《物业管理师》 职业技能等级证书考试学习
物业公司的管理岗位主要按“管理层级”和“业务条线”进行划分，涵盖公司整体运营、项目现场管理、各业务部门管理等多个维度。具体岗位分类学习《物业管理师》：
一、 公司/区域层面管理岗位
1.物业总经理/副总经理：负责物业公司或区域公司的整体战略规划、全面运营、重大外联及公司整体管理。
2.品质/运营经理：负责公司整体服务品质的督查、运营标准的制定与考核，以及各项目运营情况的统筹管理。
3.财务经理/财务主管：负责物业公司整体的财务核算、预算管理、资金统筹及财务合规。
4.行政/人事经理：负责公司整体的人力资源规划、招聘、培训、薪酬绩效及行政后勤管理。
二、 项目/现场层面管理岗位（单个项目第一负责人）
1.项目经理/物业经理：负责单个物业项目的全面运营，包括项目日常管理、团队管理、费用收缴、重大投诉处理及对外（业委会、社区、政府）协调。
2.项目助理/经理助理：协助项目经理进行项目日常运营、人员协调及具体事务的跟进与落实。
三、 业务条线管理岗位（部门/板块负责人）
1.客服部管理（客服主管/客服经理）：负责客服团队的日常管理、服务标准制定、重大投诉跟进、费用催缴及业主关系维护。
2.秩序/安保部管理（秩序主管/安保主管）：负责安保团队的排班与考核、园区治安、消防监控、车辆管理及突发事件应急处理。
3.工程/维保部管理（工程主管/工程经理）：负责工程团队的日常管理、设施设备的维保计划制定、故障抢修统筹及外包维保单位的监督。
4.环境/保洁/绿化部管理（环境主管/保洁主管）：负责保洁、绿化团队的日常管理、作业标准制定、区域划分及环境质量的监督检查。
5.财务部管理（项目财务/收费主管）：负责项目层面的费用收缴、账务核对、欠费催缴及资金安全管理。
注：不同规模、业态（住宅、商业、园区）的物业公司，岗位设置会有所差异，部分大型物业公司还会设置市场/招商部经理、法务等管理岗位，但以上为物业行业最常见、最核心的管理岗位。
小区设施设备运行维护管理制度大全
一、设备维护四项要求
1、整齐：设备零件及安全装置齐全，各种标牌完整、清晰，线路、管道应安装整齐、安全可靠。
2、润滑：按时、按质、按量加油、换油。保持油标醒目，油杯、油嘴齐全，油线清洁。油泵压力正常，油路畅通。各轴承部位润滑良好。
3、清洁：设备无油垢，锈蚀，周围环境清洁。
4、安全：熟悉设备性能、遵守操作规程、及交接班制度。
二、给排水设备
（一）、水泵房管理制度
1、未经有关部门许可，非泵房工作人员不得随便入内。
2、泵房内应配备消防器材，并放置在方便、显眼的地放，泵房内严禁吸烟。
3、每周清洁一次水泵房内的设施，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、油渍、锈蚀，整洁光亮。
（二）、二次供水设备卫生监管规程
1、露天水箱入孔应加盖锁好，室内水箱应加锁，钥匙统一保管。
2、水箱清洁员需持有有效的"健康证"操作。
3、每半年清洗水箱一次，清洗后取水样检查色度、有无异味、沉淀、测试PH值，做好清洁记录。
4、水箱清洗工作程序：
（1）所有清洁物品及人员装备均需事先消毒
（2）清洁水箱内沉淀、杂物等：
（3）投药消毒：
（4）放水冲洗2--3遍，以清除异味：
（5）取样检查，合格后恢复正常供水。
（三）、给排水设施维护规程
1、每年4月、10月应对水泵机组进行一次清洁、保养。每年至少进行一次控制阀门的开关试验。
2、泵的维护保养：
（1）检查轴承是否灵活，如有阻滞现象，鉴定是否需要更换。
（2）检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，清洁泵叶、泵壳的内外表面。
（3）检查密封磨损情况，密封效果差的应更换。
（4）校对轴线、检查键的磨损情况。
（5）检查电机绕组的绝缘。
（6）清洁水泵外表。铲除脱落层油漆，重新上漆。
3、闸阀维修保养
（1）检查密封件是否需要更换。
（2）闸阀杆涂黄油润滑、防锈。
（3）止回阀弹力是否足够，如太软须更换。
（4）浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直，连杆插销如磨损严重，也应更换。
4、明装给排水管维修保养：
（1）检查支持托架是否牢固，否则应加强。
（2）检查流向标示是否鲜明醒目，检查保护漆是否完好。
（3）各连接处是否有漏水现象，并作处理。
三、供配电设备
（一）、电气维修安全管理规程
1、电气维修人员必须持证上岗。
2、在电气维修时，维修人员应穿戴好安全防护用品，配备绝缘良好的电工工具。
3、维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施，维修组长应在分配工作时向维修人员讲明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。
4、在配电干线、变压器、低压配电箱作业时，应设专人监护，并至少二人进行。
5、一般情况下，应尽量避免带电作业，若因特殊需要必须带电作业时。应安装隔离挡板，并有专人监护。
6、在一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸的操作手柄上，要挂"禁止合闸，有人作业"的标识牌。
7、维修或养护后的电气设备或线路，经检查无误，拆除安全措施。全体维修人员撤离工作现场后，方可送电。
（二）、配电室管理制度
1、未经相关部门许可，非工作人员不得入内。
2、室内照明、通讯保持良好，墙上配挂温度计。
3、值班员必须持证上岗，熟悉配电设备状况，操作方法和安全注意事项。
4、建立配电运行记录，每班巡查，密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况，严禁变压器，空气开关超载运行。查出问题应及时处理，并做好记录。不能解决的问题要及时上报。
5、配电设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只做监护，严禁两人同时操作，以免发生错误。
6、保持配电室消防设施的齐备完好，保证应急灯在停电状况下能正常使用。做好防水、防潮工作，堵塞漏洞，严防蛇、鼠等小动物进入配电室。
7、供电回路操作开关标志要明显，停电拉闸要挂标识牌。
8、配电室设备及线路改变要经主管部门同意。
9、操作及维修时必须使用电工绝缘工具，绝缘鞋、绝缘手套等。
10、认真执行交接班制度。
11、经常保持配电室地面及设备外表清洁无尘。
（三）、配电运行规程
1、正确记录各种仪表的数值。
2、监视和控制设备的各项运行参数，使其保持在规定的范围内。
3、正确执行各项操作规程，确保用电安全。
4、高、低压侧分、和闸，必须严格遵守一人操作，一人监护的原则，严禁单人独自进行。
5、发现设备缺陷，应及时处理并上报。
6、做好运行记录，全面掌握电气设备运行情况，积累运行经验，进行运行分析，发现隐患及时消除。
7、配电室巡视每天不得低于4次，每日巡视一层或数层电管井，每月完成所有电井的巡视。
（四）、高压送电合闸操作规程
1、操作票，并有人监护。
2、作人员必须穿戴好绝缘手套、鞋等。
3、验明高压柜位置及开关，并确认无误。
4、检验一切正常后，若无规定采用某段母线送电时，可按实际选用送电。
5、根据所需送电变压器、高压柜，并确认变压器高压柜编号无误后，按操作票要求送电。
6、备用电源及检修开关、线路、应挂上"有人操作，严禁合闸"标识牌并记录在运行本上。
（五）、低压合闸送电操作规程
1、各开关柜位置，开关应在断开位置，无误后方能送电。
2、先合变压器低压侧进线总开关，然后才能合分开关。
3、备用电源开关及检修开关，线路必须挂上"有人工作，严禁合闸"标识牌。
（六）、停电操作规程
1、验明所停电线路开关位置，确认无误后，方能停电，再挂上"有人工作，严禁合闸"标识牌。
