到5.3%，平均溢价率较2024年上升了1.1个百分点，年度溢价率为近四年新高。
（五）2026年趋势预判
首先，行业环境和政策面，2026年的宏观经济环境预期为温和复苏，这为房地产市场的止跌回稳提供了外部基础。房地产市场政策坚持延续宽松基调，在“稳投资、促消费、防风险”的总要求下，需求端的支持政策（如下调商贷和公积金贷款利率、购房财税补贴等）大概率会保持并持续优化；供给端发力“好房子”和城市更新，加速新发展模式构建，通过产品迭代刺激从“有房住”到“住好房”的改善需求有序释放，加大“好房子”从土地到产品的开发建设供应叠加城市更新旧城改造的投资量对冲部分商品房投资下滑的影响，并为宏观经济提供新的稳定器。
住建部召开全国住房城乡建设工作会议指出，2026年工作重点之一就是着力稳定房地产市场，重点是：因城施策控增量、去库存、优供给，结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。优化和精准实施保障性住房供应，实施房屋品质提升工程，有序推进“好房子”建设；进一步发挥房地产项目“白名单”制度作用，支持房地产企业合理融资需求。城市政府要用足用好房地产调控自主权，适时调整优化房地产政策，支持居民刚性和改善性住房需求，推动房地产市场平稳运行；加快构建房地产发展新模式，有序搭建基础性制度，在房地产开发上，做实房地产开发项目公司制。在房地产融资上，推行主办银行制。在商品房销售上，推进现房销售制，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。同时，深化住房公积金制度改革。
其次，从行业规模层面看，2021年以来行业销售规模腰斩，叠加前期投资惯性，库存压力凸显。好在供给侧调整快于成交收缩，土地成交、新开工低于新房销售，行业进入去库存时代；2025年供求复合指标改善，行业迈向新平衡周期。预期2026年全国商品房销售有望加快企稳，面积与金额降幅进一步收窄。2026年施工、新开工收缩推动投资下降，投资销售比差距扩大，释放企业盈利空间，行业“准投资、稳销售、优结构”生态逐步成型。
再次，城市市场供求量价层面，预计2026年成交量的修复优先于价的回稳，结构性分化继续加深。一方面，在政策托底和低基数效应下，随着改善需求占比继续提升，刚需群体受价格止跌回稳预期推动，释放意愿将逐步增强。预计2026年全国重点城市新房销售面积将呈现低位弱修复态势，全年同比实现小幅增长或基本持平的可能性较大。另一方面，土地成交连续3年保持低位且能够正常开工开发形成新上市房源规模继续缩减，仅个别一二线能保持良性运行，供给约束成交规模回升的态势不会根本转变。
————————————
二、行业排名
3月中旬，2026房地产开发企业综合实力研究成果正式发布，备受关注的“房地产开发企业综合实力TOP500”等研究成果揭晓。这项由中国房地产业协会主持、上海易居房地产研究院支持的研究工作连续开展了18年，相关研究成果已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准
研究报告显示，2026房地产开发企业综合实力TOP500前三位由华润置地、保利发展和中海占据。其中，华润置地名次上升至第一位，保利发展、中海分别下降至第二位和第三位，招商蛇口、绿城、越秀、建发、龙湖、华发、金茂分列第四至第十位。
2026年头部房企排名变动率相对较大，相较于2025年，TOP10变动率为20%，TOP50、TOP100、TOP500变动率分别为14%、14%和17.2%。
排名提升的房企普遍经营稳健，产品力强，建发、中建壹品、中建东孚等央国企排名提升幅度相对较大。
根据区域划分，华南地区占比23.0%，华北地区占比14.6%，西部地区占比9.2%，东北地区占比3.0%，占比较上年有所上升，其中西部地区房企数量占比较上年上升2.2个百分点，增幅最大。华东地区占比39.0%，中部地区占比11.0%，占比较上年有所下降，其中华东地区房企数量占比较上年下降3.0个百分点，降幅最大。
2025年TOP500房地产开发企业总资产均值为669.45亿元，同比下降12.83%；净资产均值为167.77亿元，同比下降9.49%。房地产行业总体仍处于缩表进程中，TOP500房企总资产、净资产规模继续下降，且同比降幅较上年有所扩大。
2025年，房企战略重点从“规模扩张”转向“风险可控”，通过债务处置、项目出售等方式主动去杠杆降负债。销售端市场信心不足，房企销售回款困难，投资端房企拿地态度更加谨慎和聚焦，多重因素叠加下，房企总资产与净资产规模持续收缩。
企业层面，保利发展、招商蛇口等央企或国企背景的开发商，虽然总资产也在下降，但降幅相对温和。而部分民营房企，被迫出售资产以稳定现金流，甚至退出开发市场。2021年以来，政策层面不断出台救市措施，这些举措短期内缓解了房企资金压力，稳定市场情绪，但并未扭转行业整体收缩趋势。
从本次研究结果来看，2025年TOP10、TOP50、TOP100、TOP200销售金额分别约占TOP500销售金额的41%、67%、82%、89%。相较于2024年的39%、69%、81%、92%，TOP10房企销售金额集中度有所提升，市场份额持续向头部房企集中。TOP200房企销售金额集中度有所下降，2025年部分排名靠后的地方小型房企销售金额同比有所提升。
2025年，中央和监管部门持续落地“稳楼市”政策，房企融资环境出现边际改善，非银融资规模仍未改变下滑趋势，多数民营房企，尤其是出险房企，融资难题依然突出。
