2026年6月26-27日【成都】《非标商业主理人品牌招商、孵化及运营+标杆商业项目考察》
，点击报名招商谈判第一步，不是介绍项目，而是判断商户真实意图
很多招商人一见商户，就开始讲项目位置、面积、租金、政策、开业时间、客流规划。
这其实很被动。
真正高手会先判断商户是哪一类人：
他是真开店，还是来试探行情？
他是老板本人，还是替老板看铺？
他是有成熟模型，还是第一次创业？
他是缺项目，还是缺低成本试错机会？
他是看中这个区域，还是只是在广撒网？
因为不同商户，谈法完全不一样。
成熟连锁品牌，看的是模型匹配和投资回报。
个体老板，看的是租金压力和生意想象。
区域品牌，看的是位置机会和扩张节奏。
首次创业者，看的是成本、信心和安全感。
所以招商谈判的第一个核心技巧，不是“会说”，而是“会判断”。
一句话：
不要急着报价，先让商户承认项目有“进入价值”
很多招商新人最容易犯的错误，是太早进入价格谈判。
商户一上来问：“你们租金多少？”
招商人员马上回答：“我们这里是120元/㎡·月，押二付三，免租两个月。”
这就坏了。
因为你一旦先报价格，商户马上进入比价模式。
他会开始想：
旁边才80。
那个项目还免租半年。
你这里凭什么120？
一旦进入纯价格比较，项目价值就被压扁了。
真正高手不会马上报价，而是先建立项目的进入逻辑。
比如先聊：
你这个业态最需要什么？
你现在老店最大的问题是什么？
你如果开新店，最担心的是客流、租金，还是团队？
你希望新店承担盈利、形象展示，还是区域卡位？
当商户开始承认“这个项目对我可能有价值”之后，再谈租金，才有基础。
高级招商谈判有一个顺序：
否则，所有谈判都会变成砍价。
招商谈判不要只卖铺子，要帮商户算一笔“敢开店的账”
现在商户不是不想开店，是不敢开店。
所以招商谈判中，真正能打动商户的，不是你说项目多好，而是你能不能帮他把账算清楚。
这笔账至少包括：
装修投入多少？
每月租金多少？
人工几个人？
水电物业多少？
日均营业额做到多少能保本？
客单价多少？
一天需要多少单？
周末和平日销售差距怎么平衡？
预计几个月回本？
淡季怎么撑？
很多招商人一谈到这些就虚，因为自己也没算过。
但真正高级的招商，一定要懂经营测算。
你不一定比商户更懂他的生意，但你至少要能和他站在同一个财务逻辑里对话。
比如你不能只说：
“我们这个铺子位置不错。”
你要能说：
“你这个业态如果按客单价35元算，一天做到120单，月流水大概12万左右。按你这个模型，租金最好不要超过流水的10%-12%。所以这个铺子如果你要做，我建议面积不要贪大，先把投入控制住。”
这句话的杀伤力，比讲十分钟项目愿景都强。
因为商户会发现：
你懂他的生意。
这就是信任的开始。
真正的让步，不是降租金，而是设计交易结构
很多招商人一谈不动，就只会降租金。
商户嫌贵，降一点。
商户还犹豫，再降一点。
最后租金是下来了，但项目收益、资产价值和销售回报都被打穿了。
这是低级让步。
高级谈判不是简单降价，而是设计交易结构。
比如：
租金不降，但延长免租期。
单价不降，但前低后高递增。
租金不降，但给开业推广资源。
押付方式不变，但满足开业条件后返还部分保证金。
前3个月设扶持期，第4个月恢复正常租金。
固定租金+营业额扣点结合，降低前期压力。
商户最怕的是现金流压力，不一定只是怕租金单价。
所以谈判时，要分清：
他是真觉得租金高？
还是前期投入压力大？
是担心没客流？
还是担心回本周期太长？
是现金流不足？
还是对项目信心不足？
不同问题，对应不同让步方式。
一句话：
招商谈判一定要设置“退出成本”和“时间压力”
