长沙高铁南站铁路线以东，穿越雨花大道高架，浏阳河在此划了一个弧线，包裹着一个新开发东部城区
“自贸会展新城”
01
内行人都清楚，一般划分楼盘价值版图，其中最重要的标志便是：
铁路线、河流与高架路。
即使再临界，一旦被铁路(河流、高架）切开，便是两个世界。
而自贸会展区，是三个分界线同时存在：铁路、河流和高架，很少见。
从主板块划开，已是在步行距离之外了，便是无法融入主板块，与高铁新城，便是割壤相邻了，只能靠自我发展了。
房价打七八折并不为过
所以，和高铁新城比，房价便宜，才是它上桌的牌。
另外高铁新城最重要的一个客户来源，便是跨城的异地购房客，来自地州市县，或者返湘置业的商旅人群。
其独有的高铁站双城、跨城返乡便利性。
所以，不管初始是出自何种动机，置业长沙的首站清单中，便是选择高铁新城，这也是当年绿地多地开发城际空间站的主要动机。
自贸会展区，也站在这个位置上。
如果客户放弃高铁新城选择会展区，只能说明两个问题，
一是没得房源选，二是客户盲选。
它要和高铁新城一个碗里吃饭，无法高铁新城论资排辈。
这是完全不同的两个板块，天壤之别。
02
会展新城经过一场疯狂造城淬火，然后断裂，从事后看，你应该更清楚。
乘着自贸区东风的会展新城概念规划之后，大规模造城开发开启，然后又迅速退潮，而前期被热望所簇拥的人们，在退潮后一一咀嚼不同滋味。
2020年，湖南自贸试验区获批。
黄兴镇会展新城9.84平方公里划入自贸区，定名自贸会展区。从寂寂无名到热土，只用了一纸文件，而且直接划入了长沙市区直管。
一批房企闻讯纷至沓来，抢滩自贸会展新城。
融创环球世纪凭借其文旅和地产双边优势，一次性拿下光达周边多宗连片地块，千亩大盘造城，这便是后来的融创上东区。
新城控股不甘落后，也在近旁首批拿下120亩打造纯住宅，新城明昱东方由此奠基。
万科联合长沙轨道摘牌，打造了万科天空之境。同时，在另一侧本土房企大汉集团也悄悄入手了140多亩住宅用地，全面开建了大汉春和云境。
开局气势磅礴，剧本却是刚起了个头，就急转直下。
融创暴雷，上东区最早全面停工。
先后上东区六大分区近5000多套住宅项目停摆，城发不得不顶上去收拾烂摊子，提供9亿纾困资金接手专项保交楼，最终都无法善终，交付质量和问题也可想而知。
至今金展路上，一排烂尾楼伫立风雨飘摇里。
新城明昱东方，剧本大同小异。二期反复停工、延期交付，保交楼后质量问题的维权、投诉从未歇停，一直层出不穷。
大汉春和云境并未停工，但销量直坠，2000多套房源，至今仍有近半数库存，迟缓徘徊。
城发会展壹中心，500多套房源销售已满4年，仍有三分之一库存仓位。
随之而来的便是房价向下坍塌。
会展新城房价个别楼盘站上11000-12000元/平，停工利空下迅速腰斩，融创甚至跌破6000元/平水准线，大汉从万元高处跌至6000左右，区域房价跌幅达到了40%以上。
各种投诉、维权纷至沓来，自贸会展新城蒙上阴影，中道崩俎之感。
前两天特意去走访了一下，毫无新城蓬勃朝气，而是一种渡劫之后的沉寂和落寞。
03
有人认为，这是因为房企暴雷所拖累。实则，和板块内虚有着莫大干系。
你有没有深思过“自贸会展”是一个概念新城，还是一个产业新城？
一个新城板块的能级，靠什么来界定的？
城市空间是功能的集合——商贸、居住、工作、资源、环境、公共服务。
而其中突出空间功能决定了板块特点，例如商业商贸核心称之为CBD、例如环境优势，如公园居住区、名校教育等等。
同时组团功能密集度决定成熟度，而会展新城成熟度不足30%。
大片空地亟待出让开发。
另外，作为产业来说，自贸会展新城的符号是什么？
"自贸"是更大的地理概念，黄兴镇只是其中一个板块。突出特征只有一个：
“会展中心”
不可否认，会展中心做了最大努力，近年会展及演艺活动不断，对板块热度贡献排名第一。
然而，会展经济基本都是短期人流暴增然后快速退场，一般在3-7天内便会落幕。流量无法成为板块的稳定人口，更无法成为常住人口。
至于是否促进了酒店业发展，从区域配套看，明显被融创所耽搁了。
关于会展样本，可以拿广州琶洲会展中心对标一下。
琶洲的成功，不在于会展本身，而是在于西区集中出让了28块总部地块，引入腾讯、阿里、小米等21家龙头企业总部，所以总部经济崛起，才是其换挡的关键点。
将展会商贸与外贸数字化总部对接成一体，将流量逐渐转移至长期企业办公人口、商贸人口。
这是惊人一跃。之后琶洲居住、商业蓬勃发展。
而且广州专门下发了政策，要求“以产业用地为主，严禁商业房地产开发”。
而长沙会展新城，在场馆落地之后，快速进入了房地产批量挂牌出让阶段。
甚至连基础配套都尚未完成。
04
打脸来得也很快。
备受关注的会展区内规划的“长沙工体体育馆”回应时，之前回复一直正在进行中。
然而6月城发公开表示，
全国总工会政策出现重大调整，湖南长沙工体中心项目不具备继续实施条件，前期工作已终止。
同时，会展片区内曾规划的医院，也告知暂无建设计划。
除了房地产开发，其他主要配套规划，很可能至此搁浅。
你从地图上只要瞅一眼，浏阳河在此划了一个宏大的河流湾区。会展新城配套明显不足，大多是嗷嗷待卖的土地。
缺乏优势产业人口导入，没有城市级重大配套的后续建设，吸引人口移民，凭一纸规划打造如此庞大的新城版图，有点后劲不足，又偏偏遭遇楼市寒冬。
是不是该重新审视，调整呢？
另外，会展新城购房人有突出特点：跨城异地客户。
对长沙各能级板块的了解缺乏认知，对潜在不利因素更是隔阂，凭着直觉、声浪做选择。却忽略了板块本身能级薄弱、产业匮乏。
05
当然房价足够低，也会有人愿意押注未来。
2019年，一个朋友在黄兴镇买了一套办公公寓，用作公司新办公场地。
主要原因觉得房价很实惠，当时房价在7000+，月供比租金低，这样相当于给自己供了一套资产——想想还挺划算。
但不过2年时间，公寓房价直接暴跌了40%，很沮丧，始料未及。
更麻烦的是，这栋办公公寓人气越来越寡淡，连招聘邀约面试都困难。
这就走到了一个尴尬十字路口
卖，首付几乎全赔，而且鲜有人接盘；不卖，出租极差，只能自用。
他被迫在黄兴镇一直站岗。
当年他看中的，正是"自贸会展区" 远景发展。结果，始料未及。
折戟黄兴镇的，远不止他一个。
