就在昨天，上海土拍市场炸了！徐汇长桥一幅宅地，9家房企围猎，鏖战82轮，最终被招商蛇口以33亿元强势拿下，溢价率高达25%，直接刷新了今年上海土拍的溢价率纪录！
能在上海核心区掀起“九龙夺珠”大战的地块，到底有什么魔力？今天我们就来把这块地扒个底朝天，看看它凭什么让中海、华润、绿城、保利这些头部房企都红了眼，也来大胆预测一下，招商蛇口到底会在这个项目上拿出什么样的产品。
招商会拿出什么“王炸”？
大胆预测一下，招商蛇口到底会在这个项目上怎么做？
大概率是“臻”系或“序”系
招商蛇口在上海的产品体系很清晰：顶豪“玺”系打高端，2024年首发的“臻”系定位改善，还有和金茂合作的“序”系主打中环品质。
长桥这块地容积率1.8，限高36米，正好卡在可以做低密小高层的范围内。参考周边海上清和玺均价约11.28万元/平方米的定价，以及这块地可售楼面成本约9.6万/平方米的现实，招商不太可能在这里做顶豪——大概率会引入“臻”系或者“序”系，做改善型品质住宅。
10-11层小高层，禁止“高低配”
容积率1.8搭配36米限高，预计会做成10-11层的低密小高层，大概率是8-10栋楼的规模。采用双电梯一梯一户无连廊设计。
值得注意的是，官方规划条件里明确写着“禁止通过‘高低配’的方式建造别墅及私家庄园”。这意味着不用担心项目里掺杂几栋高层拉高密度——整个社区的均好性会非常好。
外立面大概率铝板+玻璃幕墙
招商“臻”系在上海的首发作品招商臻境，走的是“精致优雅、国际化创新表达”的路线。在徐汇滨江这样一个对颜值要求极高的板块，招商大概率会采用铝板+大面积玻璃幕墙的组合，配合香槟金或银灰的主色调，做出现代简约又有品质感的外立面。
大概率会用抬板设计
这块地紧邻上海植物园和滨江，景观资源是最大卖点。抬高首层能让二楼的视野更加开阔，同时架空层可以做成泛会所、健身区、儿童活动区等公共空间。参考招商近期在上海的高端项目表现，这块地大概率会采用局部或整体抬板设计，把“公园视野”的价值最大化。
这样做有几个好处：一是实现了完全的人车分流，车直接进地下，地面全是步行空间；二是抬高的花园私密性更好，不受周边道路干扰；三是能做出更有层次感的景观。
装修配置对标海上清和玺，只会更高
招商在徐汇长桥板块已经有海上清和玺项目在售，精装标准已经相当不错。新地块的可售楼面成本更高，位置也更好，装修标准大概率不会低于海上清和玺。中央空调、地暖、新风三大件是标配，厨房大概率上博世或同级别的德系品牌，卫浴大概率是TOTO、科勒或更高。智能家居系统、全屋收纳系统这些改善标配也不会缺席。
3500㎡社区配套是亮点
规划条件明确要求配建不少于3500平方米的配套设施，包括2000平方米的综合健身馆和1500平方米的净菜超市。这意味着小区内部自带健身中心和生鲜超市，生活便利度直接拉满。
户型设计定位纯粹改善，面积段不会小
地块要求禁止通过“高低配”做别墅，所以产品应该会比较纯粹。考虑到8.7万的楼面价，做小户型肯定亏本。
预测主力户型会在140-200平方米之间，三房起步，四房为主。可能会有少量120平方米左右的三房，但不会多。户型设计上，应该会强调面宽、采光和景观视野。边套户型可能会有转角阳台或飘窗，看江景或园景。
得房率方面，小高层本身得房率就比高层高，加上招商现在喜欢用一些技术手段优化空间，估计实际使用率能在90%以上。
说说大家最关心的价格
楼面价8.7万/平方米，加上建安成本、配套成本、财务成本、税费等，成本价估计在12-13万/平方米。开发商要赚钱，售价肯定要更高。
参考周边，海上·清和玺卖11.2-11.3万/平方米，但那块地的楼面价只有4.85万/平方米。长桥地块的位置更好，容积率更低，产品定位更高端。
预测开盘价会在14-15万/平方米之间。如果产品做得特别出彩，突破15万也不是不可能。这个价格听起来很高，但你要知道，徐汇滨江北段的二手房早就超过20万/平方米了。相比之下，长桥还有一定的性价比。
