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目前我国社区养老正从推广改革试点阶段升级为服务提升阶段，这一变化契合了二十大对养老事业和产业的期望——实现全体老年人享有基本养老服务。2016年-2021年以来，民政部、财政部（以下简称“两部门”）先后在全国遴选了五批、203个地区开展居家和社区养老服务改革试点，发展至今，以2022年3月的《关于公布居家和社区养老服务改革试点工作优秀案例名单的通知》为分界点，以2022年9月两部门发布的《关于做好2022年居家和社区基本养老服务提升行动项目组织实施工作的通知》为标志，社区养老正式进入服务提升阶段。研究发现：在实践中，提升行动主要围绕着解决社区养老服务“最后一公里”问题而展开，如加大和优化服务供给，满足老年人对医疗保健类服务、精神慰藉类服务的需求；优化设施布局，构建“一刻钟”社区养老服务圈。我们认为社区养老正处于政策加持机遇期，中国社科院预测，到2030年中国养老产业的规模将达到13万亿元，按照7%的比例，2030年社区养老有0.91万亿元的产业规模，万亿市场规模带来巨大的市场发展潜力。
一、概念界定
社区养老指以社区为依托，采取全托、日托、上门服务等方式，为社区或居家生活的老年人提供生活照料、医疗保健、精神慰藉三大类服务的养老方式。社区养老与居家养老、机构养老并列为我国三大养老方式，介于居家养老、机构养老之间，一方面具有居家养老支持功能，另一方面能够延缓老年人入住机构的时间；同时在功能定位、服务地点、服务内容、服务对象、对象范围四个方面呈现显著差异。
二、行业发展现状
（一）社区养老市场规模可观
在目前养老结构中，居家养老占市场份额96%，社区养老占3%，机构养老占1%，距离规划的“9073”格局（“9073”格局即为居家养老占市场份额90%，社区养老占7%，机构养老占3%），社区养老距离7%的目标还有四个百分点的缺口。另外，家庭结构小型化也在催生社区养老服务需求。“421”家庭结构下，青壮年的赡养压力加大，居家养老可行性下降。而我国传统孝道文化下，老年人不愿离家养老，这样特殊的老龄社会结构使得居家养老模式中，照料与需要被照料之间的矛盾渐显，子女对老年人生活照料的需求持续放大，社区养老凭借优势脱颖而出。我国也正不断推动养老服务发展的重心向社区倾斜，指导推动各地建设街道(乡镇)区域养老服务中心和社区嵌入式养老服务机构，2021年至2022年9月累计投入22亿元，支持84个地区开展居家社区基本养老服务提升项目，因此社区养老市场份额还有较大提升空间。
（二）社区养老市场供需脱节现象凸显
我们将中等收入群体进一步细分为为低龄老人（60-69岁）、中龄老人（70-79岁），高龄老人（80岁及以上），研究发现：三个年龄段的老人对社区养老需求存在着多样性、多维度的特征。低龄老人对精神慰藉类服务的需求最高，如健身设施、老年大学、老年活动室等文体休闲娱乐，显示出自我精神满足的强烈倾向；中龄老人对医疗保健类服务的需求倾向更为突出，尤其是疾病预防、社区医疗、健康体检，但对精神慰藉类服务的需求呈现“梯次减弱”的特征；高龄老人对生活照料类服务的需求较高，如照料、应急救援。面对不同年龄段老人的多元需求，市场提供的社区养老服务多为生活照料类服务，同质化严重，且针对性不足、精准性欠缺，覆盖范围内社区养老服务供给失衡。
（三）物业+养老服务或成社区养老的主流商业模式
当前养老市场主要涉及四种商业模式，分别为：
（1）物业+养老，主要服务于社区居民，尚在试点探索中；
（2）纯社区养老运营，主要服务于社区居民，但服务内容和方式单一；
（3）地产+养老，主要服务高收入人群，以养老地产为载体提供高端养老服务；
（4）保险+养老，主要服务高收入人群，以高额保险绑定或押金模式运营养老服务。
其中由于社区养老就地养老和公益性的特征，目前物业+养老服务、纯社区运营两种模式是社区养老市场常见的商业模式，同时物企凭借着业务协同、人员协同、贴近社区邻近性高等优势脱颖而出，不过鉴于物企在养老服务专业资质的短板，实践中物业+养老服务这一商业模式多通过合资合作，取长补短的方式实现。随着住建部物业+养老服务试点工作进一步推进，这一模式前景明朗。
三、产业链图谱
社区养老的上游是软硬件提供商，为养老服务提供相关医疗器械器材、软件及系统等。中游为社区养老运营商，主要提供生活照料类服务、医疗保健类服务、精神慰藉类服务；下游则是中等收入群用户。其中上游行业集中度较低，尤其是医疗器械设备，前瞻产业研究院统计：2021年我国医疗器械的CR10仅超过10%；不过获利能力相对较好，平均净利率高于18%，超半数的企业高于18%，目前呈现出医疗器械设备供应商转型社区养老运营服务商的趋势，如淮景医疗。中游目前处于发展初期，地域特征强，竞争格局分散，尚未出现头部企业，商业模式有待探索。
四、测算假设与框架思路
本文模拟南京市的一家综合型社区养老服务机构建设项目。该机构总建筑面积600平方米；辐射范围内共有750户人家，假设每户有2名老人有社区养老需求，按照“9073”的格局，约有105位老人有社区养老需求，其中75%的老人日托，10%的老人需要全托，15%的老人上门服务，如下表所示：
项目拟建设11个全托护理型床位，88个简易休息位（可坐可睡）；拟1年建成，计算期15年。
研究假设：
社区养老服务机构的单位床位投资成本为6-12万元之间。投资成本=建筑工程费用+设备购买费用+安装及材料费用+其他费用=单位床位成本（10万元/个）*床位数=10*11=110万元
运营成本=人工成本（全员人护比1:5）+租赁费+维修费+其他费用=90.00/0.6=150.00万元
运营收入=全托收费+日托收费+上门服务费+补贴收入即
3500*10*12+55*79*250+100*4*16*12+300*10*12=161.91万元，其中补贴收入参考南京市《关于健全完善养老服务补贴的通知》（宁民福〔2018〕301号），涵盖一次性建设补贴（7500元/床位）、设置医疗机构一次性补贴（医务室5万元，护理站10万元）、运营补贴（300元/老人）。
折现率i=4.3%
在暂不考虑税费的情况下，计算得：投资回收期=9.24年，NPV=35.45万元
来源：南京卓远研究中心
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