近期，多位网友咨询关于土地前期开发的问题，笔者结合相关政策法规，对核心问题进行梳理和澄清，以期给各位粉丝提供参考意见与政策依据。
一、土地前期开发是否需要发改委审批立项？
在土地一级开发（即土地前期开发）流程中，发改委的审批立项并非普遍强制性环节。是否需要审批，主要取决于项目的具体性质、规模、资金来源及地方政策要求。
（一）需审批的情形
若土地开发项目涉及重大基础设施建设（如主干道路、综合管廊、区域性的市政设施配套等）、需申请国家或省级预算内投资等财政性资金支持、或属于国家或地方批准的重大规划项目（如国家级新区、重点产业园区成片开发），通常需要向发改委申请立项审批或核准。此举旨在确保项目符合国家宏观调控、发展规划和投资管理政策，评估其可行性及综合效益。
（二）无需审批的情形
对于常规的、由市县人民政府或其指定的土地储备机构主导，资金来源为地方政府财政预算或土地储备专项债券，且不涉及上述重大情形的土地平整、基础设施建设（如“七通一平”）等项目，通常依据经批准的年度土地储备计划、土地供应计划等文件即可组织实施，无需单独向发改委申请立项。
（三）实践建议
启动项目前，应首先核清项目属性、资金构成及地方具体管理规定。各地在执行尺度上可能存在差异，建议提前与当地发展改革、自然资源等部门进行沟通确认。
二、发改委无须立项的，土地前期开发可以不招标吗？
《招标投标法》将依法必须进行招标的项目分为两类，一类是工程建设项目，一类是其他项目。
法律依据：《招标投标法》
第三条在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：
（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；
（二）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；
（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。
前款所列项目的具体范围和规模标准，由国务院发展计划部门会同国务院有关部门制订，报国务院批准。
法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。
综上所述，对于土地前期开发，即使发改委不审批立项的，土地前期开发并非可以任意选择招标或非招标方式，而是必须优先采用公开招标方式，只有在法定的特殊情形下（包括但不限于公开招标失败）并经严格审批后，方可依法转为非招标方式。
核心政策依据：《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）第十一条明确规定：“土地前期开发要引入市场机制，通过公开招标方式选择实施单位。” 这一规定具有强制性，确立了公开招标在土地前期开发采购活动中的原则性和优先性地位。
需要注意的是，土地前期开发需要通过公开招标的方式选择实施单位，与采购金额无关，无论是否达到400万以上，只要是使用财政性奖金，都得原则上通过公开招标方式采购。
（一）例外情形
（二）结论与操作指引
1.原则坚持。土地前期开发采购，必须首先且原则上采用公开招标方式。这是国家层面为规范土地市场、保障公平竞争、防止利益输送而设定的明确要求。
2.例外从严。只有在公开招标程序依法进行后确实失败，或因项目具有极其特殊、罕见的条件，满足法律法规明确规定的例外情形时，经严格的论证和审批程序，方可转为非招标方式。
3.风险提示。任何试图规避公开招标、直接采用非招标方式选择土地前期开发实施单位的行为，都存在重大的合规性风险，可能导致采购结果无效、相关责任人员被问责，甚至引发审计和纪检监察部门的关注。
总结
土地前期开发活动的合规运行，关键在于准确识别审批要求与严格遵守采购程序。在审批层面，需根据项目具体情况进行判断；在采购层面，必须牢固树立“公开招标是原则，非招标方式是例外”的法治意识，杜绝随意性。建议项目实施主体在项目策划初期即引入法律与采购专业意见，确保全流程合法合规，保障项目高效、廉洁、顺利推进。
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