左手植物园、右手滨江，这块地生来就是“王者”
再来划一下这块地的基本面——地块位于徐汇区长桥街道，东至龙吴路、北至百色路，出让面积约2.1万平方米，容积率只有1.8，限高36米，是一块非常规整的纯住宅用地。
北侧紧邻上海植物园，直线距离只有300米左右，等于家门口就是一座巨大的城市绿肺；东侧距黄浦江岸线仅500米，推窗见江不是梦。
左手植物园，右手滨江岸线，这种“公园+江景”的双重配置，在整个上海中心城区都是稀缺到不能再稀缺的存在。难怪中指研究院的分析师直接评价说：“该地块位于内中环黄金节点、西岸中央公园区域，资源禀赋优越，具备打造集生态居住、休闲康养于一体的高品质社区的理想条件。”
板块大爆发！徐汇滨江第七个百万方组团来了
这块地之所以这么抢手，光靠自身条件还不够，更大的一盘棋在板块层面。长桥板块正处在徐汇滨江整体升级的大浪潮中。徐汇滨江第七个百万方组团规划已经正式启动，西岸公园作为新规划核心，将打造105万平方米的生态商业综合体。
更重磅的是，以上海植物园为中心的公园城市示范区覆盖了8.77平方公里，这个示范区正好衔接西岸数字谷、传媒港、北杨人工智能小镇等优势产业资源，依托上海南站的交通优势，正在打造成世界级的宜居综合组团。这块地不仅仅是“住得舒服”，更是卡位了徐汇滨江未来十年的发展风口。
产业、教育、商业、交通、生态，一个都不落下
产业
长桥街道所在的徐汇滨江区域，已经形成了西岸数字谷（AI产业）、传媒港（文化传媒）、北杨人工智能小镇等产业集聚区。徐汇区2025年重大工程更是聚焦人工智能、区块链、合成生物等新赛道产业，区域产业能级持续攀升。
教育
徐汇的教育资源是全上海公认的顶配，长桥板块更是“卷王”中的“卷王”。地块1公里范围内聚集了长桥第二幼儿园、园南幼儿园等多家幼儿园，向阳育才小学、园南小学、上海小学龙川校区等小学，以及园南中学、西南模范中学、上海民办位育中学等中学。板块内集聚了28所教育单位，上海中学、园南中学、徐教院附中等知名学府云集。
更值得关注的是，长桥街道正在密集配建新学校：xh310-05地块学校配建项目已经启动招标，xh290-07地块学校配建工程也在推进中。上海小学更是开启了“一校三区”模式，长桥二小等学校整体并入，教育资源的整合升级正在进行时。
商业
板块3公里范围内可便捷到达徐汇万科中心、凌云壹街坊、创邑MIX，汇金奥特莱斯等购物中心也在辐射范围内。虽然长桥过去以沿街社区商业为主，大型商业相对稀缺，但西岸公园105万平方米的生态商业综合体一旦落地，将彻底改写板块的商业格局。
交通
地块紧邻龙吴路、上中路等城市主干道，南接中环高架，可快速通达徐家汇、漕河泾、前滩等核心板块。轨交方面，在建的23号线距离地块仅800米左右，可达上海植物园站、龙吴路站。2026年上海市政府工作报告明确将23号线列为加快建设线路，预计2028年左右开通，届时新房交付，地铁刚好通车。
生态
除了上海植物园，徐汇滨江还将迎来西岸自然艺术公园二期，占地50万平方米，融合生态与艺术，规划五大主题片区，预计2026年12月竣工。徐汇区正在以“生态为笔”绘就公园城市图景，“推窗见绿、出门进园”正在从愿景变为现实。
写在最后
徐汇、内中环、低密度、植物园+滨江双重景观，这四个标签叠在一起，在上海中心城区已经是凤毛麟角的存在。
82轮竞价、9家头部房企围猎、25%的溢价率——市场的投票已经说明了一切。招商蛇口愿意在这个板块持续加仓（此前已有海上清和玺），说明它对长桥板块的未来是真正看好的。
这个项目现在才刚刚拿地，按照正常开发节奏，预计要到2026年底甚至2027年才能入市。但好项目值得等待，我会持续跟进这个项目的最新进展，第一时间给大家带来一手信息。
你对这个项目怎么看？欢迎在评论区留言交流！
本文基于2026年4月21日土拍最新信息及官方规划文件撰写，产品预测部分为作者基于行业经验和招商蛇口产品体系的分析判断，最终以开发商官方公示为准。