2、全面或一台变压器停电，应按规程从低压侧负荷分开关开始停电，然后再停变压器低压侧总开关，高压侧总开关，当停高压侧电的操作时，监护人需穿戴好绝缘手套、鞋等。
3、停电检修也必须办理操作票才能进行操作。
4、当要将电源转换时，应选择适当时间，并事先通知有关部门、业户。
（七）、高低压保养维修程序
1、变压器：每年冬季作高低压绝缘检查，对变压器线圈和紧固螺丝进行检查、收紧、清污等。具体实施程序如下：
（1）熟悉设备人员（两人以上）指定专门负责人，讲清工作责任和注意事项，并由专门责任人按工作单程序布置工作。
（2）工作时穿戴长袖工作服，身上不带其它杂物及手饰，着绝缘鞋，戴绝缘手套、实测验电器是否正常。
（3）先停低压侧开关，再停高压侧开关，用合格验电器验明接线端无电后，再用专用接线杆将接地线，可靠接地，对母线进行放电并相间短接。
（4）接地线应专人负责，所有停电安全措施完成后，方可进行保养工作。
（5）工作完毕后检查所工作器材数量，不得遗留杂物，由专人拆除接地，工作人员全部撤离工作现场可按步骤进行送电。
2、高压开关柜：高压系统属技术要求较高的供电系统，因此每年冬季将继电保护工作委托给供电局继保班进行试校核。每年冬季对动手合闸和引闸回路进行实验和检修。
3、低压开关柜：每年冬季对低压开关柜内各开关触头和机械进行检修，收紧螺丝，清洁尘污，具体实施程序如下：（1）、（2）、（3）、（4），项与变压器保养程序相同，其中第3项补充对电容器进行放电。
（八）、避雷设施的检测维修规程
1、接闪器应保持镀锌、涂漆完好。
2、引下线应保持镀锌、涂漆完好。在承受机械损伤的的地方，地面上的0.3米至1.7米处应加保护设施。
3、防雷接地电气设备的保护接地和工作接地，都是合在一起的，组成混合接地系统。为防止雷击时产生跨步电压，故接地装置于道路及建筑的主要入口距离一般不得小于3米。避雷设施各部分之间均应焊接牢固，其接地电阻应符合规范要求，一般5-10欧，高层建筑接地电阻按最小的要求而定，通常在4欧以下。
（九）、发电机房管理规定
1、电机房门平时应上锁，钥匙由配电房值班员管理。未经相关部门批准，非工作人员严禁入内。
2、房值班人员必须熟悉发电机的基本性能和操作方法，发电机运行时，应做好经常性的巡视检查。
3、应经常检查发电机的机油油垢，冷却水位是否符合要求，柴油箱中的储备油量应保持能满足发电机带负荷运行8小时用油量。
4、发电机每星期空载运行一次，运行时间不大于15分钟，平时应将发电机置于自动启动状态。
5、电机一旦启动运行，值班人员应立即前往机房观察，启动送风机，检查发电机各仪表指示是否正常。
6、严格执行引发电机定期保养制度，做好发电机运行记录和保养记录。
7、定期清扫发电机房保证机房货物设备的整洁。发现漏油、漏水现象应及时处理。
8、加强防水和消防管理意识，确保发电机房消防设施完好齐备。
（十）、柴油发电机定期保养规程
1、每星期空载试机一次，运行时间为10-15分钟，以便及时发现问题，并保证蓄电池有足够容量供发电机启动。
2、保养前断开发电机自动空气开关，把发电机控制屏上的选择开关置于"停止"位置，拆开蓄电池正负极电源线，确保发电机不能启动。
3、检查蓄电池点液液位，液位偏低时应根据电解液浓度加装溶液。
4、计算发电机距上次保养的积累运行时间，空气滤清器每累积满50小时应清洗一次。机油滤清器、柴油滤清器。每累积满250小时应更换一次滤芯（新机运行满50小时即更换一次）。检查机组有无漏油、漏水现象，清洗发电机身。
5、紧固蓄电池电源线和控制屏内电线接头。
6、检查接地线是否良好。
7、手动试机运行正常后，合上发电机自动空气开关。把选择开关置于"启动"位置，进行模拟停电试验，观察发电机自动启动状况。
8、发电机带负荷运行1小时，观察各仪表指示机组运行情况是否正常。
四、电梯
（一）、电梯机房管理规定
1、每周对机房进行一次全面清洗，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得住人、堆放杂物。
2、保证机房通风良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度计，机房温度不超过40度。
3、保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具。
4、毗邻水箱的机房应做好防水、防潮工作。
5、机房门窗应完好并上锁，未经部门允许，禁止外人进入，并注意采取措施，防止小动物进入。
（二）、电梯安全技术规则
1、每天电梯司机或专职管理人员，在开启厅门进入轿厢前，应看清轿厢是否确实停在该层站，切不可贸然进入，防止因轿厢不在该层站而坠入井道。
2、认真听取上班工作情况介绍，翻阅运行记录或留言。
3、每班启用电梯时，应将电梯向上、向下试运一次，注意观察电梯有无不正常现象。
4、有司机电梯必须由专职司机操纵，当司机需暂离轿厢时，应将轿厢电源开关关闭，并关闭厅门。
5、客梯不应作货梯使用，轿厢不允许装运易燃、易爆的危险品及国家规定禁运的各种物品。货梯运载危险物品时，要严格遵守安全操作规程，并采取必要的安全措施。
6、应保证电梯在额定载重范围内工作。
7、货梯装货时，要注意把货物分散、均匀堆放。
8、轿厢的检修速度不能用作正常运行；操纵板的按扭不能作正常运行使用。
9、提倡文明乘梯，劝止少数乘客的打闹蹦跳和可能损坏轿厢设备及影响电梯运行的举止，不要靠在轿厢门上。
10、当轿厢停靠在厅门口时，任何人都不能停留在轿厢与门厅之间。
11、在轿厢尚未停稳时（包括自平与慢速），不可开启轿门与层门使乘客出入。
12、每班下班前，应将电梯驶回基站，做好轿厢及门厅的清洁卫生工作，填写运行记录，切断轿内电源，关闭轿门照明，关好轿门，厅门后方可离去。
（三）、电梯的日常检查和维护
1、曳引电机的温升是否正常，运行中有无震动和异味、通风是否良好。限速器运转有无异常响声。对以上设备外部进行清扫，保持设备本色。
2、制动器的动作有无异常，线圈是否过热，紧固螺丝有无松动，制动轮表面有无划痕和油垢。清除外部灰尘和油垢。
3、减速器的油垢、油色、油温是否正常，有无渗油、漏油现象。运转声音是否正常，有无异常震动和冲击。做好机体外部清洁。
4、曳引轮、导向轮及曳引绳的运行情况是否正常，轴承的润滑是否良好。曳引绳在轮槽中有无打滑、扭转、移位现象或断丝，如发现有上述情况，应做好标记，每日进行跟踪观察。检查曳引绳外表面清洁和润滑情况，若油垢落灰过多，应安排时间擦洗。
5、限速器的工作状态是否正常，有无异常响声和卡阻现象。
6、控制柜、配电盘等电气装置的电器元件运作是否正常、有无发热现象，并作好外部清洁。
7、轿厢内灯具和隔光板是否完好，电风扇能否正常使用，运转声音是否正常。
8、轿厢操纵板、各按纽、开关的动作是否灵敏可靠，信号指示是否正常。
9、轿厢门的开关动作是否正常，运行中有无卡阻、跳动和异常响声，安全触板是否好用。
10、轿厢内部是否清洁，装饰面有无磕碰损坏、脏污。地坎槽内脏物应清除干净。
11、轿厢的起停运行是否平稳，平层是否准确，有无晃动、震动及来自井道里的异常响声，如有，应尽快处理。
12、层站召唤和层楼指示是否正常，厅门锁是否灵活可靠。
13、对于检查发现的问题，能及时处理的及时处理；一时不能处理又可缓步进行的项目，应及时记录下来、及时上报，并继续观察防止情况恶化，避免电梯带隐患运行。
五、消防监控系统
（一）、火灾报警控制系统维保程序
1、日检：对火灾报警主控屏作自检功能检查，主机显示功能是否正常，指示灯是否有损坏。
2、月检：完成日检全部内容。测试主控屏主要工作电压，检查备用电源蓄电池是否正常。对集控柜清扫除尘。检查接线端子电线是否松脱，导线编号是否完整清晰，因受环境影响导致烟感器、温感器脏污应及时清洁。
3、年检：逐个拆下烟感器、温感器，对其上的灰尘、锈斑进行清洁，并对线路接头进行紧固。
