一、政策破冰 + 估值底部，优质资产对接正当时
2026 年开年，中国商业地产市场释放明确投资信号：证监会《商业不动产投资信托基金试点公告》正式将商业综合体、高星级酒店纳入 REITs 试点范围，戴德梁行数据显示此类资产证券化后可获得 15%-20% 流动性溢价。叠加民营房企债务重组进程加速，大量运营成熟的优质资产进入市场流通 —— 富力年内已剥离 70 家酒店，宝龙等企业核心综合体报价较峰值下浮 20%-30%，市场估值已至历史底部区间，为澳资逆周期布局创造了稀缺机遇。
二、精准画像：3 大核心标准锁定优质标的
为提升对接效率，明确资产筛选核心要求，避免无效沟通：
核心要求
城市能级
北京 / 上海 / 广州核心商圈（优先）；杭州 / 成都 / 武汉等 GDP 万亿级城市地铁上盖物业
资产硬指标
交易对价 5 亿 +，商业综合体建筑面积≥8 万㎡/ 酒店客房数≥200 间，近 3 年平均净运营收益率（NOI）≥5%，近 12 个月空置率＜15%
产权与运营
民营老板直接持股，产权清晰无查封纠纷，剩余产权年限≥15 年；综合体主力店签约率≥80%/ 酒店达四星级及以上标准
三、重点对接人群：这些伙伴可精准匹配
✅ 商业地产中介机构：手握民营老板资产资源，具备成熟商业物业交易服务经验
✅ 房企高管 / 财务负责人：了解企业待售优质资产，掌握核心运营及产权信息
✅ 资产服务机构：产权交易中心、商业地产咨询公司、拍卖平台等专业机构
✅ 行业圈层核心成员：民营企业家社群、商业地产行业协会核心成员
四、标杆标的参考（诚寻同类优质资产）
1.上海虹桥商务区商业综合体：建筑面积 12 万㎡，2024 年 NOI 0.65 亿元，产权清晰无负债
2.杭州钱江新城四星级酒店：客房 280 间，年营收 1.2 亿元，运营稳定无纠纷
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