#民宿投资 #酒店 #酒店投资
一、小型酒店要不要做市场调研？（这段废话有点多）
酒店行业的市场调研多见于大额投资的高档酒店，起步于区位经济环境分析与周边竞争环境分析（案例见后图）；
近十年来，地产业高速发展，酒店集团与房开集团合作紧密，共同套利“小业主”，以至于“酒店市场调研报告”的作用，显得不那么重要了；
2019年前，感谢酒旅行业周期红利（商业地产与景区的快速发展），小体量酒店投资者多采取“找某平台业务看下数据”的方法，快速完成投资决策，站在当时的角度来看，也没有太大的问题；
2024年3月，酒旅市场开始快速洗牌，坚持不下去的小型酒店，共同特点：资金量不足！
以我对小体量酒店业主的了解，但凡能解决外部债务压力，即使不赚钱，也不会轻易放弃；
二、新建小型酒店如何正确的做市场分析？（特指新建）
1. 个体投资者，投资金额超过500万，需要做区位环境调研；
小体量酒店大多有2-3个股东，这里说的500万，是指其中某一个股东投资金额，而不是新建酒店整体投资金额；
2.有区位产业资源且规模超千亿的，不用看宏观因素，只考虑位置与竞争；
3.产业规模400亿以下、人口净流出的县市，直接放弃；
4.自然景观景区，不管它有几个A，直接放弃；（2016年前就已经饱和）
当地有宅基地、且符合县域旅游规划的“旅游民宿”，不再此列；
5.小体量酒店市场调研多采用行业对标原则，及参考周边竞对经营情况（见后图）；
业主投资惯性思维是：
开业前，自认为单房投入高，卖价就会高，其实是单方面捆绑顾客；
后在运营期间，多陷入“脆弱市场占有率陷阱”，认为低价能买到市场占有率；
三、笔者建议（见他起高楼，见他宴宾客）：
1. 笔者认为，只要走到了筹备阶段的新建酒店没有好还之分；要看：项目是否匹配投资者需求！
有的投资者，追求的是高回报；
有的投资者，追求稳定长久的工作；
有的投资者，追求多元化的资产配置；
有的投资者，追求事业开始的起点；
2.虽然当前市场环境下，值得投资的新建酒店机会不多，但核心原则是：不要过度依赖外部市场，降低经营风险：
解释为：投资者要从自身出发，分析自身客源优势，你有旅行社客源，就找成本低的物业；你有事业单位的住宿客源，就承接规划配套项目；你有协议单位住宿客源，就外包餐饮项目；你有OTA平台客源，就找在营酒店包房；
总结：小型酒店的市调，起始于“年度经营预算”！
优秀的酒店投资者，都精通酒店运营！