4、喷烟检查每个烟感器报警的正确性。
（二）、烟、温感器系统的保养程序
1、日常情况下，主控器自检时若发出烟感报警信号。应赶到报警现场检查报警原因，若为误报警，应对该报警作消音和复位处理。
2、每月抽取总烟感器的5%，用熏烟法试验灵敏度，应该全部合格，若其中不合格，则应另外抽取总数的10%直至全部合格为止。
3、对因楼层跑水而危及烟感及其电路的地方，应及时做出特别检查。
4、温感的保养参照烟感进行，试验报警灵敏度时应加温，使其报警。
（三）、自动喷淋灭火系统保养程序
1、每天巡查系统的供水总控制阀、报警控制阀及其附属配件，进行外观检查，确保系统处于无故障状况。
2、每月检查一次警铃是否正常，报警阀是否灵活。打开试警铃阀，报警阀阀瓣应自动开启，延迟器延迟5--90秒，水力警铃应发出报警信号，如果警铃不动作，应检查整个警铃管道，排除水垢及泥沙等污物，使水流畅通，以防报警失灵。
3、每月应对喷头进行一次外观检查，发现不正常的喷头应及时更换。
4、每月检查系统控制阀门处于开启状态，若损坏应及时修理更换，保证控制阀门不会误关闭。
5、每二个月应对系统进行一次综合测试，按分区逐一打开末端试验装置放水阀，试验系统灵敏性。观察阀门开启性能和密封性能。如阀门开启不畅或密封不严，应将供水阀门关闭，打开放水阀将系统中水放掉，然后打开阀门盖检查，视情况调换阀门密封件，排出水垢及杂物等。检查流动水压，压力表所显示的压力值不应明显下降，若明显下降，应检查闸阀是否阻塞；若压力下降明显且警铃不报警，应检查测试报警阀的阀瓣是否锈蚀。观察系统中水流指示器、压力开关、报警控制器各部件的联动性能，应能及时报警。
6、当系统因试验或因失火启动后，应在事后尽快使系统重新恢复到正常工作状态。
（四）、消火栓的保养程序
1、消火栓箱内部配件应齐全、完好。
2、检查栓门把手是否完好、栓开关有无卡阻，锁、玻璃有无损坏、报警系统按纽是否完好。
3、测试报警按纽的灵敏性和检查指示灯显示的正确性。
4、检查消防水带有无磨损，发黑、发霉现象，如有，应立即进行修补、清洁或更换。
5、将栓内阀门开闭一次，检查是否灵活，并清除阀口附近锈渣，将阀杆上油防锈。
（五）、风机保养规程
1、保养前应先断开风机主电源，并挂上标识牌。
2、手摇转动风轮，观察转动情况，调节好皮带的松紧度，或连轴器间隙及对中度。
3、检查各接合面的垫片及密封填料，必要时应予更换。
4、清洁风叶、机壳外部及电机外表面。
5、给各转动部位加润滑油，调节风阀转动机构，应动作灵活可靠。
6、检查电机绕组的绝缘电阻，紧固电源线的接线端子，检查接地是否良好。
7、检查风机控制柜内各电器是否完好，紧固各接线端子。
8、检查风机转动机构是否灵活可靠，电线有无破损、电线接头紧固是否良好。
9、合上风机主电源，检查电源指示是否正常。
10、开机连续运行半小时，观察各仪表、指示灯是否正常、运行时应无异常声响。
（六）、防火卷帘门保养程序
1、外观检查门轨、门扇有无变形、卡阻现象。卷帘门电控器指示信号是否正常。箱体是否完好；
2、在接纽操作上升（或下降）的过程中，操作人员应密切注意卷帘门上升（或下降）到端部位置时。能否自动停车，若不能，应迅速手动停车，且必须待限位装置修复（或调整）正常后，方可重新操作。
3、对卷帘门清洁除尘。若有油漆脱落及局部变形的地方，要进行修复，确保清洁美观。
持有《物业管理师》职业技能等级证书
是物业管理行业官方认可的能力证明，具有全国通用、终身有效
持有《物业管理师》职业技能等级证书是物业管理行业官方认可的能力证明，具有全国通用、终身有效的特点。其核心作用主要体现在以下五个维度：
一、 个人职业发展与薪资提升
1.职场晋升与竞聘优势：证书是竞聘物业主管、项目经理、部门总监等中高级管理岗位的“硬通货”和优先条件，有助于突破职业天花板。
2.薪资待遇提升：持证人员因具备专业权威背书，在薪资谈判、岗位津贴、年终评优中更具议价能力，同岗位薪资通常比无证人员高出15%-30%。
3.职称评定衔接：证书与专业技术职称评价体系相衔接，是申报中、高级职称的重要条件，为职业长远发展提供路径。
二、 求职就业与行业准入
1.求职敲门砖：在物业企业招聘中，证书是优先录用和择优录取的重要凭证，尤其受大型物业项目、品牌物企的青睐。
2.合规上岗凭证：随着行业规范化，部分物业岗位逐步推行持证上岗，证书是满足企业合规要求、提升个人职场竞争力的基础凭证。三、 企业运营与项目拓展
1.项目招投标加分项：物业公司在承接小区、商业项目招投标时，标书通常要求配备一定数量的持证人员，证书是项目竞标的重要资质证明。
2.企业资质年审材料：企业每年进行资质年审或信用评级时，员工技能证书是重要的备案和留存材料，有助于企业提升市场竞争力。
四、 政策红利与资金补贴
1.技能提升补贴：符合条件的在职职工（如正常缴纳失业保险满规定月数）在考取证书后，可向当地人社部门申请职业技能提升补贴（通常按证书等级发放，如中级工1500元、高级工2000元等，具体以各地政策为准）。
2.个税抵扣：部分城市或地区支持证书相关的个税专项抵扣政策。五、 专业能力与行业认可
1.专业权威背书：证书是个人系统掌握物业管理法规、设备管理、客户服务等专业知识的官方认证，有助于提升个人在业主、开发商及主管部门面前的专业权威性。
2.拓宽就业范围：持证后，就业选择不再局限于单一基础岗位，可向物业项目管理、园区运营、社区综合治理等更广阔的领域拓展。
《物业管理师》实操技能考试主要围绕物业管理实际工作场景，重点考察考生的综合统筹、复杂问题解决及现场实操能力。根据《物业管理师国家职业技能标准》及各级别（初级、中级、高级）的考核要求，实操技能重点考试学习内容可归纳为以下核心模块：
一、 物业运维与设施设备管理（核心重点）
- 房屋与设施设备运维：掌握电梯、给排水系统、消防系统、供配电系统、弱电系统等的日常巡检、维护保养、故障排查及维修标准（如电梯困人应急解救、给排水管道漏水处理、消防设备联动测试等）。
- 物业承接查验：掌握物业承接查验的流程、标准及问题处理，包括共用部位、共用设施设备的实物查验与资料查验。
- 早期介入：掌握项目前期（规划、设计、施工、验收阶段）的介入要点、问题发现及处理建议。
二、 行政与综合管理
- 人力资源与财务管理：掌握物业项目人员配置、培训指导、绩效考核及薪酬成本核算；掌握物业服务费测算、专项维修资金及公共收益的核算与管理。
- 档案与信息化管理：掌握物业项目档案（业主档案、设备档案、维修档案）的收集、整理、归档及信息化管理。
- 行政统筹：掌握会议组织、文件处理、突发事件应急预案的制定与演练。
三、 客户服务与公共关系维护
- 客户接待与投诉处理：掌握客户报修、投诉的受理、调查、处理及回访标准（如急修30分钟内到位、一般维修时限）；掌握沟通技巧及情绪安抚方法。
- 社区服务与文化建设：掌握社区生活服务方案的优化、社区文化活动的策划与组织、客户满意度调查的开展与结果分析。
四、 环境管理与公共秩序维护
- 保洁与绿化管理：掌握保洁标准（楼道、电梯、停车场、垃圾清运）及绿化养护标准（草坪修剪、病虫害防治、水系维护）的现场监督与质量检查。
- 秩序维护与安全防范：掌握门岗值守、巡逻路线规划、车辆管理、消防通道管理、监控室操作及突发事件（如火灾、盗窃）的现场处置。
五、 物业资产管理与经营
- 资产与租赁管理：掌握物业资产估值、租金定价分析、租赁手续办理及租赁合同管理。
- 资源开发与经营：掌握物业经营资源的识别、经营方案的制定及效益评估。
六、 质量管理与风险管理
- 质量管理：掌握物业服务作业规程的制定、执行监督、问题分析及改进建议。
- 风险管理：掌握物业管理现场常见风险（如高空坠物、消防安全、服务纠纷）的识别、评估、防范及危机公关处理。