很多招商谈判为什么拖死？
因为没有节奏。
商户说考虑一下，就真的让他无限考虑。
商户说老板再看看，就等着他慢慢看。
商户说下周回复，结果下周又下周。
最后招商人员以为自己在跟进，其实是在被商户吊着。
真正成熟的招商谈判，一定要设置节奏。
比如：
这个政策只保留到本月底。
这个铺位还有两个同业态客户在看。
如果本周不能确认，我们下周就要调整业态方向。
目前这个条件，是基于你能在规定时间内进场装修。
如果开业节点赶不上，免租政策就要重新评估。
但注意，这里不是吓唬商户。
假的紧迫感，商户一眼能看穿。
真正的时间压力，一定要有真实依据：
开业节点。
销售节点。
铺位稀缺性。
业态排他。
政策周期。
装修排期。
招商节奏。
高级招商不是催签，而是让商户明白：
不要把所有底牌一次打完，要分阶段释放筹码
招商谈判里，还有一个很重要的技巧：
不要一开始就把最大优惠拿出来。
很多招商人为了尽快成交，第一次谈判就把所有政策讲完。
免租多少期。
租金还能降多少。
装修可以给多少支持。
保证金可以怎么退。
推广可以怎么配合。
结果商户听完之后，不会感激你。
他只会想：
既然第一次就能给这么多，那后面肯定还能再要。
谈判不是把诚意一次性亮完。
谈判是分阶段释放筹码。
第一阶段，确认商户是否匹配。
第二阶段，确认商户真实意向。
第三阶段，确认对方决策链条。
第四阶段，再释放关键政策。
第五阶段，用政策换签约动作。
这里有个核心原则：
你给免租期，对方要交意向金。
你给推广资源，对方要确定装修时间。
你给租金优惠，对方要签订合同。
你给付款方式支持，对方要承诺开业节点。
不能无条件让步。
无条件让步，只会让对方继续压价。
招商谈判最怕“只谈自己项目”，高手一定会谈竞品
商户看铺，几乎不会只看一个项目。
他一定在比较。
比较租金。
比较位置。
比较客流。
比较政策。
比较装修成本。
比较停车。
比较同行商户。
比较项目团队靠谱不靠谱。
所以招商谈判里，千万不要假装竞品不存在。
真正高手会主动聊竞品。
比如：
“你看的那个项目，租金确实比我们低，但它的问题是目前客流还没稳定，而且你这个业态进去以后，外摆条件不如我们。”
“旁边那个铺子面积更大，但你前期投入也会更重。如果你是做形象店，可以考虑；如果你是做回本店，我反而不建议。”
“你如果只看租金，我们不一定是最低。但如果你看开业节点、客群匹配、商户组合和后期运营，我们这里更适合你。”
这种表达，会让商户觉得你不是盲目推销，而是在帮他做判断。
招商谈判里，有时候承认自己的不足，反而更有信任感。
因为商户最怕的不是项目有缺点。
他最怕的是招商人员只讲优点、不讲风险。
越到最后，越不要靠情绪推动成交，要靠动作锁定结果
招商谈判最后阶段，最忌讳说：
“老板，你再支持一下。”
“这个铺子真的很适合你。”
“我们领导也很重视你这个品牌。”
“你今天能不能定一下？”
这些话不是不能说，但太软。
最后阶段，一定要把谈判落到具体动作上：
今天能不能确认铺位？
确认后什么时候交意向金？
意向金到账后几天内签合同？
合同签完后几天内出装修图？
什么时候进场？
什么时候试营业？
什么时候正式开业？
招商谈判的最终成果，不是商户说“我觉得可以”。
而是：
交钱。
签字。
出图。
进场。
装修。
开业。
所有没有进入动作链条的“意向”，都只是空气。
很多招商人员手里有一堆“高意向客户”，最后一个都没签。
为什么？
因为没有推进动作。
招商一定要把“意向”变成“节点”。
6月26-27日【成都】《非标商业主理人品牌招商、孵化及运营+标杆商业项目考察》