从长期偿债能力看，TOP500房企2025年资产负债率均值为58.65%，较上年下降2.07个百分点；净负债率均值为99.98%，较上年下降2.52个百分点。
短期偿债能力方面，TOP500房企流动比率均值为1.86，较上年上升0.16；速动比率均值为0.78，较上年上升0.03，二者较上年均有小幅增长。
尽管房企短期偿债能力有所改善，但仍有超过七成的企业速动比率小于1，可变现的流动资产无法覆盖流动债务，短期偿债压力较大。
研究报告显示，2025年TOP50房企融资总额为3817.41亿元，较2024年下降6.69%。
从融资结构来看，TOP50房企境内债权融资总量为2532.97亿元，同比下降31.15%，融资量占比达到66.35%，较上年下降23.57个百分点。
境外债权融资总量为610.50亿元，同比增长288.29%，境外债权融资占比为15.99%，较上年上升12.15个百分点。2025年房企境外融资信心有所修复，发行规模略有回升，华润、中海、绿城、新城等房企顺利发行了境外债，其中，新城为近三年首家获得境外债融资的民营房企。
另外，从融资成本来看，2025年TOP50房企新增融资成本为2.72%，较上年下降0.29个百分点。其中，境内债券加权平均融资成本为2.50%，较上年下降0.49个百分点；境外债券加权平均融资成本为6.07%，较上年上升2.00个百分点；资产证券化加权平均成本为2.46%，较上年下降0.89个百分点。
2025年TOP500房地产开发企业营业收入均值85.64亿元，同比下降9.93%，降幅较上年有所缩小。
营业成本均值73.89亿元，同比下降8.70%。净利润均值1.42亿元，同比下降36.89%。现金及现金等价物余额均值59.79亿元，同比下降1.50%，房企融资仍在低位维持，销售筑底回款减少，资金层面压力依然较大，房企的现金持有量自2021年起，持续处于负增长状态。
2025年房地产行业总资产规模继续负增长，同时企业利润空间收窄，TOP500房企总资产收益率继续下降。报告显示，2025年TOP500房地产开发企业总资产收益率均值为0.38%，较上年下降了0.03个百分点；净资产收益率均值为1.10%，较上年下降了0.12个百分点；成本费用利润率均值为2.77%，较上年下降了0.48个百分点。
从净资产收益率构成来看，2025年总资产周转率小幅回升，有息负债增长受限，大部分企业加速去杠杆进程，权益乘数下降，销售净利率下降，三个指标共同作用下，净资产收益率继续下滑。行业利润空间受到挤压，盈利能力仍需修复，房企整体成本费用利润率继续下滑d
2025年TOP500房地产开发企业存货周转率均值为0.13，较上年下降0.01；流动资产周转率均值为0.14，与上年持平；总资产周转率均值为0.09，较上年上升0.01。2025年房企库存并没有增长，但房地产市场需求偏弱，房企存货周转率有小幅下降。受行业政策调整及房企资产结构优化双重推动，房企总资产周转率有所回升。
从存货规模来看，2025年TOP500房企平均存货货值为320.39亿元，同比减少18.85%，平均存货规模连续四年负增长。TOP500房企中有超八成房企存货总量下滑，从企业性质来看，国企存货规模保持小幅增长或降幅相对较小，民营房企、混合所有制房企受限于现金流压力，投资意愿降低，存货规模降幅较大。
研究报告显示，2025年房地产政策宽松升级，中央和地方政府以“稳定房地产市场“、“促进房地产高质量发展”为主要目标，兼顾短期稳市场和中长期转型发展，从供需两侧及住房保障等维度出台了一系列支持性政策。在宏观经济复杂环境与调控政策持续优化的双重作用下，房地产市场呈现“量价企稳、结构分化”态势。
2025年，房企经营聚焦稳健发展，头部房企交付任务基本完成，行业交付风险大幅缓解。产品品质提升成为企业间竞争的核心方向，房企紧跟“好房子”建设要求，聚焦产品力打造，同时深化营销变革，从“渠道为王”转向“内容为王”，适配存量时代竞争需求。整体来看，房企经营向提质、多元、高效转型，稳步应对行业调整。
研究报告指出，2026年房地产行业核心任务是推动市场平稳运行，政策有望持续完善发展新模式的制度框架，供给侧坚持控增量、去库存、优供给原则，优化土地供应节奏，盘活存量资产。需求侧推出针对性措施降低购房成本，充分释放刚性住房需求和改善性需求。对企业而言，随着行业告别城镇化规模扩张的红利期，房企需要积极修炼内功提升产品力，满足购房偏好的转变，挖掘不同城市、不同购房群体的结构性需求，开辟新的增长路径。
2026房地产开发企业综合实力TOP500及专项研究成果
房地产开发企业综合实力研究标准
本报告严格按照“科学、公正、客观、权威”的工作原则，参照《财富》《商业周刊》《福布斯》等国际知名排行榜评选标准，对房地产开发企业综合实力TOP500的企业设立如下参评标准：
（1）在中国大陆地区依法设立并登记注册的房地产开发企业，或者在中国大陆地区依法设立并登记注册的具有独立法人的专门经营中国大陆地区房地产业务的外商投资的子公司；
（2）房地产开发经营业务收入占企业主营业务收入的比重超过50%；
（3）虽未达到第（2）项标准，但近两年房地产业务年平均销售额不少于1亿元或销售面积不少于5万平方米的房地产开发企业；
（4）对于近两年有经营异常、欠税、严重拖欠工程款、重大税收违法、工商行政处罚、失信、债务违约等违法违规行为者，将根据情况予以扣分甚至不被列入参选范围；
（5）对于提供虚假数据者，或在安全生产、环境保护等领域发生重大责任事故者，将取消参评资格。
