开年这段时间，和不少产业地产圈的朋友聊天，听得最多的两个词，一个是“熬”，一个是“稳”。
前几年靠着高杠杆、快周转高歌猛进的玩家，如今大多忙着收缩战线、消化存量，甚至有不少曾经的头部企业，已经淡出了公开拿地市场。在这样的行业大环境里，能稳住节奏拿地、还能连续跑出标杆案例的企业，实在不多。
智荟港就是其中一个。2026年初，它的常州天宁项目入选自然资源部全国低效用地再开发典型案例，还登上了央视《朝闻天下》；往前推两年，它的江宁科创园项目，就已经入选了国家发改委盘活存量资产典型案例。
作为常年跟踪产业园区行业的研究者，我们不想给这家企业贴“黑马”“逆袭”的标签，只想沉下心来聊聊：在行业整体收缩的周期里，这家总部在南京、坚持“小而美”路线的企业，到底走对了哪几步？它的实践，又能给当下的行业带来哪些真实的参考？
逆势拿地的背后：不追规模，只踩准自己的节奏
我们关注到智荟港，不是因为它的规模有多大，而是在全行业普遍“不敢拿地、慎拿地” 的氛围里，它连续三年的拿地节奏，稳得有点特别。
据亿翰产业研究院的不完全统计，2023年至今，智荟港在公开市场累计拿地10宗，其中2023年2 宗、2024年2宗、2025年5宗、2026年2月1宗，覆盖常州天宁、天津滨海新区、佛山顺德、武汉东西湖、成都崇州等区域，最高规划建筑面积超100万平方米。
表：2023年以来智荟港公开市场拿地数据
数据来源：亿翰产业研究院
注：数据为不完全统计
平心而论，这个体量和联东、万洋这些全国化布局的头部玩家比起来，确实算不上“大盘”。但放在如今的行业周期里，这份“不冒进、不停步”的节奏，反而更值得我们琢磨。
更有意思的是，智荟港的扩张，不是同质化的复制粘贴，它的每一个项目，都有自己清晰的差异化定位，在区域市场里走出了不一样的路线。
这次入选国家级案例的常州天宁项目，是最典型的代表。项目改造前是锈迹斑斑的钢结构厂房、荒了近半的空地，容积率只有0.65，亩均税收才1.62万元/亩，是当地出了名的低效用地包袱。智荟港接手后，把容积率提到2.02，做了适配高端制造的双首层双行车厂房，12米的层高和单跨，刚好能放下大型生产设备；还把老办公楼改成了共享会议中心、企业服务中心，给入园企业省了近3000万的配套成本。最终项目交付后，亩均税收冲到了50万元，翻了30 倍，高新企业占比达70%，实打实完成了低效用地的焕新。
图：智荟港天宁高新区项目
而2023年拿下国家级案例的江宁科创园，更是南京首个存量土地提质增效试点项目。原本是一家停产多年的乳品厂，19.2 亩的地长期闲置，税收寥寥无几。改造后，园区引进了24 家优质企业，年产值近8亿，年纳税4000万，把“沉睡的存量”真正变成了“产业增量”。
除此之外，南京栖霞项目，做到了入园企业全部是规上企业；佛山顺德项目，在周边同行都在卷高容积率、拼可售面积的时候，偏偏做了低容积率的园区。智荟港旗下的落地项目，大多都带着自己独有的产业思考与鲜明的差异化特点。
图：智荟港南京栖霞项目
穿越周期的核心：啃硬骨头的能力，和不贪多的克制
行业里做园区的企业这么多，为什么智荟港能连续跑出国家级标杆项目？
在我看来，核心有两点：一是它有别人难复制的、啃存量硬骨头的能力；二是它有不贪多、不冒进的投拓克制，这两点，恰恰是当下行业最稀缺的东西。
先说说存量盘活的能力，这也是智荟港最核心的长板。之前和智荟港的团队做交流，印象最深的一句话是：“我们更喜欢做存量项目，因为存量项目的核心是解决问题。”
做过产业地产的人都知道，存量低效用地盘活，从来不是“旧厂房翻新、涨租金”这么简单。它要面对的，是原业主的债务化解、复杂的土地权属梳理、规划指标的调整、改造方案的产业适配，还有后续的精准招商和全周期运营，每一个环节都是硬骨头，非标化程度极高，稍有不慎，项目就可能砸在手里。
每一个存量项目都是独一无二的，很难用标准化体系去适配，投入的时间和精力成本要高得多。而智荟港的优势，恰恰在于它从前期的资本运作、权属梳理，到中期的产品设计、改造落地，再到后期的招商运营，能一竿子插到底，真正帮地方政府和原业主解决核心问题。两个国家级案例的落地，就是这套能力最好的佐证。
再说说它的投拓克制，这是它能在下行周期稳住的关键。这几年我们见过太多企业，倒在了盲目扩张的路上：为了冲规模，跑到产业基础薄弱的三四线城市拿地，最后招商招不动，产业兑现不了，不仅项目烂在手里，还在政府端耗光了口碑。
而智荟港的投拓逻辑，我们了解到，它的投拓团队一年要看上百个项目，最终落地的也就两三个，不会为拿项目而拿项目。从2018年启动全国化布局至今，它始终聚焦长三角、珠三角、京津冀、成渝、华中这五大核心城市群，只进产业基础扎实、实体需求明确的核心城市。
图：截至2024年，智荟港项目布局
这份谨慎，不是保守，而是对行业的敬畏，是清楚自己的能力边界在哪里，不赚超出能力范围的钱。在行业疯狂扩张的年代，这份克制可能不起眼，但在潮水退去的下行周期，它就成了企业最坚实的安全垫。
行业新周期，“小而美”的企业到底有没有机会？
产业地产从来不是“越大越强”，而是“越专越稳”。智荟港的实践，恰恰印证了这个判断。
前几年行业的黄金期，本质上是土地红利的时代。只要能拿到地，盖成厂房卖掉，就能赚到钱，所以大家都在比谁的盘子大、谁的园区多，规模化成了行业的唯一标尺。
但现在，行业的底层逻辑彻底变了：地方政府要的，不再是只会盖房子、卖厂房的开发商，而是能真正盘活存量资产、导入优质产业、兑现税收贡献的运营商；实体企业要的，也不再是一个冷冰冰的生产空间，而是能适配生产需求、提供全周期服务的产业平台。
当行业从土地红利转向能力红利，那些盲目扩张、没有核心专业能力的企业，自然会被潮水淘汰；而像智荟港这样，有自己的核心长板、走“小而美”精品路线的企业，反而迎来了属于自己的机会。
一方面，现在全国范围内低效用地盘活的政策导向和市场需求都在持续爆发，地方政府越来越务实，比起名头响亮的企业，他们更愿意选择有实际落地案例、能真正解决问题的运营商，这恰恰给了深耕存量赛道的中小运营商更多机会。另一方面，专精特新企业的崛起，带来了大量个性化、精细化的园区需求，标准化厂房很难完全适配，这也给精品化、差异化的园区项目，留下了市场空间。
当然，我们也要客观地说，这种“小而美”的模式，也有它的天花板。非标化的存量项目，很难像标准化园区那样快速规模化复制。
但对于当下的产业地产行业来说，智荟港的存在，最大的价值不是提供了一套可以照搬的成功模板，而是给中小园区运营商，指了一条可行的路：在行业回归产业本质的时代，不做行业的“巨无霸”，也可以做细分赛道的“隐形冠军”；比起盲目追求规模排名，沉下心来打磨自己的核心能力，守住自己的节奏，才是穿越周期最稳妥的方式。
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