非标商业主理人品牌招商、孵化及运营+标杆商业项目考察
时间城市：2026年6月26-27日（周五、周六） 成都
报名咨询：13660824949雷淋（同微信）
来源丨华语商学院
排版丨华语Lin
存量时代，商业改造不再是简单的翻新，如何讲好故事、营造氛围、搭建新场景，在优胜劣汰的市场中成功突围是很多商业面临的普遍难题，其中一大批融合着在地文化、时尚潮流、主理人品牌、社群经营、生活方式等创新模式的商业项目，凭借着可持续盈利能力和生存能力逐渐成为商业变革的焦点。
作为商业一线城市，成都商业一向以活力与创新著称，更是涌现出大量“圈粉”消费者的网红商业项目，成都的商业无论是空间场景、业态品牌、推广活动、招商运营等方面都创新了许多新玩法，成为全国创新商业的风向标。
6月26-27日，华语商学院与您走进成都，聚焦社区商业、街区商业、废旧工厂、存量商业等多类型爆火商业改造成功案例，实境考察5大标杆创新商业打造思路，项目功能保留与创新，场景创新与生活方式搭建，主理人招商与运营逻辑，学习方法解决问题，探索企业创新商业成功新路径。
一、非标商业的起源与发展脉络
二、非标商业的核心特征与分类
三、主理人品牌招商：从租金优先到内容匹配
四、主理人品牌孵化：从租户到共创者
五、主理人品牌运营：从物业管理到生态运营
六、非标商业的局限性：繁荣背后的结构性困境
七、典型案例全流程复盘
八、构建招商 - 孵化 - 运营闭环体系
九、非标商业现实痛点与破局之道
十、5大标杆商业考察：麓湖CPI、东郊记忆、Cosmo、太古里、万科天荟
1、品牌门店的“内容明线”与艺术展览及社群活动的“内容暗线”打造手法
2、保留自然肌理，打造松弛感
3、老人、儿童、宠物等全方位友好细节设置
CPI岛被营造为「围绕精致生活体验，主张绿色、环保与自然环境共生共融的美好生活社区，项目整体商业体量1.3万m，绿化景观面积3.1万m，是成都唯一的「自然花园式独栋商业集群;业态分为生活方式零售、湖岸餐饮、艺术文化、自然社交四大板块，共引进60+个品牌，其余超过七成的业态都聚焦在时尚零售、艺术设计、空间创新等新兴生活方式。最新开启的CPI(二期)焕新升级，极具看点。
1、以场景精准分层实现细分客群高效转化
2、缺陷重构将空间劣势转化为差异化记忆点
GOGOEGO是由EGO壹购广场改造升级的“潮流超市”，定位Z世代消费新地标，项目以自营模式整合200+小众潮牌，涵盖鞋履、服饰、宠物等多元品类，通过“去导购化+策展式空间”重构沉浸式购物体验。2024年焕新后日均客流达4万人次。其标志性腊肠狗IP贯穿建筑内外，结合多巴胺美学与街区式动线设计成为网红出片地。项目通过低成本高迭代的瓦楞纸展架、宠物经济联动(如HELLOKITTY快闪展)实现流量裂变，形成“打卡即传播”的商业闭环。
1、空间即内容:工业遗迹的“修旧如旧”原则与赛博朋克美学的碰撞，形成7.3万平方米的超级场景;
2、超级场景矩阵与活动密度，六馆七空间:潮店聚首，产业集群;集市与展览不间断进行
3、旧厂房文化符号保留与功能创新
东郊记忆是在原国营红光电子管厂旧址上改建而成，建筑面积约19万m，以内容为引领，大力推动园区产业生态重塑和创新运营管理，将东郊记忆打造成时尚产业新高地、城市形象新窗口、文化旅游新地标。园区已落地全国首店、西南首店及成都首店共计90余家，首店占比达园区品牌总数的30%，直接拉动物业出租率从68%提升至95%;
1、策展商业，Z时代商业潮流打造;
2、潮流中心商业内容场景布局及细节打造；
