2月1日，徐州召开了房地产企业座谈会，10家房地产企业共提出5个方面、44条建议。
共五个方面：
一、关于税费减免方面
二、关于审批流程优化方面
三、关于供地及规划方面
四、关于市场交易方面
五、关于引导监管方面
详细分解：房地产企业关于优化营商环境的建议
一、关于税费减免方面
1.进一步放宽土地拍卖款支付节奏，减少企业资金占压。可参考南京政策，剩余50%土地款在预售证前缴纳。
2.加快各类税费、监管金退返。包括土地增值税清算、公积金保证金等，按照现行政策要求需单一产证上全部业主完成不动产登记后方可申请退返，导致实际执行困难。
3.城市配套费分期缴纳。领取建设工程施工许可证前，先缴纳城市配套费总额的50%，待项目竣工前再缴纳剩余的50%，降低房企项目前期的资金压力。定销房相关配套费缴纳方式由现在的“先征后返”改为“直接减免”。
4.取消或降低物业保修金收费。目前执行标准为在办理竣工验收前按施工合同1%缴存，期限五年，房企资金压力和资金占用成本较大，不利于保交楼。
5.免交电力、热力等红线外开口接入费用。进一步落实2021年12月27日市发展改革委等部门《关于清理规范城镇供水供电供气供暖行业收费促进行业高质量发展实施方案》，对2021年3月1日以后的项目，供水供电供气供暖企业的投资界面应延伸至用户建筑区划红线，除法律法规和相关政策另有规定外，不得由用户承担建筑区划红线外发生的任何费用。
6.项目建设周期中，按照规定需缴纳水土保持补偿费、水资源费、水污染处理费及编制前置的咨询报告，收费标准较高，重复性收费占用企业资金，建议取消。
7.减免2020年以来因疫情防控导致的提前开工处罚，为房企纾困解难。根据提前开工的具体情况，减少或免除行政处罚。
8.引导企业优化成本投入。调整装配率及绿建三星、海绵城市等要求，引导企业将成本投入到提升建筑品质和精装标准等方面，真正让购房者受益。
9.优化土地增值税清算规则。自2022年起，无产权车位在土地增值税清算中要求分摊土地成本，大幅增加了企业的税负。建议根据政策出台时间，对项目进行分类，政策前开发的项目依旧执行老规则；或者参照其他城市，仅对地下车库测绘面积或者办证面积进行分摊。（可推行车位办理产权）
10.调整物业收费标准，重新定价。改变统一限价，实行服务分级、定价分级。
二、关于审批流程优化方面：
1.优化项目各项手续办理流程。方案审批在区联审会通过后即同步公示，缩短审批时间，加快项目建设进度。允许分期验收，前期报规分批次办理工程规划。供电供水征询意见由相关部门一次性代办。
2.灵活办理规划许可证及竣工备案手续。为适应房地产项目以销定产的常态，对项目建设规划许可证、竣工备案证分楼栋、分区办理，以便企业灵活操盘，保障项目及时交付。
3.取消商品房预售面积限制。在目前市场成交乏力的情况下，取消商品房预售面积限制，可按楼栋为单位获取预售证。
4.增设拿地前方案征询窗口，接待新进企业或经验不足企业，解答相应政策并初步就意向拿地企业的方案进行规范方面的指导。
5.推行并联容缺审批机制，行政审批全面推行线上签批，减少不必要的行文流转环节。
6.在规划方案确定后允许示范区、售楼处先行施工，并简化临时施工许可证办理流程；建设过程中，请质监、安监等部门提前介入监管，同步进行材料检测，避免实体检测，节省检测费用。增加临时用地、规划、施工手续，避免因无证施工造成大额处罚。
7.针对高信誉企业，降低预售许可标准至正负零，或采取缴纳保证金的方式发放预售许可。
8.避免水、电、气和热力等自然垄断性企业捆绑销售，避免上述企业劳务分包合同范围内的成本转嫁给开发商，建议加强规范管理，切实减轻企业负担。