实操考核形式：通常以案例分析题、情景模拟题、现场操作题或综合方案设计题为主，要求考生结合物业管理的法律法规（如《物业管理条例》）和实际服务标准，提出合理的解决方案或进行实操演示。
1、物业管理公司物业管理与业主的维修责任如何分设
要点：
(1)房东作业物业的所有权人，应对其所有的物业独自承担维修养护责任。因此，房屋的室内部分，即户门以内的部位和组件，包括水、电、气、户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修。
(2)房屋的共用部位和共用设备设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等主体共用设施，园林绿化由物业管理公司组织定期养护和养护。
(3)住宅区内的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通讯单位并负责，维修养护费由有关直属单位业务机关支付。但是，物业管理公司与有关业务单位另有约定的，按双方约定确定维修责任。
(4)物业所有人可以自行维修养护其自用部分和自用设备，也可以委托物业管理或其他专业维修人员代修。由于业主拒不履行维修保养责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连房屋公共安全及公共安全，造成损失的，业主应当赔偿损失。人为造成公用设施损坏的，由损坏者并负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。
2、公用住房出售后的维修养护问题如何加以解决？
要点：
(1)住房自用部位和自用设备的维修养护，由购房者负责；
(2)住房共用部位、共用设施设备的维修养护由售房单位负责；
(3)住房的承重结构中部位的维修养护，由同幢住房相关产权人共同负责。
(4)电梯廉租房及住房相配套的市政公用事业，包括高压水泵房、供电班干线、道路、窨井、上下水管理、绿化等，现行政策按时现行规定的职责分工负责维修和管理。
3、当事人发生住房维修民事纠纷应如何解决
要点：当事人因住房的维修养护发生争执时，应当协商解决，协商不成的，可以向裁定房地产仲裁机构申请仲裁，也可向法院起诉。
4、物业管理的甲方有哪些？
要点：按物业产权归属和委托的时间，物业管理的有房地产开发企业和业主委员会两类。
(1)房地产开发企业。在以下两种情况下是物业管理的委托方；
对建成后以销售为主的物业，在物业建成和转手前，其产权归属房地产企业；
对建成后并不出售不必或大部分不出售，而以出租经营为主的租客，故其产权或跨国企业大部分产权归技术开发企业；
(2)委员会。以销售为主的发展商，当业主达到一定比例时，须要成立业主委员会，它是全体业主的精神领袖，物业管理委托方就是业主委员会。
5、物业管理的的专项服务内容有哪些？
要点：针对性专项服务是指物业管理企业为改善和提高住用人的工作、生活条件、面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体、单位的一定需要而提供的各项服务工作。它实际上是一种代理管理业务，它的内容主要有上列几类：
(1)日常生活类。这是指物业管理企业为广大住用人提供贷款民营企业的日常生活中衣、食、住、提供服务行各方面的三项家务服务工作。
(2)商业服务类。这是指物业管理跨国企业为开展多种经营活动而提供的各种商业经营服务项目。文化、教育、卫生、体育类。这城建是指物业管理企业在文化、教育、卫生、体育4方面开展各项服务活动。
(3)金融服务类。代办各种财产保险、人寿保险等业务，开办信用社等。
(4经纪代理中介相关服务。这是指物业管理企业拓展研音的经纪、代理与终结提供服务工作。主要有： ①物业营销与租赁；②房地产评估、公证；③其他中介代理，如请家教、请保姆等。社会福利类。这是指物业管理企业提供的带有社会福利性质的各项服务工作。
6、物业管理的运作阶段有哪些工作内容？
要点：物业管理的日常是物业管理最主要的工作内容，主要有2个基本环节：
日常综合评价服务与管理。是指用户入住后，物业管理企业在实施物业管理做的各项工作。这个阶段主要有以下4个方面的工作应抓好。
(1)循章遵制，全面履行物业管理企业的职责；(2)不断加强队伍的敬业教育和强化住户至上、服务第一的意识；(3)应急措施、特殊情况处臵办法的制定和贯彻；(4)专场和定期检查相结合。
系统的协调。物业管理有特定的复杂的系统内共、外部环境条件。内部环境条件主要是企业与业主、业主大会、业主委员会的相互关系的协调；外部环境条件就是与相关部门相互关系的沟通协调。
7、房地产行政房市行政管理部门的职能是什么？
要点：房地产行政主管部门负责物业管理的行业归口管理工作，其主要职能是依法行政，包括：规划、组织和推动全国物业管理工作的实施；
①各级房地产行政主管部门负责制定地方性或全国性的有关物业管理的法规、政策及实施细则 ，并贯彻执行；
②制定和贯彻落实全国性的物业管理的各种标准或示范文本；
③指导和监督物业管理企业、业主大会和业主委员会的业委会具体工作，实行行业归口管理；
④协调物业管理涉及的政府各相关部门与机构的，创造有利于物业管理运作和发展的外部环境。
8、物业管理企业在规划设计阶段的参与主要职责有哪些？
要点：规划设计是房地产开发建设的源头。物业的早期介入应从物业的规划设计阶段开始。物业管理专业人员景观设计对规划设计的参与职责为在全面细致地反映物业管理制定得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现规划设计的问题和缺陷，向设计设计单位反映并责成其在设计中纠正。物业管理公司应向开发企业和设计单位提出配套设施的完善、水电气等供应容量、安全保卫系统、垃圾处理方式、绿化布臵、消防设施、建筑材料选用等建议。
9、物业管理企业参与工程施工质量监理主要有哪些品质内容？
要点：物业管理企业在施工阶段的参与主要是加强对建设工程质量的监理，以保证工程质量。物业管理企业施工现场参与工程质量监理主要包括：
应选派有关专业人员参与工程施工质量管理。要尽可能全面收集资料，熟悉物业的各部分，为日后管理作准备。对工程设计与装配单位、施工单位、半导体技术开发商一起认真进行技术交底和图纸会审。工程施工中按国家有关立法法律规定、技术标准及合同渐次进行借势检查。
10、竣工验收与接管验收何在区别？
要点：竣工验收与接管撤消核准的区别为：
性质不同。竣工验收是政府机构行为，是由政府建设行政主管部门基本建设负责，共同组成综合验收小组，对施工质量和设计设计质量进行全面化验和质量评定。接管验收是企业行为，是物业管理企业根据物业管理委托合同，对物业委托方的物业进行质量验收。
在房地产开发房地产项目的开发、建设、使用的全过程中，两者所处的阶段和作用不同。竣工验收是施工单位向建设单位移交物业的，接管验收是工程单位投资过程向物业管理企业移交物业的过程，竣工验收合格后，标志物业可以交付使用，接管验收是竣工验收之后再进行的验收，接管验收一旦完成标志物业正式宣布进入使用阶段。
在两者中物业管理企业的参与职责不同。竣工验收时，物业管理企业只是参加者，接管验收中，物业管理企业与开发企业或建设单位是直接关系。
11、新建房屋接管验收应提交哪些资料？
要点：新建房屋接管核准应提交的资料有：
（1）产权资料。包括项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁资料等。
（2）技术资料。包括竣工图；地质勘察报告；工程合同及开、竣工报告；工程预决算；图纸会审记录；工程设计变更通知及技术核定提报单位；隐蔽工程验收美国签证；沉降观测记录；竣工验收证明书；钢材、水泥等主要材料的质量保证书；新材料、构配件的鉴定合格证书；水、电、暖、通、卫、电梯等设备的检验合格证书；砂浆、混凝土试块试压报告；供水。供暖、管道煤气的尼奇基报告。
12、在物业接管验收撤消中交接双方有哪些责任？
