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写下我这段时间，对于白酒与房地产的思考。
两个行业的比较，关键是比较商业模式。好的商业模式用一句话来表述，就是能够持续地赚容易的真钱。
持续，容易，真钱。好的商业模式，三者同时满足。
从长期来看，虽然白酒和房地产一样，都是行业规模已经达到天花板，但白酒仍然是一种更优秀的商业模式。
关于白酒如何优秀，无论是所谓的品牌心智，还是所谓的存货越放越值钱的行业，都已经有无数文章论述，我就不再赘言。有时间的朋友还可以看一看白酒的年报，看看它们的ROE、毛利率、净利率和自由现金流，甚至亲自买一瓶茅台试试，用数据代替感觉。
关于房地产，我坚持我的观点，一方面，房地产仍然是我国极其关键的支柱产业，未来行业规模至少在10万亿元的量级。另一方面，在一线和强二线城市，如果你有能力买房，就尽全力买房，不要有犹豫，特别是现在这个时点。
但房地产行业的稳定发展和在北京上海买房，与投资房地产公司是两套逻辑。
房地产比起白酒，赚的是辛苦钱。
房地产公司受限于ZF土地拍卖、ZF指导价、三道红线政策、fzbc政策、城市化程度以及人口总量下降等多项因素（当然这些并不影响北京上海的购房），房地产公司已经告别了赚容易钱的时代，官方说法叫向精细化管理要收益。
参考西方成熟房地产企业，未来一部分房地产公司会多业并举，除了住宅开发业务，会进一步向商业地产、物业服务等领域发力，渗透到产业全链条。但这些领域，也并非赚容易钱的方向。
比如物业服务，万科这一块儿的毛利率也不过14%，归母净利率只有个位数；比如商业地产，虽然毛利率和净利率较之住开业务，都有所提升，但看看华润万象生活、万达酒店、恒隆集团这些业界翘楚的数据，Roe并没有很大的提升；比如写字楼、购物中心、长租公寓、仓储等项目，irr普遍在10%左右。
未来一定会有优秀的房地产公司，财务健康，运营稳健，整体上Roe应该是在10%-15%的区间，但若想回到过去高净利、高周转、高杠杆的时代，极其艰难。
分析了二者，总结一下，就是我认为从商业模式来看，白酒要强于房地产。
从短期来看，目前投资房地产公司可能会赚一波估值修复的钱，因为基本上现在的股价已经充分反映了当前房地产的困境。而白酒当前估值不能说肉眼可见的便宜，只能是合理，不算贵，更多地赚的是业绩提升的钱。
以上仅是我的个人思考，不构成任何投资建议。
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