9.全面放开各类第三方评估、检测、测绘等机构的市场准入，充分引入市场竞争机制，避免区域指定或变相垄断。目前项目全开发过程中的评估和检测类别繁多且价格缺乏有效市场竞争，从前端的环评、交评、能评、水土保持、项目建议书等到后期的人防、水保、排水等检测以及规划、土地、房屋产权测绘等，建议整合资源、多测合一，减少不必要的第三方评估和检测。
10.加强前期方案评审和后期各项验收的专家规范管理，将专家劳务费透明化、标准化。
11.全面支持项目分期验收、竣备交付。对建设项目涉及多个单位工程的，在满足居民合理使用功能、符合项目整体的质量安全要求、达到安全使用条件的前提下，建设单位可按照“功能独立、确保安全”的原则申请组织办理住宅和配套、社区用房分期竣工联合验收。
12.优化验收程序。需精装修交付的项目，在室内抹灰完成后质监部门进行过程验收，保证室内装修、公区装修、室外绿化等工序同步进行，避免项目建设周期过长和交付品质降低。精装房的批量装修允许穿插施工，进行分段验收，提高施工效率。住宅地块可分期验收，联合进行消防审查，开发企业不缴纳竣备保修金。
13.为开发项目更换问题总包开通绿色通道，保证建设进度。司法局牵头住建、监察、税务、公安成立专项小组，协调、处置化解开发项目更换总包问题，保障项目及时复工复产、“保交楼”。对更换破产总包单位开通绿色通道，重新换证后让新总包先期进场施工，保证项目建设节点。
三、关于供地及规划方面：
1.调整供地节奏。取消集中供地，恢复常态推介，通过甄选优质土地、加大推介力度，实现成交并逐步提升溢价率。同时，通过底价设定确保成交楼面价较2021年无下降。2023年供地量原则上不超过2022年新房成交量，合理制定供地计划，区域性不超供。建立片区系统化供地体系，少量、分批供应优质地块，可采取“优质地块+普通地块”搭配方式供地。新城区、东湖、城西卧牛等片区2023年不建议增加供地；销供比好的区域正常供地，可适当降低用地强度。调整供地节奏、减少土地出让挂牌，尽量选择低库存板块供应土地，为加快去化全市整体库存预留时间和空间。
2.根据项目体量大小适当放松、延长土地开发年限，进一步优化土地延期手续办理。
3.坚持规划先行、配套先行，明确区域发展概念规划，加快已开工项目周边配套道路、学校、商业、供热、供气、供电等基础设施配套建设，周边道路和教育资源配套的建设需要匹配周边开发进度和交付要求。协调供水、供电、供气单位加快落实项目红线外各管线建设，保证住宅上房前通水、通电、通气等。
4.土地收储满足“七通一平”、市政配套完备和净地出让等条件。挂牌前清除地上和地下障碍物，地上高压电缆，地下国防、通信线路，做好土壤环境检测、地质灾害调查、文物勘探、采空区治理等相关工作。
5.进一步优化完善土地出让前各项风险排查工作，确保企业拿地后开发建设不受影响。建议核实红线界址、土地性质、地下遗留物、地质污染、文物勘探等事项，解决瑕疵及周边道路建成后再出让土地。
6.优化完善规划条件差异化要求，根据不同地理区位及产品类型匹配规划条件。区别对待刚需及改善项目，对于外立面石材、装配式、停车配比等方面进行差异化调整。
7.放宽规划变更条件，允许2021年6月之前拿地已公示且规划未开工项目的楼栋根据项目自身及市场情况进行规划定位调整。
四、关于市场交易方面：
1.限价政策宜网格化实施，进行区域性限价。
2.放松贷款政策，降低首付比例。进一步放宽二套住房贷款政策，与首套房政策逐步拉进，提高购房积极性；三套及以上首付比例降低至为50%，有效增强购房潜在需求。首套房贷利率政策尽快落地，争取二套房和三套房利率同步下调。
3.持续实施房票安置。棚改以货币安置为主、实物安置为辅，上调货币安置比例，配合房票发放，鼓励购买商品房，消化积压库存。