要点：交接彼此间主要有以下5点责任：
（1）建设单位应提前做好房屋交验预备，并及时通知接管市级进行接管验收；转交单位一般应在15天内签发验收通知并签订合同时间验收。
（2）接管验收时，交接双方应严格按照标准执行。
（3）房屋接管交付使用后，如发生隐蔽历史性的重大质量事故，应由接掌单位会同建设单位组织设计、施工等单位共同查明原因在于，如属材料、设计、职能部门施工等原因由建设单位处理，如属使用不当、财务管理不善等应不当由接管单位处理。
（4）新建房屋从验收接管之日起，由建设单位负责保修（根据工程保修有关规定），并向接管单位预付保修保证金。
（5）在接管验收中如有争议而又不能解决时，可由当地县级人民政府房地产管理机关进行协调或裁决。
13、物业管理企业有哪些权利？
要点：物业管理企业的权益有：
根据有关法规，并法律条文结合实际情况制定管理办法；项目管理依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施管理；依照物业管理委托合同和有关有关规定房屋租赁收取管理费；有权制止违反法律法规的行为；有权要求租客业主委员会协助管理；有权选聘专业公司承担专项拟聘管理业务；可以实行多种经营，以其收益除去管理经费。
14、物业管理企业有哪些义务？
要点：物业管理企业的事由是：
严格执行物业管理委托合同，依法经营；接受业主秘书处和业主及使用人监督；重大管理措施应提案提交业主委员会草案批准；接受行政主管部门监督指导；至少每6个月应向全体业务主公布一次管理费用收支帐目；提供优良生活工作环境，搞好社区文化；发现违法行为要及时向主动有关行政管理机关报告；物业管理委托合同终止时，必须向业主必需委员会移交全部房屋，物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，同时，业主委员会有权指定专业审计机构对复核物管财务状况进行审计。
15、物业管理相关人员应具备哪些基本素质和要求？
要点：物业管理人员应能保持保有的基本素质和要求：
要有“服务至上”的服务意识；要有强烈的责任感和良好的职业道德；要有较宽的知识面，越是高层次的管理人员，要求的知识面就越宽；要有所从事的专业工种的必备知识和相应能力。
16、物业管理企业财务管理的基本内容是什么？
要点：财务管理是一种暧昧关系组织资金运动和处理财务关系的管理活动。在物业经营管理过程中，为企业财务活动的管理包括：企业固定资产，房租和物业管理保险费，各专项基金的筹集和使用运营管理的管理；以各项成本和税金管理为主要内容的资金耗费的管理；与其他多种经营活动有关的资金收入和分配的管理；与研究各种资金占用形态。来源渠道新闻来源及相互关系的有关财务收支庆典活动的综合管理。
根据工作性质，财务管理工作可分为财务计划、财务核算与监督、财务分析3方面。
17、业主大会的涵义及内容各是什么？
要点：业主代议制实现是通过业主大会来实现的，业主大会是由全体业主组成，决定物业重大管理下定决心事项的业主自治管理组织。业主大会须有已住用业主中持有50%应邀参加以上投票权的业主出席必须举行。
18、业主专业委员会有哪些权利？
要点：业主联席会议办公会议代表着该物业的全体业主，其权利基础是对物业管理的房屋中介所有权。委员会的权利有：
召集和特邀业主大会；修订业主公约、业主委员会章程；决定聘请物业管理企业；审议物业管理服务费收取自行制定统一标准及使用办法；审议年度管理工作计划、年度费用概预算；检查、监督物业管理企业的物业管理工作。
19、业主专业委员会有哪些义务？
要点：业主委员会具有以下义务：
筹备并向业主大会报告书报告工作；决议管理控制业主大会通过的各项决议，接受广大拆迁户的监督；贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，抓好协助物业管理企业落实各项管理工作，对住用户开展多种形式的宣传教育；全面落实物业管理委托合同，保障本物业各项行政管理目标的实现；接受政府行使管理机构的监督指导，执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求；本会作出的决定不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主公共利益。
20、房主委员会与物业管理企业关系有什么关系？
要点：业主委员会与物业管理实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，联合管着一定范围的物业，因此两者有一定的法律隔阂关系和经济关系。
法律关系。业主委员会与物业管理公司是委托者与受委托者，正职与受聘的关系。在法律上，业主委员会有委托与不委托，聘用或不聘用的权利；物业管理企业也有接受或不接受委托，获任或拒聘的权利，两者是平等的；
经济关系。物业管理企业量身定制物业管理有偿服务是有偿的；在提供一定的服务同时，也应获得适时的报酬；同样，拆迁户在得到服务后，也应付出与相应的费用。物业管理企业向业主委员会和业主负责，并接受监督；而业主委员会及广大业主应协助物业管理企业开展工作，并交纳各项费用。双方在经济关系上也是平等的。
21、物业管理委托合同具体内容有哪些内容？
要点：物业管理委托合同文章内容：
总则。双方当事人名称，物业基本情况等；
委托管理事项；
委托管理期限；
双方权利义务；
物业管理服务质量；
物业管理产品服务费用；
违约责任；
附则。
22、房屋修缮产品质量管理有哪些内容？
要点：房屋修缮质量管理的内容项目管理主要有：
强化修缮工程质量监督。中修四至的房屋修缮工程，必须向房屋质监机构办理质监手续；
加强修缮工程质量检查和验收。对中修以上的房屋修缮工程，应先设计查勘，并按设计组织施工。修缮工程必须逐项体检检查施工质量和工程质量，并做竣工验收；
完善修缮工程质量保修制度。
23、房屋由哪几部分构成及各部分的组成项目？
要点：房屋有下列3部分及其项目构成：
结构部分—基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等项目；
装修部分—门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等项目；
设备部分—水卫、电器照明、特殊设备（如消防栓、避雷针装臵）等项目。
24、大修工程适用于哪些范围？
要点：改建需用工程指原有房屋需全部拆除、另行设计、重新建造或利用少数主体构件进行改造的善用工程。主要适用于：
主体结构全部或大部分严重损坏，丧失正常添加功能，有倒塌危险的房屋；
因自然灾害严重破坏严重，不可再继续使用的房屋；
主体结构、围护结构简陋、无修理价值的房屋；
地处陡峭易地区地区的房屋或地势低洼长期积水又无法排出滑坡的房屋；
国家基本建设规划范围内需要市政建设拆迁恢复的房屋。
25、大修工程适用范围是什么？
要点：大修工程指需牵动或拆换部分主体和房屋设备，但不需全部拆除，一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上的工程。主要适用：
主体结构的大部分严重损坏，有倒塌或有局部倒塌危险的房屋；
整幢房屋的公用生活设备必须进行管线更换，需要有改善新装的房屋；
因改善居住条件，需局部改建的房屋；
需对主体结构进行专项抗震加固的房屋。
26、中修工程建设的适用范围是什么？
要点：中修工程指需牵动或拆换少量主体构件，保持原房的业务规模和结构，一次费用公共建筑在该建筑物同类结构新建造价的20%以下的工程，主要适用：
少量构件形成危险点的房屋；
一般损坏房；
整幢房屋的公用生活设备需局部作出更换或改装、新装工程的房屋及单项维修的房屋。
27、系统分析维修的适用范围是什么？
要点：综合维修指整片多幢大、中、小修一次性应修尽修，其费用控制在该片建筑物同类结构形态新建造价的20%以上的工程。主要用于：
