☉文／洪宇桁
截至7月22日，A股的83家上市房企（按申万行业分类，不包含B股）中已经有70家发布了2025年度业绩预告。从这70家企业的预告来看，有52家预计将会亏损，占比超过了74%，其中有34家连续亏损。而盈利的18家房企中，有5家预计归母净利润同比减少，仅有6家预计归母净利润有所增加，此外还有7家企业将扭亏为盈。整体来看，已披露2026上半年业绩预告的A股上市房企业绩表现仍然欠佳。
具体来看52家房企业绩预亏的原因，结转利润较低是最普遍的拖累因素，覆盖约83%的企业，受近年销售持续下滑影响，多数房企本期可交付结转面积显著缩减，叠加市场去化压力下售价走低，毛利率普遍处于低位，毛利润已难以覆盖刚性成本。计提减值是第二大诱因，涉及约29%的企业，房企基于审慎性原则对存货、投资性房地产等资产计提减值准备，进一步侵蚀利润。此外，财务费用攀升影响约18%的企业，随着在建项目陆续竣工，利息资本化减少、费用化支出相应增加；投资收益下滑包括地产子公司收益以及金融资产投资收益）与公允价值变动损失各影响约11.5%的企业，多重压力叠加共同构成了此轮房企亏损的核心逻辑。
以龙头房企的万科为例，2026年上半年企业预计归母净利润亏损下限达120亿元，较上年同期119.5亿元的亏损进一步扩大，呈现"续亏且恶化"态势。其亏损根源具有典型代表性：房地产开发项目结算规模显著下降、毛利率仍处低位是核心拖累；结合市场环境变化新增计提资产减值进一步承压；成本法核算下部分经营性业务及非主业财务投资扣除折旧摊销后也出现亏损。
值得关注的是，万科上半年按期交付约2.3万套房屋，经营服务类业务稳中有进，10支公开债券顺利展期。当前公司正聚焦化险与发展两大任务，通过盘活存量资源、聚焦重点城市及主业、有序退出非主业投资、深化降本增效等举措，力求推动重回健康发展轨道。
在行业整体仍然大面积亏损的同时，上半年有25家房企的业绩实现了优化，包括盈利预增、扭亏以及减亏的企业，占比超过了35%。从驱动因素来看，投资收益增加是最主要的推手，涉及8家企业，占比达32%，主要来自处置退出亏损低效项目、轻资产业务收益增加等原因。其次是资产处置收益与重组收益，分别涉及6家和5家企业，反映出险企业通过剥离低效资产、完成重大资产重组实现业务结构转型的趋势较为明显。此外，结转利润增加涉及4家企业，部分项目交付结算节奏改善带动盈利修复；公允价值变动收益贡献3家，费用压降与减值计提减少分别涉及2家和1家。
由此可见，非经常性损益仍是部分房企业绩改善的核心来源，特别是资产处置收益和重组收益。其中不少房企借助资产重组彻底剥离传统地产业务，完成轻资产转型，从根源消除开发业务亏损拖累。金科股份便是典型，公司在完成债务重组之后，依靠业务结构升级、新业务放量叠加费用压降实现半年报扭亏。另有*ST南置、中交发展等企业完成重组后置出地产开发业务，仅保留运营服务业务。各类一次性收益短期托底利润，却难以改变开发销售承压的行业现状，房地产主营业务盈利能力的实质性修复仍待观察。
相较之下，作为减亏幅度较为显著的代表性企业，金融街上半年预计归母净利润亏损约0.8亿元，较上年同期的10.08亿元亏损大幅收窄，减亏幅度超90%。这主要是因为上半年一线城市新房成交逐渐修复，而金融街深耕北京等核心城市，企业随之积极推动房产开发业务销售去化和回款，项目结转盈利边际改善。同时去年同期资本市场波动造成1.3亿元金融资产公允价值损失，2026年市场平稳无同类拖累，叠加公司持续压降有息负债、控费增效，多重因素共同推动公司大幅减亏，也是少数依靠房地产主营业务盈利实现业绩优化的企业。
事实上，当前房企面临的市场环境仍然处于筑底阶段。在销售方面，商品住宅销售额自2021年开始持续下行，需求修复动能偏弱。在投资方面，房地产住宅投资额也同步萎缩，房企拿地和新开工意愿仍较为低迷。
虽然市场方面仍然筑底，但2026年上半年多项政策利好接连落地，持续助力市场止跌回稳。在政策层面，2026年初中央出台房地产扶持政策，围绕城市更新、融资优化、财税优惠三大方向同步发力，全方位托举行业发展。
在支持城市更新方面，上半年出台《城市更新“十五五”规划》，搭建长效实施框架持续盘活存量不动产资源，允许原有用地主体、规划条件保持不变，设置最长5年过渡期；过渡期结束后可通过租赁、协议出让灵活办理用地手续，打通存量资产盘活路径，带动老旧改造、存量地产有效投资。
金融支持力度上半年也在持续加码，央行保持适度宽松，下调再贷款利率0.25个百分点至1.25%，商办用房最低首付比例下调至30%；房地产融资协调机制进一步优化，房企白名单项目贷款展期最长延长至5年，有效拉长偿债周期，缓解企业现金流周转压力。
财税优惠政策延续且加码，三部门年初明确居民换购住房个税退税政策延长至2027年底，直接降低改善置换成本；公租房七类税收优惠持续落地，覆盖建设、运营、承租全链条；上半年新增二手房增值税下调举措，多维度减轻交易税费负担，激活二手房流通与置换需求，为市场回暖提供持续财税支撑。
与此同时，随着2026年部分出险房企在债务重组方面也取得了突破性进展：宝龙在1月完成境内债重组之后6月又完成了境外债的重组，花样年也完成了境外债务重组，再加上华夏幸福的破产重整有了实质性进展，行业信心得到了一定程度的提振。不过后续行业回暖仍依赖商品房销售基本面实质性改善，企业需依托存量盘活、降本增效、债务出清稳步修复经营。
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