昨日万科发布业绩预告，预计2025年归母净利润亏损约820亿元，扣非后净利润亏损约800亿元，基本每股收益亏损约6.89元。相较于前一年近495亿的亏损，窟窿不仅没有缩小，反而被撕扯得更大了。
就在这个消息公布前几天，万科某项目被曝出一套房源降价超过30%出售，计算后发现，今年万科卖出去的房子，70%都是亏本卖的。
当“卖一套亏一套”已不再是夸张表述，这家曾被视为行业最后防线的企业面临的现实处境。那就基本可以预测它消亡的时间了。
更别其他的民营开发公司了。
当下房地产行业的未来图景已清晰可见，行业依然会存在，规模仍然决定其支柱行业的地位，但依赖经典开发模式的民营企业将彻底消失。保守估计，未来中国房地产市场规模仍将保持在6万亿左右。
这个判断基于几个基本事实，中国城镇化率仍有提升空间；改善性住房需求持续存在；城市更新和存量改造潜力巨大。
然而，行业的逻辑已发生根本性改变。
过去二十年，房地产行业主要依靠新增土地开发和新房销售。未来，存量房交易、租赁市场、城市更新、物业管理等将成为主要增长点。
过去，房企的核心能力是快速开发和销售；未来，行业的重点将转向长期持有和运营能力，如商业地产运营、长租公寓管理、物业服务等。
以前房地产被过度金融化，成为投资工具。未来，房子将更多回归居住本质，住房政策也将更加注重保障民生功能。
这些结构性转变意味着，传统开发模式将不再是行业主流，而是多种模式并存。未来可能出现的模式包括：政府主导的保障房建设、国企主导的城市更新、专业机构主导的租赁住房运营等。
在这些新模式下，传统开发商特别是民营开发商的角色将大幅缩减甚至消失。
万科曾是行业最后的希望。当恒大、融创等房企相继暴雷时，市场普遍认为万科凭借稳健财务和良好口碑能够渡过难关。
但最新业绩预告表明，即使是最稳健的开发商，也难逃传统模式崩溃的冲击。
当市场下行时，这种模式的恶果充分暴露。一方面，传统开发业务持续亏损；另一方面，新业务规模太小，无法抵消主业下滑。
更根本的是，民营房企已失去继续参与游戏的门票。
未来房地产行业的几个主要领域，保障房建设、城市更新、基础设施配套，都将由国企主导。民营房企既难以获得低成本资金，也难以在政策敏感领域获得政府信任。
就连万科这样的标杆企业，也面临融资渠道收窄的困境。2024年以来，万科多次尝试发行债券，但市场反应冷淡，融资成本不断攀升。
传统民营开发商的消失，不是企业经营不善的个别现象，而是整个商业模式被时代淘汰的必然结果。
面对房地产行业危机，社会面临一个艰难的选择：有限的资源应该优先拯救谁？
答案是残酷但明确的，行业>项目>企业>已购房群体。
拯救行业相对容易，因为行业自有其生命力。即使大量开发商消失，住房需求依然存在，市场会自发形成新的供给模式。
政府需要做的不是拯救特定企业，而是建立新的行业规则和市场主体。
比如，可以组建专门的国有住房开发公司，负责保障性住房建设；可以鼓励专业机构进入租赁住房领域；可以完善存量房交易制度，激活二手房市场。
救企业比救行业困难得多，因为企业困境往往是系统性的，即使注入大量资金，如果商业模式不改变，也只是延缓死亡而非重获新生。万科的案例表明，即使有政府支持和相对较好的基本面，也难以逆转传统模式失效的趋势。
比起救企业更难的是救项目，一个房地产开发项目涉及土地、规划、建设、销售多个环节，牵扯到地方政府、银行、施工单位、材料供应商、购房者等多方利益。
项目停工不仅造成经济损失，还可能引发社会问题。
但所有挑战中，最难的还是救已购房群体。据不完全统计，目前全国依然有200万套已售很难交付的房子。这些购房者往往用尽家庭积蓄，背负长期贷款，却面临房屋无法交付的风险。
对于已购房群体的救助，涉及法律、金融、社会多个层面，需要创造性的解决方案。可能的路径包括：设立专项纾困基金、推动保交楼专项借款、探索共有产权交付模式等。
但无论如何，已购房群体的损失难以完全避免，这是房地产调整中最痛苦的部分。
2018年，万科在秋季例会上挂出“活下去”的标语，当时被视为危言耸听。如今看来，这不仅是先见之明，更是整个行业的宿命。
房地产行业正在经历一场残酷而必要的“创造性破坏”。旧的模式、旧的企业、旧的思维被清除，为新的模式、新的主体、新的逻辑让路。
在未来的6万亿房地产市场中，主角不再是万科、恒大、碧桂园这些我们熟悉的名字，而是新的参与者、新的模式、新的规则。
