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前面文章讲到：房土两税。链接如下：
房土两税全解析｜一文讲透 房产税+城镇土地使用税
后有收到深圳企业，房土两税的咨询，下图所示：
很多工厂老板、实业经营者常年分不清：房产税、土地使用税？租村委地自建厂房要不要交？地皮是村里的，税该房东交还是承租方交？无房产证、历史老旧厂房能不能免税？
本篇一次性讲透房土两税，全行业通用，深圳企业重点适用，建议收藏对照自查申报。
一、先分清：房产税≠土地使用税
1、 房产税：对房子征税
征税对象：建筑物、厂房、办公楼、仓库、围墙相连附属房屋
核心：看房屋，不看土地
2、 城镇土地使用税：对地皮征税
征税对象：占地面积、厂区空地、道路、绿化用地
核心：看土地面积，不看房子价值
两者独立计税、分开申报，企业经营厂房基本都会同时涉及。
二、房产税最全详解（深圳专属计征规则）
1、谁需要交房产税
1. 产权所有人自建自用房屋 2. 无房产证、历史遗留违建厂房：实际使用人缴纳 3. 租地自建厂房：房子你建、你使用， 房产税全部由承租方缴纳；村委只出土地、没有建房，村委不交房产税 2、两种计税方式（全国统一）
1. 从价计征（自己生产自用、办公自用）
年税率：1.2%
计算公式：年房产税 = 房产原值 ×70%（法定扣30%）×1.2%
注意：房产原值包含：建房成本、水电、消防、电梯、装修配套等，租来的土地价值，不并入房产原值计税
注：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第三条、第四条的规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。
2. 从租计征（厂房对外出租收租金）
年税率：12%
计算公式：年房产税 = 全年不含税租金 ×12%
3、历史自建厂房免税政策
根据《深圳经济特区房产税实施办法》企业新建房屋，自建成次月起，免征房产税 3 年。
享受3年免税期结束，需正常全额缴纳房产税。
注：根据《深圳经济特区房产税实施办法》（深府〔1987〕164号）第九条规定：“纳税单位新建或购置的新建房屋（不包括违章建造的房屋），自建成或购置之次月起免纳房产税三年。”
其中，“购置的新建房屋”是指纳税人在一级市场（如房地产开发商）购买的新建房屋。如从二级市场转让购买的房屋，不论前业主有否使用，均不属于“购置的新建房屋”的范围。
4、常见误区
1. 没有房产证不用交：错！经营使用就要交
2. 土地是租的不用交房产税：错！房子自建自用必须交
3. 老旧厂房可以随意减免：错！无长期通用免税政策
三、城镇土地使用税最全详解（租村委集体土地必看）
1、谁交税？90% 老板都搞错
常规：土地证是谁，谁交税
特殊重磅政策（财税〔2017〕29 号）：企业直接向村委会、村集体租赁集体建设用地建厂城镇土地使用税：由承租方（工厂老板）缴纳，地皮村委不用交税
注：请查询：文 号：深府〔1987〕164号，名 称：深圳市人民政府关于印发《深圳经济特区房产税实施办法》的通知。
注：只要你是第一手向村里租地建厂，纳税义务就在你身上，与土地证无关。
2、怎么计算
计税依据：厂区全部实际占用土地面积（含车间、空地、道路、围墙内绿化）
单位税额：深圳各区工业用地 6～15 元 /㎡/ 年
计算公式：年土地使用税 = 占地面积㎡× 区域单位税额
提醒：厂区内部绿化、停车场照常缴税；厂区外市政道路免税
3、申报范围
城市、县城、建制镇、工矿区范围内用地均需申报，深圳全域均在征税范围。
四、全年通用税收减免优惠（截止 2027.12.31）
1、小规模纳税人、小微企业、个体工商户
房产税 + 城镇土地使用税：直接减半征收，从价、从租全部适用。
2、企业困难减免年度大额亏损、自然灾害损失、长期停产停业、政府征收管控无法使用房产土地，可向税务局申请阶段性减免房土两税。
3、法定免征情形
个人纯自住住宅（不经营）免征房产税
农林养殖专用农用地免征土地使用税
公益、学校、医疗、军队自用房产土地免税。
五、租村集体土地自建厂房｜总结最真实税负
1、房子自己建 ， 房产税：企业交
2、企业向村委承租集体地 ，土地使用税：企业交
3、地皮出租方（村委）：不交房产税、不交土地使用税
4、早年新建 3 年免税期结束，之后正常计税
5、符合小微条件，两项税费均可减半
六、提醒
每年固定时段需申报房土两税，漏报会产生滞纳金、税务风险。很多实业企业常年多交税、重复计税，大多是分不清计税范围、原值归集错误、面积统计不全。
注：根据《深圳经济特区房产税实施办法》（深府〔1987〕164号）第五条的规定，房产税依照房产原值的百分之七十计算缴纳。房产原值是指纳税人按照财务会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。房产原值不实或没有账面原值的，由房产所在地的税务机关参照同类房产核定。
合理拆分自用 / 出租面积、规范房产原值入账、用好小微企业减半政策，是工厂企业最安全合规的节税方式。
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