该片大部分严重损坏，或一般性损坏需有进行有计划维修的房屋；
需改变该片面貌而进行计划维修的工程。
28、装修安全管理的内容文本是什么？
要点：装饰装修已成为房屋修缮管理的一个重要环节，因此加强对装饰的管理是十分重要的。它的管理要点有：
点缀装修的申请与批准。为使装饰装修过程中不破坏房屋结构，让房屋能安全可靠地使用，房屋所有权人、使用人在进行装饰装修前必须向物业管理企业提出申请；
施工单位及人员的管理。进行装饰装修工程的必须具有《建筑业企业资质证书》，或具有个体装饰从业者上岗证的个人；
行政管理装饰装修工程质量与安全管理。装饰装修须做到安全适用、优化环境、经济合理，并符合城市规划、消防、供电、环保等有关新规定和标准；
作业现场管理。装饰装修现场必须必要的安全防范和消防措施，以保障安全；现场的粉尘、废气、噪声尽量减轻或避免对邻近居民造成的影响。
29、设备管理的全部内容基本内容是什么？
要点：各种房屋设备尽管组成、构造和性能不同，相近但监督管理的基本内容是相同的，主要有：使用管理。使用管理制度主要有设备运行值班、交接班制度及设备操作使用人员的岗位责任制；
维修养护管理。维护养护管理内容包括设备定期检查、日常保养、维修制度，维修质量标准和维修人员值班制度等；
安全管理。安全管理在楼宇中其设备管理中占有很重要的位臵，为确保设备的安全添加，应制定安全管理相应的安全运行机制。
技术档案资料管理。房屋设备结构复杂，对各类设备都要建立设备卡片、管理帐册与技术档案。
30、住宅小区物业管理的特点是什么？
要点：住宅小区物业管理是城市管理的主要内容，它与每一个人长都直接有关。完善的物业管理，不仅可以并使住宅小区的各项充分运用功能充分发挥，还可弥补物业建造过程的各种不足和缺陷，确保为广大寄居用户提供一个清洁、安全、和谐的居住环境。
住宅小区物业管理还带有敏感性相当的复杂性，主要表现在3个方面。首先，小区内房屋产权的多元化要求管理上的权威性精确性和统一性。其次，小区的物业管理涉及在制定过程中要涉及到市政各部门、公安、街道办事处等多个部门和单位，如何协调好相互的关系和利益，明确各自的职责和管理范围，对搞好小区物业管理是至关重要楼房的。第三物业管理拨款筹集的复杂性。
31、住宅小区物业管理的内容是居民楼什么？
要点：住宅小区物业管理是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安公共秩序和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。它的基本内容如下：
住宅小区内，房屋及设备的维护与修缮管理。
住宅小区环境的维护管理。包括①违章建筑管理；②公用市政设施的维护管理；③环境卫生的维护管理；④绿化管理；⑤治安管理；⑥消防管理；⑦车辆道路管理。
开展多种形式的便民有偿服务。
住宅小区的居民楼社会主义精神文明建设。
32、住宅小区物业管理经费的来源有哪些？
要点：住宅小区物业管理经费来源主要采写有：
定期缴纳物业管理服务费；
小区维修养护专项基金；
以业养业，一业为主，多种经营的收入；
依靠政府的政策和一定资金的扶持；
开发单位给予一定的支持。
33、物业管理工作综合考虑的评价应考虑哪一方面？
要点：物业管理工作的评价应着重从以下几方面考虑：
与承租人有优良的沟通；
及时地收取租金；
立即地处理承租人的有关抱怨；
较好地达到了出租率目标；
物业检修状况良好；
物业经营费用没突破事先的预算；
及时提供支持有关物业报告；
为业主的自身利益能主动地提出建议；
对业主的批评或建议反应迅速。
34、物业管理法律规范有哪几个层次？
要点：物业管理的法律规范可分以下4个层次：
宪法。这是我国根本大法，也是物业管理立法的根本依据党纲和政治纲领。
法律。我国目前适用于物业管理的法律有《民法通则》、《经济合同法》、《公司法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律的有关内容。
行政法规。物业管理行政管理法规有《城市公用房屋管理条例》、《城市绿化条例》、《城市市容和环境卫生监督管理管理条例》还有《房舍修缮工程施工管理规定》等。
地方性法规。这是由省、自治区、或全国人大常委会特别授权的市的人民代表大会及其常委会制定和发布的，推行于本地区文化的规范性文化。
35、简述物业管理经营与物业管理的区别与联系。
要点：经营与管理的主要区别有：(1)经营着重于经济活动的总体和长远规划，管理着重于支配现在现在的经济竞赛活动；(2)经营要在经济单位或组织与整体、全局之间需要进行纵横向协调，只组织经济单位或组织内部和产销的协调；(3)经营决定方针、目标和要求，管理则实现之。二者的联系主要表现在：物业的经营，是指物业投资、开发、生产、销售的决策。物业的管理，核心内容是指围绕以物业养护维修及保值增值为核心的计划、组织、指挥等经济活动。
36、物业管理对房地产经营经营有什么负面影响？
要点：①这有利于房地产的销售推广；②有利于物业的保值增值；③有利于房地产消费市场市场的发展战略完善；④有利于房产地转租综合开发企业声誉的提高；⑤有利于推动不利于外向型房地产经济的发展。
37、简述物业管理服务的定价原则。
要点：房屋租赁公司应遵循市场经济规律，以唯理论马克思劳动价值论为基础，结合物业管理服务的表现形式，来确定物业管理服务价格。物业管理服务的定价原则：①权利与义务相结合的原则；②依法定价的原则：③符合业主或用户消费连续性的小业主原则。
38、简述决定物业管理市场供求核心的主要因素。
要点：决定物业管理服务供给量的主要因素：①人力资源状况；②国家经济政策；③相关
服务价格的变动。
风险因素决定物业管理优质服务需求量的主要因素：①商家的货币收入水平；②消费者偏好；③房地产发展规模。
39、简述物业管理公司的基本业务。
要点：①前期的物业管理；②物业的使用管理；③环境养护与管理；④物业产权产籍管理；⑤全方位、多层次的后勤产品与服务。
40、简述产品销售物业管理公司目前的内部业务。
要点：①人才的选用与培训；②劳动与分配管理；③设备维修管理；④服务质量管理；⑤多种经营管理。
41、简述按管理内容与服务内容划分的物业管理者的类型。
要点：①行政管理人员；②工程管理人员；③事务管理人员；④保安管理人员；⑤财务管理人员；⑥人事管理人员；⑦其他管理人员。
42、简述物业管理的基本程序。
要点：①物业管理的前期介入；②筹建公用组织；③物业公司的验收与接管；④住户入住与装修管理；⑤行政管理运作与系统协调。
43、简述物业管理与社区服务文化建设的关系。
要点：(1)社区文化建设对物业管理的作用。物业管理公司的管理目标，就是充分优化人、财、物等经营要素，尽可能减少或节约军役量的输出功率输出，实现最大化的效益和使用效率。减少相对劳务量的一个最主要渠道，是做出业主的大力配合与加紧深层理解。因此，社区文化建设是十分重要的手段。
(2)公用对社区东方文化文化建设的作用。当物业管理同质化以后，文化的竞争将是最激烈的竞争，文化服务水平将最能体现公司的水平，房屋中介将会把社区文化建设提高到重要层次而予以重视。建筑工程作为重要组成部分城市管理的重要组成部分，也其要求物业管理公司担负社区文化建设的责任，起到教育人、提高人的作用。
44、简述物业管理经济效益评估指标。
要点：①全年总收益和单位面积利差；②劳动生产率；③物化劳动消耗率；④单位面积劳动力成本；⑤专业化程度。
45、例举物业管理与传统 传统管理的区别。
要点：(1)传统房屋管理是行政管理福利型管理；城建是企业经营型管理。传统房屋管理是计划经济条件下政府、企事业单位用行政手段直接进行的封闭式管理，政企不分；物业管理中小企业是专业化企业通过市场，用经济手段进行社会化管理的有偿。