4.深化住房公积金改革。允许直接提取职工住房公积金作为购房首付，减轻购房职工家庭首付款资金压力；实行省内公积金均可进行逐月还款等方式提取公积金偿还商业贷款，以促进外地人员落户徐州。简化贷款办理流程，加速贷款办理线上化：延后预告登记办理手续，至房屋交付前办理或推动线上化办理，减少客户出行的同时加速开发公司回款效率；针对外地客户开辟线上首付通道，在不违背监管政策的前提下，支持客户转款至房企监管账户；针对商贷客户，前置客户签约阶段信息采集，推动预抵押环节线上化办理；针对组合贷客户，推动公积金审批及预抵押手续线上化办理，加速推进公积金中心、银行、担保公司线上化接口打通。
5.调整限售政策，加大所得税退税政策宣传，促进换房需求释放。加大在同一城市内出售和购买住房对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠的政策宣传。居民提前登记购买新房的，可允许在不满5年上市交易旧房。售出二手房的，一年内凭新房购买合同补贴二手房交易税费。取得不动产登记证后即可进行买卖，同时按揭中房屋可携贷款交易，加快流通速率。压缩退房流程公示时间（原三个月）为一个月，提高库存房源再次进入市场速度，并可以享受购房补贴政策。
6.根据《关于加强全市住宅项目建设管理工作的通知（试行）》（徐住建发〔2022〕1号）要求，2022年6月10日之后取得施工许可证的项目，需设置实体交标样板间，方可办理发改委价格备案，导致预售周期增加约2个月精装施工周期。建议允许先做临建实体样板间后做楼栋实体样板间。
7.加强监管及引导，打击零首付、零月供、认购后随意更名等交易乱象，规范市场行为，促进市场健康回暖。
8.全市执行统一的网签备案政策，控制过低的价格备案，从政策端守住价格。
五、关于引导监管方面：
1.促进市属平台公司与央企、社会企业合作，共同盘活土地资源、打造高品质项目。
2.装修升级包条款纳入预售合同，以便按揭贷款，减少购房者资金压力。装修总价并入合同总价，便于规范行业行为、政府统一管理。已批复项目，可调整精装修和毛坯房比例，并根据市场需求精装改毛坯；放宽在售项目精装比例条件。根据项目开发进度和市场接受度，增加毛坯房比例，降低客户购买门槛。
3.丰富产品审批类型。针对改善型客户打造专属定制产品，提升业主居住品质和体验，增加产品溢价。适当放宽飘窗、挑空、下沉庭院、采光井、露台等的审批。根据地块情况放宽外连廊、露台等设计限制，提升居住体验。增加小户型比例，满足客户多样需求。
4.建立企业信用体系，灵活放宽资金监管。建立房企白名单，灵活设置重点监管资金比例，针对部分优质项目取消资金监管；针对高信誉企业，降低监管额度或提升支取比例；扩大保函使用范围，对经营特别困难的项目用保函代替全额资金监管；结合房地产信用等级评价，实行分级管理，对A级企业预售监管资金按节点提取的额度比例提高10%、保函解活比例由30%提高至50%；延长预售保函使用期限，对跨节点溢出的重点监管资金，在不突破保函所担保的安全范围内正常支取，减少保函开立次数的同时简化办理手续，最大程度激活资金使用效率；在铜山区通行市区监管资金政策，允许使用保函代替一定比例的项目监管资金；允许企业通过开保函方式替代支付拍地保证金。规范在徐金融机构对房地产资金的监管加码，禁止在预售监管资金外再加码设置监管要求。
5.优化调整商品房预售资金监管政策，在保障商品房预售资金使用安全和项目正常交付的前提下，合理释放监管额度内的资金，促进房地产企业加快资金回笼。增加拨付节点，降低竣工验收、竣工备案、不动产首次登记三个节点的拨付比例。
6.出台相应政策规范中介企业行为，设置佣金上限，避免市场无序竞争。