成都 COSMO为原来的上普财富中心改造升级而来，原财富中心坐落的盐市口商圈，曾是与春熙路并肩齐名的商圈，但是随后在众多商业个体的黯然离场，盐市口商圈也从喧闹中走向了沉默。而财富中心于2020年开始启动了改造计划，带着“让中心再次成为中心”的设计愿景与决心，企图通 过改变来重振盐市口商圈的荣光。COSMO在改造后重新定义了商业定位，他们将目标客群聚焦在Z时代中的年轻人身上，走起了打造“青年磁场”的潮流文化地标，如今的COSMO是一个集合了青年文化、生活美学、年轻潮流时尚、艺术超市等于一体的时尚潮流空间。
1、街区型商业;
2、“以主理人品牌”为核心，强调社交化就餐场景；
万科天荟如何将2.5万㎡的小体量的劣势化为优势，打造独特的商业体验是项目规划和策划的核心挑战。
万科天荟经历了以下几个关键的阶段：最初，万科天荟原定为销售型街区。而后面临高自持比例与销售性物业带动不足的困境，最终决定转向自持型街区，以增强项目对业态的掌控力。
面对相邻的龙湖滨江天街的竞争，万科天荟主动放弃了电影院、超市等社区主力店，由常规社区型街区转为差异化主题街区。
万科天荟的招商策略从传统的「轻零售重品质餐饮」转向更加多元化、个性化的「品质餐饮+潮牌潮流文化」模式。
1、街区型商业;
2、通过与在地城市的文化融合，打造一座开放式、低密度的商业街区形态，以极其现代的手法结合新中式的建筑风格，与周边大慈寺，以及六栋保留院落，历史街区形成了传统与现代的生活潮流体验场；
成都太古里｜十一年了，街区商业至今没有代餐
2015年成都太古里在大慈寺旁正式开业，彼时大概没有人想到，这座开放式街区会在接下来的十一年里，成为内地街区商业一个难以被复制的存在。成都太古里设计的精妙之处在于——它围绕千年古刹大慈寺而建，街区内部保留了六处历史院落（广东会馆、欣庐、马家巷禅院等），用川西风格的青瓦坡屋顶与现代玻璃幕墙并置对话。整个项目使用了2.5万块定制青瓦，屋檐倾角精密计算，以匹配成都的日照轨迹。不是简单的“仿古”，而是让历史肌理自然嵌入商业动线。
十一年流转，模仿太古里的街区式商业在全国各地屡见不鲜，但真正能达到同等水准的，依然屈指可数。不是因为别人造不出青瓦坡屋顶，而是因为难以复制它与大慈寺共生的独特性，更难以复制它与时间达成的默契——有些美是设计出来的，有些美学呈现，是在时间里慢慢生长的。
总之，商业项目的成功，一定意义上考量的是综合的操盘能力。成都太古里开业十一年过去了，始终带给成都商业无限的创造力，在这商业发展变化莫测，迭代创新的今天，依然还在为这座城市的繁华续写编章。
温馨提示：1天考察4-5个项目，1个备选项目。
一、非标商业的起源与发展脉络
2.1 发展三阶段
自发萌生期（2000-2018 年）：798、田子坊等早期实践
理念成形期（2019-2021 年）：TX 淮海、芳草地、K11 推动概念普及
爆发井喷期（2022 年至今）：标杆项目出圈，从单体创新走向片区生态
2.2 四大核心驱动因素
消费端：Z 世代崛起，体验式、在地化消费需求旺盛
政策端：城市更新、零售业创新政策支持
技术端：VR/AR 等数字化技术赋能场景创新
供给端：国货品牌崛起，提供差异化内容供给
二、非标商业的核心特征与分类
3.1 四大核心特征
空间形态：突破传统 “盒子”，开放式、改造式、低密度
业态组合：生态化混合，重文化艺术、轻标准化零售
运营模式：灵活化，一店一策、高频活动、内容共创
文化内核：在地性，深挖本土文化形成差异化
3.2 四大主流分类及代表
工业遗存改造型：798、东郊记忆
开放式街区型：太古里、天目里
文旅融合型：蟠龙天地、十八梯
主理人街区型：丰盈西里、沙坡尾
3.3 新兴细分类型