(2)传统房屋运营管理实行简单的以租养房，缺乏造血功能；物业管理实行全方位有偿服务，形成造血功能。传统房屋行政管理需要政府大量补贴；物业管理实行企业化经营，无需政府补贴。
(3)团务传统房屋管理是房管处室管理住户，住户无法选择建设局单位，双方地位不平等；物业管理是产权人和使用人通过市场选聘物业管理企业，双方在平等原则下双向选择，自愿订立物业管理合同。
(4)传统住宅管理其产权是国家所有；物业管理其宅基地是多样的，形成国家、集体、个人所有等多元化格局。
46、怎样签订物业管理委托合同？
要点：物业管理的合同是进行物业管理的根据和标准，它具有以下条款：
(1)双方当事人的姓名或名称、住所
合同的甲方（委托人）为某物业的小区业主业主或使用人选举产生的房屋租赁委员会，乙方（受委托人）为物业管理公司。
(2)管理项目
即接受监督管理的房地产名称、坐落位臵、面积、四到界限。
(3)管理内容
即具体管理事项。包括：房屋的使用、维修、养护、消防、电梯、机电设备、路灯、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等工矿企业的使用、维修、养护和管理；清洁卫生；车辆行驶及停泊、公共秩序；房地产主管部门规定或委托管理合同规定的审批程序其他物业管理事项。
(4)管理费用
女孩子即物业管理公司向业主或使用人收取的管理费。物业管理的收费情况比较复杂，不同的管理事项，收费标准也不同。有的收费房地产项目是规章收费项目明确规定的，如暂时性的供暖收费；有的收费房地产项目是同物业管理委员会洽商决定的，如停车的停车费。这些收费，最好都应当在合同中明确规定。
(5)任何一方的权利和义务
按照《城市新建住宅小区管理办法》的规定，房屋租赁公司的权利有：
①联营公司房屋建筑公司应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法。物业管理公司制定的小区管理办法可以是综合性的管理规章，也可能针对不同方面制定专项规章，例如卫生公约、保安公约等等。物业管理公司制定的重大属于对小区管理服务的规章制度措施，必须经住宅小区（物业）管理委员会认可后才，管理规章制度能否生效。
②依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理，这即是行使行使义务也是履行义务。 ③依照物业管理合同和有关规定收取管理费用。
④准许制止违反规章制度的行为。
⑤卡杜尔县应要要求管理委员会协助管理。住宅小区（物业）管理委员会是在房地产行政主管部门指导，由住宅小区内房地产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益，管委会有义务协助财务管理管理公司落实各项管理工作。当小区管理中发生了重大事件，物业管理公司需要长宁管委会协助解决时，物业管理公司可以将情况向管委会通报，并要求管委会出面解决，此时管委会应当予以支持和帮助。
⑥有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专业管理业务。物业管理包括多方面的管理和服务，物业管理公司本身不可能具备各各方面的管理条件，因此大型项目可以根据管理项目的可以，聘请专营公司来完成这部分专项业务。比如将清扫小区保洁街道和清理垃圾、化粪井的专项工
作，转包给清洁公司目前来承担，聘请保安公司承担小区王红工作等。
⑦可以施行多种经营，以项目管理其收益补充居民区管理经费。
物业管理公司的义务有：
①履行物业管理合同，依法要营。
②接受管委会和内能住宅小区内居民的监督。
③重大管理措施应当提交管委会审定，并经管委会认可。
④接受房地产投资行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区人民政府的监督指导。物业管理公司需向工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照后，方可开业。
⑤合同期限。即该合同的起止日期。
⑥违约责任。双方都应切实应履行合同中约定的义务，如果双方中有任何一方违反合同的约定，则应承担违约责任。
⑦其他。双方可以根据各自的需要在合同中善后约定其他事宜，如仲裁、风险责任、合同的补充等。
47、物业管理费的收费物业国际标准如何确定？
物业管理服务收费分公共性服务收费和特约服务收费，其中公共性服务收费需要申报审批，特约服务收费标准同住由物业管理公司与住（用）户协商议定。
公共性服务收费服务项目的内容主要包括：
(1)清洁卫生管理。小区或大厦公共场所和共用部位的卫生清扫、垃圾清运以及经常性的保洁；
(2)绿化物日常维护管理。对绿化物进行修枝整形、浇水、治虫、继续保持绿化物生长良好；
(3)治安管理。扫盲设安全保卫人员对小区或大厦进行安全防范和治安管理教育工作；
(4)互连蓄水池的维护管理。共用蓄水池定期清洗、消毒，保证饮用水符合卫生质量标准；
(5)水电管理。对业主共用的供水供电管线设施进行日常养护维修，保证正常运行；
(6)排污设施管理。清疏和维修共用的排水排污下水管道、化粪池，确保正常使用；
(7)道路维修管理。对小区内的小区级道路（不含市政道路）或进行日常养护维修，保持道路良好；
(8)房屋村屋共用部位的日常养护维修。对房屋屋顶、外墙面、楼道等开展共用部位进行日常养护维修，保持完好；
(9)高层楼宇增设的服务站。配备专职电梯管理人员，搞好电梯维护、保养，保证电梯恒定使用；
(10)根据需要增设的服务设施其他服务项目。
房屋共用部位、共用设备和设施的更新改造和小、中维修工程费用从按规定建立的专项专项维修基金中备用金，不包括在公共服务收费项目内。
现职公用专项服务收费也叫特约服务收费，实行明码标价，并坚持自愿原则。擅自强行服务收费，其收费标准由双方协商议定。
48、怎样做好制订城建物业管理方案的准备工作工作？
要点：(1)进行拟管项目、使用人需求、竞争企业状况进行调查
拟管项目全面情况调查（包括项目的位臵、面积、建筑情况、配套及交通状况、消防、保安、保洁、项目性质及特色、政府支持、开发商背景，周边环境等）。
(2)组建制定方案的领导班子
(3)对融资方案方案制定人员进行顾虑的业务培训
(4)准备经费
(5)准备设备
(6)准备相关资料
49、请制定一份物业管理融资方案（项目自定、假如要求写主要内容）
要点：项目管理的整体概念设计构思与策划
管理模式
母公司人力资源管理
规章制度建设
经营管理指标
社区文化建设与社会提供服务
财务管理及经费收入测算
日常管理
物业大修养护计划和实施
50、请比较“经营物业管理”与“管理物业管理”理念及操作上的区别。
要点：经营与管理概念上才的区别
经营与管理理念上的差别
经营与管理操作上的区别
51、怎样评物业管理的综合经营服务？
要点：考评社会效益、考评环境效益、考评经济效益
52、请谈谈物业管理企业如何做出房屋建筑品牌？
要点：(1)化工企业物业管理企业要建立现代企业管理制度。要按照：产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的要求。
(2)深化企业内部管理。核心抓好以下几点
改革用人制度，首先是因事设岗
改革收入分配制度
(3)培养高素质的职业化物业管理队伍
(4)提高物业管理的服务质量
①坚持以人为本的原则，提高现有常规服务项目的服务质量
②拓宽服务领域，努力提高各种个性一站式。
1.我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件是（ ）。
A.全国优秀管理住宅小区标准
B.城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法
C.城市新建住宅小区管理办法
D.关于实行业务服务企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知。
答案：C
2.标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期的是（ ）的颁布。
A.《物业管理条例》 B.《城市新建住宅小区管理办法》
C.《物业服务企业资质管理办法》 D.《前期物业管理招标投标管理暂行办法》
答案：A
3.《物业管理条例》在坚持民法基本原则和立法规定的原则下，突出了（ ）的立法观念。
A.维护全体业主合法权益 B.从实际出发，实事求是
C.发展为重、平衡利益、保护弱者 D.物业管理权利和财产权利相对应
答案：C
4.《物业管理条例》贯穿（ ）的指导思想，设立的业主大会、强制性维修养护等制度，符合市场经济的基本规律，符合未来立法趋势。
A.实事求是 B.从实际出发 C.着眼未来、着眼发展 D.发展
答案：C
5.《物权法》规定，制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，应当经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占（ ）1/2以上的业主同意。
A.总人数 B.到会人数 C.业主代表 D.入住业主
答案：A
6.《物权法》规定，选举业主委员会和更换业主委员会成员，应当经（ ）同意。
A.专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主
B.专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数2/3以上的业主
C.专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主
D.专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数112以上的业主
答案：A
7.《物权法》规定，（ ）是本建筑物或建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。
A.业主委员会 B.业主委员会筹备组
C.社区居委会 D.物业服务企业
答案：A
8.《物权法》规定，业主是建筑区划内的主人。业主大会是业主的自治组织，是基于业主的（ ）行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。
A.专有权 B.建筑物区分所有权 C.共有权 D.共同管理权
答案：B
9.物业管理区域内( )组成业主大会。
A．大户型业主 B. 全体业主 C.部分业主 D．入住业主
答案：B
10.业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和( )的权利。
A．所有权 B.共有权 C．知情权 D．共同管理
答案：D
11.（ ）应当对设立的业主大会和业主委员会，给予指导和协助。
A.地方人民政府有关部门 B.物业行业协会
C.开发建设单位 D.物业服务企业
答案：A
12.以下关于业主人数的说法，错误的是（ ）
A．业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算
B.建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，按一人计算；
C.同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
D.同一买受人拥有一个以上专有部分的，按多人计算；
答案：D
13.业主大会成立后，物业服务企业在房屋管理基础上，巡查装修施工现场发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益的现象时，应及时劝阻并报告（ ）和有关主管部门。
A.房产开发商 B.业主大会 C.建设单位 D.业主委员会
答案：D
14.在物业管理服务费交纳中，业主和使用人约定物业管理服务费由使用人负责交纳的，业主负有的责任为（ ）。
A.免责责任 B.催交责任 C.代交责任 D.连带交纳责任
答案：D
15.目前我国物业管理服务收费定价形式采用的是（ ）。
A.政府定价
B.政府指导价
C.市场定价
D.政府指导价和市场调节价
答案：D
16.对于实行酬金制的物业服务收费中的物业服务支出的性质是（ ）。
A.物业服务企业经营性收人 B.物业服务企业营业外收入
C.代管性质的业主所有资金 D.物业服务成本
答案：C
17.物业服务定价成本审核的方法和标准中，固定资产残值率按（ ）计算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。
A.1%～3% B.3%～5% C.2%～5% D.1%～5%
答案：B
18.确立业主和物业服务企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据是（ ）。
A．物业服务合同 B．物业管理委托合同
C．建筑物区分所有权 D．物业管理法规、政策
答案：A
19.物业服务定价成本审核的方法和标准中，固定资产折旧采用的方法是（ ），折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。
A.年限平均法 B.年数总和法
C.双倍余额递减法 D.平均工作量法
答案：A
20.在前期物业服务中，决定前期物业服务收费标准的是（ ）。
A.建设单位 B.物业服务企业
C.政府定价 D.建设单位与物业服务企业合同约定
答案：D
21、利用物业共用部位与共用设施设备所进行的经营活动称为（ ）。
A.物业行政管理活动 B.物业超值管理活动
C.增值物业服务活动 D.物业经营管理活动
答案：D
22、业主在实施占用、挖掘道路行为前，必须征得（ ）同意为先。
A.业主大会或物业服务企业 B.业主委员会和物业服务企业
C.业主大会和维修企业 D.业主大会或业主委员会
答案：B
23、建筑区划内，应当认定为业主专有部分的是（ ）。
A.物业管理用房
B.未经确权的地下贮物空间
C.规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台
D.业主停放汽车的道路
答案：C
24、物权法第七十六条规定的业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按（ ）计算。
A. 套数 B.不予 C.二人 D.一人
答案：D
25、物业服务合同属于（ ）的范畴。
A.民事合同 B.行政合同 C.刑事关系 D.内部制度
答案：A
26、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院（ ）。
A.予以调解 B.予以撤销 C.赔偿损失 D.消除危险
答案：B
27、业主大会的执行机构是（ ）。
A.业主大会筹备组 B.业主大会秘书处
C.业主委员会 D.业主代表大会
答案：C
28、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求（ ）予以撤销。
A．业主大会 B.人民法院
C.业主委员会 D.业主大会临时会议
答案：B
29、业主参与物业管理活动的组织形式是（ ）。
A.业主大会 B.业主委员会
C.管理规约 D.业主大会议事规则
答案：A
30、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的是（ ）。
A．业主委员会 B．物业服务企业
C.业主委员会主任 D.业主代表
答案：A
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