策展型商业、公园商业、市集型商业
三、主理人品牌招商：从租金优先到内容匹配
4.1 招商逻辑转变：内容匹配度＞租金收益
4.2 主理人品牌精准筛选：四大评估维度
4.3 招商方式：圈层渗透、内容共创、社媒挖掘
4.4 合作模式创新：弹性租金、分成制、补贴扶持
4.5 主理人与连锁业态配比策略
三类配比模式：极致非标型、平衡融合型、轻度非标型
不同配比下的招商、租金、资源支持方案
动态比例管理：调性警戒线、分阶段调整、健康度评估
四、主理人品牌孵化：从租户到共创者
5.1 孵化核心：风险管控，托举主理人成长
5.2 六大孵化支持体系：空间、资金、培训、资源、数据、社群
5.3 孵化路径：快闪试水→数据验证→正式入驻
5.4 孵化核心：重构项目方与主理人共创关系
五、主理人品牌运营：从物业管理到生态运营
6.1 运营核心目标：保障主理人长期盈利
6.2 五大运营体系：社群、内容、数据、商户服务、动态调整
6.3 五大运营风险及应对：主理人流失、内容疲劳、盈利压力等
6.4 终极目标：构建 “主理人 - 客流 - 项目价值” 正向生态飞轮
六、非标商业的局限性：繁荣背后的结构性困境
7.1 财务局限：培育期长、坪效分化、盈利模式待跑通
7.2 运营局限：主理人依赖、品牌供给不足、供应链脆弱
7.3 模式局限：不可复制、规模天花板低、经验难迁移
7.4 行业局限：政策、消防、基础设施配套缺位
7.5 市场局限：网红流量陷阱、转化率低、区域发展不均
七、典型案例全流程复盘
阿那亚：社群驱动型主理人生态
麓湖 CPI：风险管控型主理人生态
上海鸿寿坊：小体量非标标杆
百联 ZX 创趣场：垂直赛道极致突围
八、构建招商 - 孵化 - 运营闭环体系
9.1 三大环节逻辑闭环：招商定基础、孵化保存活、运营促长久
9.2 项目方核心建议：转变思维、系统化孵化、生态化运营、数据驱动、长期主义
9.3 主理人核心建议：系统能力、长期韧性、开放共创
九、非标商业现实痛点与破局之道
痛点 1：主理人运营经验不足→能力培训 + 渐进式入驻
痛点 2：供应链薄弱→共享供应链 + 库存协同
痛点 3：租金与调性矛盾→弹性租金 + 梯度补贴
痛点 4：网红流量难留存→日常场景 + 持续内容 + 社群深耕
痛点 5：同质化内卷→在地化深耕 + 垂直赛道布局
痛点 6：政策规范限制→前置合规 + 灵活审批 + 合规服务
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【主办单位】华语商学院
【时间地点】2026年6月26-27日（周五、周六）.成都
【培训费用】4980元/人（费用包含学习费、场地、项目考察费、考察大巴、资料费、茶歇）食宿统一安排，费用自理。
【联 系 人】13660824949雷淋
备注：华语商学院课程均以长期跟踪的案例为素材；与您分享真正的实操经验！本课题可作为企业内训！
华语商学院2026年5月公开课总汇：
（房地产培训首选服务商）
●5月26-27日【成都】《成都“好房子”标杆项目深度研学》
●6月26-27日【成都】《非标商业主理人品牌招商、孵化及运营+标杆商业项目考察》
●6月11-12日【杭州】《抬板住宅超级产品力提升》
●5月21-22日【淄博】《走进新东升：深研区域强企高品质发展之路--产品力、服务力、管理力全解密》
●5月21-22日【西安】《高品质+第四代住宅考察、景观落地&设计研发、产品力提升深度研学》
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